Oktober 2019


VPB rät: Altbausanierung mit unabhängigen Experten planen

BERLIN. Der Altbaubestand ist hoch in Deutschland. Und im Bestand steckt viel Sanierungspotenzial. Die umfassende Modernisierung eines Altbaus lohnt sich vor allem für Erben und Käufer, die ein Haus übernehmen und an ihre Bedürfnisse anpassen, und für ältere Eigentümer, die ihre Immobilie rechtzeitig vor dem Ruhestand noch einmal technisch auf Vordermann bringen und Barrieren reduzieren möchten.

„Das A und O jeder Sanierung ist die sorgfältige Planung im Vorfeld“, erklärt Dipl.-Ing. Katrin Voigtländer-Kirstädter, Sachverständige beim Verband Privater Bauherren (VPB) und Leiterin des VPB-Regionalbüros Ebersberg. „Am Anfang sollten Hauseigentümer klären, was sie erledigen möchten und wie viel Geld zur Verfügung steht, also Bedarf und Finanzierung. Für die meisten Bauherren steht die energetische Sanierung an erster Stelle.“ Wer ein Haus neu übernimmt muss in jedem Fall die sogenannten Nachrüstpflichten erfüllen: viele Heizkessel sind nach 30 Jahren auszutauschen, meist eine Dämmung der obersten Geschossdecke gegenüber dem unbeheizten Dach und Dämmung aller zugänglichen warmwasserführenden Leitungen in unbeheizten Räumen nötig.

„Bei einer umfassenden energetischen Sanierung bauen die nötigen Maßnahmen technisch sinnvoll aufeinander auf“, erläutert die Fachfrau. „Das spart Zeit, reduziert Schmutz und verhindert vor allen Dingen bauphysikalische Folgeschäden. Die Sanierung muss aber koordiniert und überwacht werden, weil oft mehrere Firmen im Haus arbeiten. Die laufende Baukontrolle gehört zu den klassischen Aufgaben der VPB-Berater.

„Auslöser für die Sanierung ist oft die Heizungssanierung“, beobachtet Katrin Voigtländer-Kirstädter. „In vielen Altbauten müssen die Anlagen ohnehin ausgetauscht werden. Das bietet auch die Chance, auf klimafreundliche Heizsysteme umzusteigen.“

Weitere Sanierungsmaßnahmen sind der Fenstertausch, der Dachausbau und die Fassadenrenovierung. „Oft ist bei diesem Sanierungsumfang dann eine Fassadendämmung notwendig“, weiß die Expertin.

Wie hoch die Kosten für die umfassende Sanierung sind, hängt von Größe und Zustand des Gebäudes ab, aber auch von den verwendeten Materialien. „Die Preise für ein Wärmedämmverbundsystem (WDVS)liegen beispielsweise zwischen 90 bis 150 Euro je Quadratmeter Fassadenfläche. Das ist abhängig vom Fabrikat des WDVS-System der Gebäudeform und der Dicke der Wärmedämmung“, erklärt Expertin Voigtländer-Kirstädter.

Häufig renovieren Hauseigentümer auch ihre Innenräume, sie bauen das Dach aus und sanieren Küchen und Bäder. Auch hier richten sich die Kosten nach den Ansprüchen. „Um ein gebrauchtes Haus auf den aktuellen Standard zu bringen, muss man 1.500 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter Geschossfläche netto rechnen“, resümiert Katrin Voigtländer-Kirstädter und empfiehlt: „Hauseigentümer sollten zunächst mit ihrer Bank die Finanzierung klären und dann die Arbeiten planen. Dann können sie realistisch kalkulieren und frühzeitig klären, ob sie Zuschüsse beantragen können.“ Je detaillierter und strukturierter geplant wird, umso zügiger und auch preiswerter können Eigentümer später umbauen.

Meist bedeutet eine umfassende Sanierung Schmutz! „Manche Arbeiten lassen sich erledigen, während die Besitzer im Haus wohnen. Bei anderen, wie etwa der Erneuerung der Elektroleitungen, der Heizungs- und Wasserrohre, empfiehlt sich der vorübergehende Auszug“, rät Katrin Voigtländer-Kirstädter. „Danach haben die Bewohner dann ja viele Jahrzehnte Ruhe.“

„Die energetische Sanierung ist ein umfangreiches Projekt, das Hauseigentümer unbedingt mit einem unabhängigen Berater planen sollten, der auch wirklich das gesamte Gebäude qualifiziert beurteilen kann. Nur so können sie sicher sein, aus der Vielfalt des Angebots auch wirklich das für sie Passende zu bekommen und die Anforderungen der Gesetzgebung zu erfüllen“, erläutert die VPB-Expertin. Genauso wichtig ist dann auch die Bau- und Qualitätskontrolle, damit auch das ausgeführt wird, was bestellt und bezahlt wird.

VPB: Beim Umbau an Erdbebensicherheit denken

BERLIN. Wer umbaut, legt oft selbst Hand an oder lässt kleinere Firmen für sich arbeiten. Manche Maßnahme wird dann schnell zwischen Tür und Angel entschieden, wie etwa der Abbruch einer kleinen, 11,5 Zentimeter dicken Wand. Vorsicht, warnt der Verband Privater Bauherren (VPB), solche Innenwände sind zwar meist sogenannte nichttragende Wände, die keine Last abfangen, aber viele haben doch eine wichtige Funktion: In Erdbebengebieten – und davon gibt es einige in Deutschland – beispielsweise dienen sie mitunter der Aussteifung des Gebäudes. Der VPB rät deshalb: Wer umbaut, sollte vor jeder Wand, die er entfernt, den Tragwerksplaner fragen. Gerade bei alten Häusern, die mehrfach umgebaut wurden, können unkoordinierte Eingriff in die Substanz zu Ärger führen. Abgesehen davon sind umfangreichere Abbrucharbeiten in aller Regel genehmigungspflichtig.

Weitere Informationen zum VPB unter www.vpb.de.

VPB: Bei der Hausplanung nachhaltig denken

BERLIN. Alle sprechen über Klimaschutz und Nachhaltigkeit. Beim Bauen bedeutet das nicht nur die Verwendung umweltfreundlicher Baustoffe, die sich nach dem Gebrauch wieder komplett recyceln lassen, sondern auch die Überlegung, wie sich ein Objekt möglichst lange sinnvoll nutzen lässt. Nach Beobachtungen des Verbands Privater Bauherren (VPB) haben Schlüsselfertig-Bauherren nach wie vor viel zu oft nur die Wahl unter den klassischen Wohnhäusern für die Familie mit zwei Kindern. Ändern sich die familiären Konstellationen, sei es durch den Auszug der Jugend, durch Scheidung oder Tod eines Partners, sind die Häuser meist nicht mehr wirtschaftlich zu gebrauchen und müssen oft verkauft werden. Damit geht nicht nur der Wohnort verloren, sondern auch ein wichtiger Baustein der Altersvorsorge. Der VPB rät deshalb zur vorausschauenden Planung. Vieles lässt sich vorsehen und bei Bedarf umsetzen: Grundrisse zum Beispiel sollten sich in zwei oder mehr Einheiten aufteilen lassen mit jeweils eigenem Bad. Dazu müssen Hauseingang, Treppenhaus und Haustechnik entsprechend ausgelegt werden. Wer so nachhaltig plant, kann im Ernstfall das Haus an seine geänderten Bedürfnisse anpassen und es teilweise vermieten. Das erleichtert die Finanzierung und erhält die Heimstatt. Außerdem gilt: Je kleiner die tatsächliche Wohnfläche, umso niedriger die Bau- und Nebenkosten. Auch das sollte in Zeiten hoher Baupreise und steigender Energiekosten eine Überlegung wert sein.

Weitere Informationen zum VPB unter www.vpb.de.

VPB: Bebauungsplan schreibt Dachform vor

BERLIN. Wer ein Haus sucht, hat bei vielen Anbietern die Gelegenheit das neue Heim am Handy oder PC vorab zu konfigurieren. Dabei geht es in der Regel zwar nur um Details, aber auch dabei können Fehlentscheidungen fallen, die später teuer werden. Ein typisches Beispiel, so der Verband Privater Bauherren (VPB), ist die Auswahl der Dachform. Per Mausklick lassen sich verschiedene Varianten aufs Dach setzen: Flachdach, Satteldach, Pultdach – was am besten gefällt, wird geordert. Der VPB mahnt zur Vorsicht: Solche Programme erleichtern Laien zwar die Vorstellung vom neuen Haus, aber welche Dachform, Dachfarbe oder Firstrichtung ein Haus haben darf, wie hoch Traufen und First werden dürfen, das entscheiden nicht die Bauherren am PC, sondern der gültige Bebauungsplan am künftigen Wohnort. Je nach Kommune können die Vorgaben weit ins Detail reichen, bis hin zur Festlegung auf bestimmte Dachdeckungen und -farben. Angehende Bauherren sind also gut beraten, sich zunächst einmal den Bebauungsplan für ihr Grundstück anzusehen, bevor sie in virtuellen Illusionen schwelgen, rät der VPB.

Weitere Informationen zum VPB unter www.vpb.de.

VPB: Bei der Kellerplanung an steigendes Grundwasser denken

BERLIN. Grundwasser kann das Bauen erheblich beeinflussen und verteuern. Deshalb sollten Bauherren so früh wie möglich klären lassen, wie ihr Baugrund beschaffen ist, rät der Verband Privater Bauherren (VPB). Dazu müssen sie eine Baugrunduntersuchung beauftragen. Erst wenn die Bodenverhältnisse bekannt sind, kann der Keller geplant und der Baupreis seriös kalkuliert werden. Immer öfter empfehlen die Gutachten den Bau sogenannter Weißer Wannen. Dabei handelt es sich um Kellerkonstruktionen aus wasserundurchlässigem Beton, in der Fachsprache kurz WU-Beton genannt. Solche Keller kosten etwa 15.000 bis 20.000 Euro mehr als konventionell gemauerte. Diese Zusatzausgaben sind nötig, wenn von unten Grundwasser drückt, das einen konventionellen Mauerwerkskeller unter Wasser setzen würde. Auch Bauherren, die heute noch kein Grundwasserproblem haben, sollten bei der Planung an die Zukunft denken: In vielen Regionen Deutschlands wird in den kommenden Jahren und Jahrzehnten der Grundwasserspiegel ansteigen: Bergbauregionen und Tagebergbaugebiete, in denen der Wasserspiegel zurzeit noch durch Abpumpen künstlich niedrig gehalten wird, werden dann wieder geflutet. Häuser mit jetzt noch trockenem Untergeschoss stehen danach eventuell im Wasser. Für betroffene Bauherren lohnt sich also heute schon der Bau eines wasserundurchlässigen Kellers, der dann auch die neuen Anforderungen zum Radonschutz einhält.

Weitere Informationen zum VPB unter www.vpb.de.

VPB-Sachverständige beobachten Einsatz falscher Baustoffe: Bauherren müssen auch erfahrenen Firmen auf die Finger schauen

BERLIN. „Wir erleben derzeit, dass viele Baufirmen falsche, nicht zugelassene Produkte verwenden“, konstatiert Dipl.-Ing. Norman Dietz, Bausachverständiger im Büro Hildesheim des Verbands Privater Bauherren (VPB). „Das ist für uns besonders irritierend, weil es sich vielfach um ansonsten gute und sorgfältig arbeitende Unternehmen handelt.“ Der Experte weiß, dass die Produkte nicht mit Absicht falsch eingesetzt werden, sondern aus Unwissenheit. Für Bauherren läuft es allerdings aufs Gleiche hinaus. In ihrem Neubau werden nicht zugelassene Produkte verwendet, die nicht die geforderten und notwendigen Eigenschaften für ihren Einsatzbereich mitbringen und später gegebenenfalls zu Bauschäden führen können.

„Probleme entdecken wir bei regelmäßigen Baustellenkontrollen überwiegend bei Bauwerksabdichtungen und Abdichtungsbändern für bodengleiche Fenster und Türen“, erläutert Norman Dietz. „Die Firmen verwenden mineralische Dichtschlämmen, die vom Hersteller so auch wortwörtlich benannt werden, die aber nicht die notwendigen Eigenschaften als Bauwerksabdichtung mitbringen. Zum Beispiel garantieren sie keine Rissüberbrückung, obwohl ihr Name das vermuten lässt. Erst bei der Überprüfung des technischen Merkblatts fällt auf, dass das Produkt für den gewählten Einsatzbereich, zum Beispiel als Bauwerksabdichtung, im Neubau gar nicht zugelassen ist.“ Umso gravierender findet es der Experte, weil genau die Prüfung auf Eignung eigentlich Pflicht des Fachunternehmens ist.

Ähnliches beobachtet der Experte bei Dichtbändern: „Viele Unternehmer setzen beispielsweise falsche EPDM-Dichtbänder ein, die gar nicht für den Außenbereich zugelassen sind.“ Die Abkürzung EPDM steht für Ethylen-Propylen-Dien-(Monomer)-Kautschuk. Dabei handelt es sich um einen gummielastischen Werkstoff nach EN 13956. Diese Dichtbänder, die etwa zum Abdichten von bodengleichen Fensterelementen benutzt werden, gibt es bereits seit den 1960er Jahren. Sie dienen als Alternative zur Dachpappe, sind stark dehnbar und bleiben auch bei extrem hohen oder sehr niedrigen Temperaturen auf Dauer elastisch. Sachverständiger Dietz beschreibt das Problem wie folgt: „Viele Handwerker prüfen nicht, was sie einbauen. Mit oder ohne Aufdruck des Produktnamens wird die Eigenschaft des EPDM- Dichtbands anhand der schwarzen Farbe und der Dicke des Materials assoziiert. Das reicht aber zur Beurteilung nicht: Der Anwendungsbereich wird nur auf der Verpackung und dem technischen Merkblatt erläutert.“ Dort finden sich auch die entscheidenden Angaben, ob das EPDM- Dichtband überhaupt als Bauwerksabdichtung zugelassen ist. „Auch hier stehen die Bauunternehmen in der Pflicht, vorab die Eignung zu prüfen.“ Der Sachverständige kann die Liste lange fortsetzen.

Für Norman Dietz sind diese Beobachtungen alarmierend, gerade, weil – neben den bekannten Problemen im Schlüsselfertigbau – schlechte Planung, unqualifizierte Ausführende – nun zunehmend bislang solide arbeitende Firmen falsche Bauprodukte einbauen. Die Ursache liegt im System: Die Baufirmen überwachen sich selbst. Folglich hängt die Qualität der Bauausführung stark von den Bauleitern vor Ort ab“, erläutert der Experte. „Die Firmen stehen aktuell auch unter enormem Druck, sie müssen in kurzer Zeit viel bauen. Auch die Bauherren sind oft ungeduldig.“ Ein weiteres Problem stellen nach Ansicht von Norman Dietz auch eingespielte Teams dar: Bauleiter und Nachunternehmer arbeiten oft seit Jahren vertrauensvoll zusammen. Das führt auch zu blindem Vertrauen.

„Die unabhängige Bau- und Qualitätskontrolle ist für private Bauherren heute also wichtiger denn je“, konstatiert der Sachverständige. „Zumal wir schon öfter festgestellt haben, dass tatsächlich bessere und sorgfältigere Handwerker eingesetzt werden, wenn die Bauherren ankündigen, dass sie einen unabhängigen Bausachverständigen mit der baubegleitenden Qualitätssicherung beauftragen.“

VPB: Beim Altbaukauf nach Plänen und Baugenehmigung fragen

BERLIN. Wer ein Bestandsgebäude kauft, sollte unbedingt nach den Plänen, Berechnungen und der Baugenehmigung des Hauses fragen und sich diese beim Kauf auch aushändigen lassen, empfiehlt der Verband Privater Bauherren (VPB). Das gelingt nicht immer, denn manchmal sind die Dokumente gar nicht mehr vorhanden, zum Beispiel bei alten Häusern, deren Eigentümer schon mehrfach gewechselt haben. Gesetzlich besonders geregelt ist nur die Übergabepflicht des Energieausweises. Der muss beim Kauf übergeben, ja sogar schon dem Kaufinteressenten vorgelegt werden. Auch Unterlagen und Nachweise, die das Grundstück betreffen, wie etwa die Baugenehmigung, müssen vom Verkäufer an den neuen Eigentümer übergeben werden – aber nur, wenn er sie besitzt. Wo nichts ist, existiert auch kein Anspruch auf Herausgabe. Darauf sollten sich Käufer aber nur im Notfall einlassen, denn sie müssen als neue Eigentümer jederzeit, vielleicht erst nach Jahren, beweisen können, dass ihr Haus irgendwann einmal ordnungsgemäß genehmigt wurde. Weil auch die Bauämter längst nicht mehr alle Pläne und Genehmigungen archivieren, kann es sein, dass für ein Objekt tatsächlich keine Unterlagen mehr greifbar sind. Dann hilft nur eins: Die neuen Eigentümer müssen den Bau nachgenehmigen lassen, mit allen Problemen und Kosten. Sie brauchen dazu Architekt und Fachplaner und müssen das gesamte Genehmigungsprozedere durchlaufen und bezahlen. Das funktioniert aber nur, wenn das Bestandsgebäude genehmigungsfähig ist! Widerspricht es dem geltenden Baurecht und helfen auch keine Abweichungs- und Ausnahmegenehmigungen, dann drohen sogar Teilabriss oder vollständiger Rückbau. Es lohnt sich also, frühzeitig nach Plänen und Genehmigungen zu fragen und die Verkäufer an der Suche und Beschaffung der alten Unterlagen zu beteiligen – schließlich haben sie auch großes Interesse daran, zu belegen, dass der Bau rechtens ist.

Weitere Informationen zum VPB unter www.vpb.de.

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