Kategorie: Uncategorized


VPB: Bei Bieterverfahren vorher Wert und Nebenkosten ermitteln

BERLIN. Wer in gesuchten Lagen einen Altbau kaufen möchte, muss heute enorme Preise bieten, um als Käufer überhaupt in die engere Wahl zu kommen. Dabei liegen die Gebote mitunter weit über dem tatsächlichen Wert der Immobilie. Den sollten Bieter aber kennen, rät der Verband Privater Bauherren (VPB), denn sie müssen parallel zum Kauf zusätzlich erhebliche Nebenkosten aufbringen und anschließend wahrscheinlich in Umbau und Sanierung investieren. Hinzu kommt: Preisblasen könnten in Zukunft platzen. Dann könnten die neuen Eigentümer bei einem – zum Beispiel berufsbedingten – Wiederverkauf auf erheblichen Schulden sitzen bleiben. Viele Käufer ziehen auch mögliche familiäre Veränderungen nicht ins Kalkül: Was, wenn sich die Käufer scheiden lassen? Wenn Nachwuchs kommt und sich das Familieneinkommen vorübergehend halbiert? Können sich die Käufer die laufende Finanzierung dann noch leisten? Der VPB rät deshalb: Erst mit dem unabhängigen Sachverständigen Wert und Folgekosten ermitteln, dann erst bieten.

VPB: Inhalt der Baubeschreibung gesetzlich geregelt

BERLIN. Seit Einführung des neuen Bauvertragsrechts Anfang 2018 haben alle privaten Bauherren, die ohne eigenen Architekten aus einer Unternehmerhand einen Neubau errichten lassen, das Recht auf eine Baubeschreibung. Allerdings versuchen immer noch Baufirmen, die Bauherren ohne oder mit stark reduzierter Baubeschreibung abzuspeisen, beobachten die Sachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB) bei ihren Beratungen. Der VPB rät: Bauherren sollten auf ihr Recht bestehen. Das Gesetz ist eindeutig: Laut Art. 249 § 2 EGBGB muss eine Baubeschreibung die wesentlichen Eigenschaften des Hauses klar beschreiben. Sie muss mindestens folgende Informationen enthalten: allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der Umbauten, Haustyp und Bauweise; Art und Umfang der Leistungen, auch der Planung und Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück, der Baustelleneinrichtung und der Ausbaustufe; Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse, Schnitte; gegebenenfalls Angaben zum Energie-, Brandschutz-, Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik; Beschreibung der Baukonstruktion aller wesentlichen Gewerke; Beschreibung des Innenausbaus; Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen; Qualitätsmerkmale, denen Gebäude oder Umbau genügen müssen; Beschreibung der Sanitärobjekte, Armaturen, Elektroanlage, Installationen, Informationstechnologie, Außenanlagen. Ferner muss die Baubeschreibung verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung enthalten. Steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht fest, dann muss wenigstens ihre Dauer angegeben sein. Mehr dazu im VPB-Ratgeber „Neues Bauvertragsrecht: Die Baubeschreibung beim Schlüsselfertigbau“. Er kann kostenlos unter https://www.vpb.de/download/VPB-Ratgeber_Neues-Bauvertragsrecht-Baubeschreibung.pdf oder http://tinyurl.com/y65vrgby heruntergeladen werden.

VPB: Reihenhäuser werden mitunter nach WEG gebaut

BERLIN. Weil freie Grundstücke selten sind, kaufen viele Familien Schlüsselfertigobjekte. Gerade in Ballungsgebieten bebauen Investoren große Areale mit Reihenhäusern. Was viele Käufer nicht ahnen: Manche dieser Reihenhäuser sind nach Wohneigentumsgesetz (WEG) gebaut. Die Häuser sind wie Eigentumswohnungen, nur nicht über-, sondern nebeneinander angeordnet, erläutert der Verband Privater Bauherren (VPB). Mit dem Kauf einer solchen Immobilie werden die Bauherren automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Das heißt, sie müssen sich im Miteinander und im Umgang mit ihrer Immobilie an gesetzliche Vorgaben halten. Dazu gehört die Mitverantwortung für das Gemeinschaftseigentum. Und das kann gerade bei Siedlungen recht groß sein. So müssen Käufer beispielsweise vor dem Einzug nicht nur ihr Sondereigentum, abnehmen, sondern nach vollständiger Fertigstellung auch das Gemeinschaftseigentum, das wirtschaftlich den bei weitem größeren Wert bildet. Das stellt manchen vor Probleme. Der VPB rät: Wer sich in eine Wohnungseigentümergemeinschaft einkauft, sollte sich im Vorfeld mit den Besonderheiten des WEG beschäftigen. Bei allen Fragen, auch bei der laufenden Baubegleitung und der Abnahme unterstützen der VPB und Bauherrenberater die Bauherren.

VPB: Vor dem Hausverkauf Wert und Potenzial ermitteln

BERLIN. Wer sein Haus verkaufen möchte, kann in attraktiven Lagen mit Höchstpreisen rechnen. Bei gesuchten Objekten liefern sich Kaufinteressenten wahre Bieterkriege. Dafür gibt es aber keine Garantie, und mancher, der mit zu hohen Erwartungen in die Verkaufsgespräche geht, bleibt nachher lange auf seiner überteuert angebotenen Immobilie sitzen. Deshalb rät der Verband Privater Bauherren (VPB) Verkäufern, sich vorab ein Wertgutachten machen zu lassen, damit sie den zu erwartenden Kaufpreis realistisch einschätzen können. Wertgutachten können beispielsweise unabhängige Sachverständige anfertigen oder die örtlichen Gutachterausschüsse. Diese sind für einen bestimmten Bereich zuständig und sorgen dort für Transparenz am Immobilienmarkt. Dazu erfüllen sie gesetzliche Aufgaben, wie beispielsweise die Führung und Auswertung einer Kaufpreissammlung über den Grundstücksverkehr, die Ermittlung von Bodenrichtwerten oder die Erstellung von Immobilienmarktberichten über ihren Zuständigkeitsbereich. Sowohl Gutachterausschuss als auch Sachverständige erstellen das Wertgutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV.  Wer potenziellen Käufern zusätzlich noch Hinweise auf das Entwicklungspotenzial des Objekts, auf eventuelle Um- und Anbaumöglichkeiten geben möchte, um die Verkaufschancen zu steigern, bekommt beim unabhängigen Sachverständigen dazu Beratung und Tipps.

VPB: Beim Ausbauhaus steckt der Teufel im Vertragsdetail!

BERLIN. Bauen wird immer teurer. Auf der Suche nach Sparmöglichkeiten entscheiden sich manche Bauherren für Ausbauhäuser. Durch Eigenleistungen oder durch die Vergabe des Ausbaus an eigene Firmen wollen sie Geld sparen. Das klingt pragmatisch, bringt aber mitunter erhebliche Probleme, warnt der Verband Privater Bauherren (VPB). Beim Ausbauhaus – gleich ob Fertig- oder Massivhaus – sind die Bauleistungen zum Teil extrem reduziert. Jeder Anbieter hat eigene Pakete, einige liefern nur die Planung und das Material, andere führen lediglich die statische Konstruktion samt Hülle aus. Fertigstellen müssen das Haus in jedem Fall die Bauherren in eigener Verantwortung. Die meisten Bauherren unterschätzen solche Projekte. Sie werden nach VPB-Erfahrung von Vertriebsmitarbeitern der Baufirmen auch nicht immer objektiv über die anstehenden Probleme aufgeklärt. So manche wollen die Häuser lediglich an den Mann bringen. Der VPB rät deshalb: Wer sich für ein Ausbauhaus interessiert, sollte sich in jedem Fall vorab vom unabhängigen Sachverständigen über die Tragweite seines geplanten Hausbaus aufklären lassen. Nur so erfährt er rechtzeitig, was ihm an zusätzlichen Kosten, an Zeit, eigenem Können und technischer Organisation abverlangt wird, wenn er sich für die Ausbauvariante entscheidet.

VPB: Vor dem Grundstückskauf in den Bebauungsplan schauen

BERLIN. Bauland ist in vielen Regionen Deutschlands knapp. Da interessieren sich angehende Bauherren mitunter auch für ungewöhnliche, mitunter noch gar nicht erschlossene Grundstücke. Bevor sie allerdings ein Grundstück kaufen, sollten sie prüfen, ob es auf absehbare Zeit überhaupt bebaut werden kann, rät der Verband Privater Bauherren (VPB). Die Zusicherung eines Maklers oder des Verkäufers reicht da nicht aus. Nur der Blick in den gültigen Bebauungsplan bringt Gewissheit darüber, was gebaut werden darf. Bebauungspläne stehen heutzutage meist im Netz der Kommune. In jedem Fall sind sie bei der Baubehörde öffentlich einsehbar. Am besten lassen sich die Kaufwilligen einen Termin bei der Behörde geben und stellen dort ihre Fragen zum betreffenden Areal. Existiert für das Grundstück kein Bebauungsplan, muss ein Bauvorhaben nach Paragraph 34 Baugesetzbuch (BauGB) sich in die nähere Umgebung einfügen. Das abzuklären ist meist ein längeres Abstimmungsprozedere – mit ungewissem Ausgang. Der VPB rät: Der Gang zum Bauamt vor dem Grundstückskauf muss sein. Sonst laufen Käufer Gefahr, Boden zu erwerben, auf dem sie nicht wie geplant bauen dürfen.

VPB: Bauherren sollten Statik und Ausführung prüfen lassen

BERLIN. Beton gehört zu den wichtigen Baustoffen beim Hausbau. Er muss allerdings, um als Fundament, Wand, Stütze oder Decke Lasten und Kräfte ableiten zu können, mit Stahl bewehrt werden. Wie viel Stahl an welcher Stelle in den Beton eingelegt werden muss, errechnet der Statiker in der Planungsphase. Die sogenannte Statik besteht aus zwei Teilen: Den Berechnungen und den dazugehörigen Bewehrungsplänen. Die Baufirmen müssen sich an diese Pläne halten. Das ist aber nach Erfahrung der Sachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB) manchen Baufirmen nicht ausreichend bewusst. Häufig wird beispielsweise die Anschlussbewehrung zwischen Bodenplatte und Kellerwand nicht so ausgeführt, wie es der Statiker oder ergänzend der Prüfstatiker im Bewehrungsplan verbindlich festgelegt hat. Wenn beispielsweise 10er Anschlusseisen, die laut Prüfstatiker im Abstand von 15 Zentimetern liegen müssen, stattdessen im Abstand von 45 Zentimetern eingebaut werden, dann fehlen zwei Drittel des erforderlichen Bewehrungsquerschnitts. Damit ist das Bauteil mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht mehr standsicher und das Haus eventuell sogar einsturzgefährdet. Damit es soweit gar nicht erst kommt, können Bauherren zweierlei tun: Zuerst die Pläne und Berechnungen und später auch die Baustelle regelmäßig vom unabhängigen Sachverständigen prüfen lassen.

VPB: Sturmschäden manchmal erst spät erkennbar

BERLIN. Manche Sturmschäden machen sich nicht unmittelbar nach einem Unwetter bemerkbar, sondern erst Monate später. Dies beobachten die Bausachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB) immer wieder. Der Klassiker ist der Baum, den der Herbststurm gelockert hat, der aber zunächst noch scheinbar unversehrt stand. Kippt er jetzt im Frühling aufs Hausdach, wird es schwer, das bei der Versicherung als Sturmschaden geltend zu machen. Viele Versicherungen prüfen dann die Windstärke zum Zeitpunkt des letzten Unwetters und stellen fest: Es war gar kein Sturm, nur starker Wind, ergo fühlen sie sich nicht verpflichtet, den Schaden zu regulieren. Dass der umgestürzte Baum tatsächlich eine Spätfolge eines veritablen Sturms schon vor Monaten ist, muss der Hausbesitzer erst einmal beweisen. Dabei unterstützen ihn unabhängige Sachverständige. Die VPB-Experten warnen auch vor unentdeckten Sturmschäden am Dach. Auch dort können Herbststürme Ziegel verrückt haben. Weil es aber im vergangenen Winter kaum geregnet hat, ist noch kein Wasser ins Dach eingedrungen. Umso wichtiger ist jetzt die Frühjahrskontrolle des Dachs! Allerspätestens beim ersten großen Dauerregen sollten Hauseigentümer genau hinsehen, ob sich im Innern irgendwo Feuchtigkeit zeigt – und dann sofort handeln, denn nasse Wärmedämmung dämmt nicht mehr und schimmelt.

VPB: Käufer haben bei Eigentumswohnungen oft zwei Abnahmen

BERLIN. Wer eine Eigentumswohnung kauft, die noch im Bau ist, muss sich oft auf zwei Abnahmetermine einstellen, erklärt der Verband Privater Bauherren (VPB). Vor allem muss das Gemeinschaftseigentum abgenommen werden, aber auch das Sondereigentum. Bei beiden Abnahmen sollten sich die Käufer von einem eigenen unabhängigen Sachverständigen begleiten lassen. Er unterstützt sie bei der Abnahme bis zur Aufstellung des Mängelprotokolls. Wie das Sondereigentum, sprich die eigene Wohnung, so muss jeder Käufer auch das Gemeinschaftseigentum abnehmen. Vor allem bei größeren Wohnungseigentumsanlagen versuchen manche Bauträger, eine aufwändige Einzelabnahme des Gemeinschaftseigentums mit jedem einzelnen Käufer organisatorisch zu vermeiden. Sie lassen stattdessen das Gemeinschaftseigentum von eigenen Sachverständigen prüfen und legen den Käufern entsprechende Gutachten vor. Dabei bestimmt der Bauträger natürlich auch, was seine Gutachter prüfen. Die Interessen des Bauträgers sind aber nicht unbedingt deckungsgleich mit denen der zukünftigen Eigentümer. Welche Baubeschreibung legt der Sachverständige beispielsweise zugrunde? Geht er von der Baubeschreibung des Erwerbers aus oder von einer Musterbaubeschreibung? Eine eigene Abnahmeentscheidung erfordert eine eigene Entscheidungsgrundlage: Käufer sollten deshalb einen eigenen unabhängigen Sachverständigen beauftragen, der sie bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums berät und begleitet. Die Kosten dafür können sie sich mit den Miteigentümern teilen.

VPB: Vorsicht bei der Baubeschreibung

BERLIN. Für alle seit dem 1. Januar 2018 geschlossenen Bauverträge gilt das neue Bauvertragsrecht. Privaten Bauherren, die mit einem Bauträger bauen oder ein schlüsselfertiges Haus aus einer Hand ohne eigenen Architekten planen, steht seit Einführung des neuen Gesetzes eine Baubeschreibung zu. Diese muss die Baufirma frühzeitig vor Vertragsabschluss übergeben, damit die angehenden Bauherren den Inhalt prüfen und mit Offerten anderer Firmen vergleichen können. Laut Verband Privater Bauherren (VPB) versuchen immer wieder Baufirmen, dieses im § 650k Abs. 1 BGB verbriefte Verbraucherrecht zu unterlaufen. Manche Firmen übergeben alte Baubeschreibung, die noch kein Fertigstellungsdatum enthalten oder keine Hinweise auf Preisrisiken, die sich etwa aus der Beschaffenheit des Baugrunds ergeben. Oder sie versuchen, die Baubeschreibung durch Klauseln im Vertrag wie „Vorvertraglich übergebene Baubeschreibungen werden nicht Vertragsinhalt.“  gleich wieder zu kassieren. Bauherren sollten sich darauf nicht einlassen.

Durch die weitere Nutzung der Seite stimmen Sie der Verwendung von Cookies zu. Weitere Informationen

Die Cookie-Einstellungen auf dieser Website sind auf "Cookies zulassen" eingestellt, um das beste Surferlebnis zu ermöglichen. Wenn du diese Website ohne Änderung der Cookie-Einstellungen verwendest oder auf "Akzeptieren" klickst, erklärst du sich damit einverstanden.

Schließen