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VPB: Altbaudecken für schwere Lasten bedingt geeignet

BERLIN. Ein Flügel macht sich gut in einer schicken Altbauwohnung. Hohe, große Räume bieten ausreichend Platz und oft auch gute Akustik. Allerdings, so rät der Verband Privater Bauherren (VPB), sollten Mieter wie Eigentümer immer an das Gewicht denken. Ein Flügel wiegt immerhin bis zu 600 Kilo. Diese Last ruht auf drei einzelnen Punkten. Dazu kommt noch der Pianist. Während Neubaudecken in der Regel für solche Lasten statisch ausgelegt sind, ist manche Altbaudecke damit überfordert. Der VPB rät vor der Anschaffung schwerer Möbel in Altbauten dazu, die Statik der Decke überprüfen zu lassen. Problematisch sind auch schwere Bücherregale, große Aquarien und manche Trainingsstationen mit Gewichten. Auch Wasserbecken und Whirlpools, die eventuell auf einem erweiterten Balkon über einer Garage aufgebaut werden, könnten die Decken darunter überlasten. Wasser wiegt immerhin tausend Kilo pro Kubikmeter plus dem Gewicht für Behälter und Technik. In solchen Fällen, rät der VPB, sollte sich immer vorab ein im Altbau erfahrener Statiker die Decke ansehen.

VPB rät: Gestaltungssatzung einsehen

BERLIN. Wer sein altes Haus sanieren und zum Schluss auch die Fassade neu streichen lassen möchte, sollte bei der Farbwahl vorsichtig sein, erläutert der Verband Privater Bauherren (VPB). Nicht immer ist erlaubt, was den Eigentümern gefällt. Manche Kommunen haben eine Gestaltungssatzung, die Äußerlichkeiten wie zum Beispiel die Farbgebung der Fassaden regelt. Dahinter steckt die Bemühung, das eigene Ortsbild halbwegs harmonisch zu erhalten und extreme Farbgestaltungen, etwa in grellem Grün oder Pink zu verhindern. Gestaltungssatzungen können auch Vorgaben für Dachdeckung und Dachfarbe festlegen oder für Einfriedungen. Der VPB rät: Erst bei der Kommune nach eventuellen Vorgaben erkundigen und dann die Handwerker entsprechend mit den Arbeiten beauftragen.

Weitere Informationen zum VPB unter www.vpb.de.

VPB: Grundschuld löschen oder stehen lassen?

BERLIN. Wer eine Immobilie kauft und dazu eine Grundschuld aufnimmt, der räumt der Bank ein Grundpfandrecht auf das Grundstück ein. Dieses Recht wird im Grundbuch offiziell eingetragen und sichert der Bank den Zugriff auf die Immobilie, falls die Käufer ihre Schulden nicht mehr bezahlen können, erläutert der Verband Privater Bauherren (VPB). Geht alles gut, sind die Schulden eines Tages getilgt. Die Bank löst den Kredit ab und schickt den Kunden die Löschungsbewilligung für die Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt. Früher ließen Hauseigentümer solche Eintragungen ihrer Hausbank gerne einmal im Grundbuch stehen, weil sie so jederzeit einfach erneut einen Kredit für Anbauten oder Sanierungen von der Bank in Höhe der Grundschuld besichern konnten. Sie sparten dabei zwei Gebühren des Grundbuchamtes: für die Löschung der alten und die Eintragung der neuen Grundschuld. Das lohnt sich heute oft nicht mehr, denn zum einen bieten viel mehr Banken interessante Kredite an, zum anderen verlangen zum Beispiel viele Bausparinstitute für geringere Darlehensbeträge, wie sie für eine Sanierung oft nur benötigt werden, keine Absicherung im Grundbuch. Und wenn irgendwann der Verkauf anstehen sollte, sieht ein Grundstück ohne Eintragungen von Belastungen im Grundbuch sowieso besser aus. Weitere Informationen zum VPB unter www.vpb.de.

VPB: Baubeschreibungen sollen Vergleich ermöglichen

BERLIN. Private Bauherren haben das Recht auf eine umfassende Baubeschreibung. Sie muss ihnen vorvertraglich übergeben werden. So regelt es das Bauvertragsrecht für alle seit dem 1. Januar 2018 unterzeichneten Verbraucherbauverträge. Was genau „vorvertraglich“ bedeutet, daran scheiden sich die Geister. Der Verband Privater Bauherren (VPB) gibt zu bedenken, dass die erste Baubeschreibung als Auftakt für die eigentlichen Verhandlungen über die Leistung gedacht ist. Für diese Verhandlungen sollten Bauherren ausreichend Zeit einplanen. Der Gesetzgeber hat in der Begründung zur vorvertraglichen Übergabe der Baubeschreibung außerdem notiert, dass die Baubeschreibung auch den Qualitätswettbewerb ermöglichen soll. Der Verbraucher soll also die Gelegenheit bekommen, nicht nur eine, sondern mehrere Baubeschreibungen miteinander zu vergleichen. Dazu benötigen Bauherren Zeit, denn sie müssen sich dazu mit einem Bausachverständigen zusammensetzen, der ihnen erklären kann, ob das Angebot wirklich ein Rolls-Royce ist oder nicht. Vorvertraglich bedeutet also nicht: kurz vor der Unterschrift. Wenn man eine Baubeschreibung hat, dann sollte man sich mit dem Vertragsschluss so lange Zeit lassen, bis alles in Ruhe geklärt und verhandelt worden ist.

VPB: Grundstücksteilung kostet Geld

BERLIN. Wer ein großes Grundstück gekauft oder gar geerbt hat und es teilen möchte, kann zwar einen Zaun über das Terrain ziehen, aber das reicht nicht: Eine Grundstücksteilung ist ein amtlicher Vorgang und gesetzlich geregelt. Darauf weist der Verband Privater Bauherren (VPB) hin. Zunächst muss der Besitzer prüfen, ob die Teilung genehmigungsfähig ist und ob die beiden vorgesehenen Grundstückshälften überhaupt sinnvoll bebaut werden können und dürfen. Was erlaubt ist und wo sie die nötigen Genehmigungen einholen, erfahren Bauherren im zuständigen Bauamt. Darf das Areal geteilt werden, muss das Vermessungsamt beziehungsweise der öffentlich bestellte Vermessungsingenieur die beiden neu entstandenen Grundstücke einmessen. Anschließend werden die Vermessungsergebnisse vom Notar beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Dabei fallen Gebühren an, für die Vermessung, die Baubehörde, den Notar und natürlich auch fürs Grundbuchamt.

VPB: Grunderwerbsteuer schnell bezahlen

BERLIN. Wer baut oder eine Immobilie kauft, der weiß, das wird teuer. Was viele dennoch vergessen: Es sind nicht die Hauskosten alleine, die der Käufer finanzieren muss, sondern auch die Nebenkosten und – nach dem Einzug – die Unterhaltung des Hauses. Daran erinnert der Verband Privater Bauherren (VPB). Zu den Nebenkosten zählen zum Beispiel die Beurkundungskosten beim Notar und die Grunderwerbsteuer, die sich in einigen Bundesländern inzwischen auf 6,5 Prozent des Kaufpreises summiert. Sie wird beim Kauf aller inländischen Grundstücke, Häuser und Eigentumswohnungen fällig, auch beim Erwerb eines Erbbaurechts. Die Grunderwerbsteuer muss der Käufer nach der Protokollierung des Kaufvertrags beim Notar überweisen, und zwar möglichst umgehend. Denn erst wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt ist, dann stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Und die wiederum braucht das Grundbuchamt, um den neuen Eigentümer offiziell ins Grundbuch einzutragen. Fließt kein Geld, gibt’s auch keine Eintragung.

VPB: Bestandsbauten werden gekauft wie besehen

BERLIN. Alte Häuser haben Schönheitsfehler und Mängel. Viele Käufer merken das erst nach dem Einzug und fragen sich dann: Muss das nicht noch der Verkäufer in Ordnung bringen? Nein, meint dazu der Verband Privater Bauherren (VPB), nicht wenn im Kaufvertrag die Gewährleistungsansprüche wirksam ausgeschlossen wurden. Formulierungen wie „gekauft wie besehen“ deuten darauf hin. Eine Gewährleistung für etwaige Mängel gibt es dann nicht. Juristen haben dazu einen flotten Spruch: „Augen auf: Kauf ist Kauf!“ Auf offensichtliche Mängel wie feuchte Wände beispielsweise muss der Verkäufer nicht hinweisen, sie sind ja zu sehen. Allerdings muss der Eigentümer Fragen offen und ehrlich beantworten und er darf ihm bekannte – erhebliche – Mängel im Vorfeld auch nicht verschweigen, sondern muss sie ungefragt offenbaren. Erhebliche Mängel sind so gravierend, dass sie den Käufer vom Kauf abhalten könnten. Dazu zählen beispielsweise Asbest im Haus oder Befall mit echtem Hausschwamm. Das setzt aber natürlich voraus, dass der Verkäufer selbst die Probleme kennt. Mancher, der ein ererbtes Haus verkauft, hat keine Ahnung, was sich darin verbirgt. Verschweigt der Käufer wider besseres Wissen schwerwiegende Probleme, handelt er arglistig, und kann sich dann nicht auf einen Gewährleistungsausschluss berufen. Der Käufer kann dann nachträglich die Beseitigung der Mängel vom Verkäufer verlangen. Im Extremfall kann der Käufer den Hauskauf rückabwickeln. Das ist allerdings ein mühsamer Weg. Er kostet Zeit und endet häufig vor Gericht, weil der Käufer dem Verkäufer Arglist nachweisen muss, was nicht immer ohne weiteres gelingt. Besser ist vorbeugen: Käufer sollten sich bei der Besichtigung der Immobilie vom unabhängigen Bausachverständigen begleiten lassen.

VPB: Bei Einkommensteuererklärung an Handwerkerrechnungen denken

BERLIN. Stichtag für die Abgabe der Einkommensteuererklärung war bislang der 31. Mai. Ab diesem Jahr haben alle Steuerpflichtigen länger Zeit: Die Steuererklärung 2018 muss erst am 31. Juli beim Finanzamt vorliegen. Steuerpflichtige sollten dabei die Handwerkerrechnungen aus dem vergangenen Jahr nicht vergessen. Auch Schornsteinfegergebühren sind beispielsweise absetzbar. Daran erinnert der Verband Privater Bauherren (VPB), der auch einen Ratgeber zum Thema „Steuern sparen mit Handwerkerrechnungen“ herausgegeben hat. Der Ratgeber kann kostenlos im Internet heruntergeladen werden unter https://www.vpb.de/download/VPB-Ratgeber_Steuern-sparen-mit-Handwerkerrechnungen.pdf

VPB rät: Bauherren sollten Maße auf der Baustelle kontrollieren

BERLIN. „Beim Bauen kommt es auf den Millimeter an. Das ist vielen Bauherren und auch manchen Handwerkern gar nicht richtig bewusst“, konstatiert Dipl.-Ing. (FH) Marc Ellinger. Der Sachverständige leitet das Büro Freiburg-Südbaden im Verband Privater Bauherren (VPB). Die fachliche Kontrolle von Plänen und die laufende Qualitätskontrolle auf der Baustelle gehören zu seinen täglichen Aufgaben.

Grundlage jedes Bauvorhabens sind vermaßte Pläne. Danach wird gebaut. Etage auf Etage wird auf dem jeweils darunterliegenden Geschoss eingemessen und hochgezogen. Eventuelle Ungenauigkeiten setzen sich fort und potenzieren sich. Sorgfältiges Arbeiten ist also wichtig. „Allerdings wird auf der Baustelle auch unter widrigen Witterungsbedingungen gearbeitet. Beim Einmessen können schon einmal Flüchtigkeitsfehler passieren“, weiß Marc Ellinger. „Wird zum Beispiel beim Anreißen einer Wand die Schlagschnur auf einer Seite an die falsche Anreißlinie angelegt, steht die Wand später schief. Das fällt eventuell erst beim Fliesen des Bodens auf. Die Korrektur wird dann teuer und zeitaufwändig.“

VPB: Bei Bieterverfahren vorher Wert und Nebenkosten ermitteln

BERLIN. Wer in gesuchten Lagen einen Altbau kaufen möchte, muss heute enorme Preise bieten, um als Käufer überhaupt in die engere Wahl zu kommen. Dabei liegen die Gebote mitunter weit über dem tatsächlichen Wert der Immobilie. Den sollten Bieter aber kennen, rät der Verband Privater Bauherren (VPB), denn sie müssen parallel zum Kauf zusätzlich erhebliche Nebenkosten aufbringen und anschließend wahrscheinlich in Umbau und Sanierung investieren. Hinzu kommt: Preisblasen könnten in Zukunft platzen. Dann könnten die neuen Eigentümer bei einem – zum Beispiel berufsbedingten – Wiederverkauf auf erheblichen Schulden sitzen bleiben. Viele Käufer ziehen auch mögliche familiäre Veränderungen nicht ins Kalkül: Was, wenn sich die Käufer scheiden lassen? Wenn Nachwuchs kommt und sich das Familieneinkommen vorübergehend halbiert? Können sich die Käufer die laufende Finanzierung dann noch leisten? Der VPB rät deshalb: Erst mit dem unabhängigen Sachverständigen Wert und Folgekosten ermitteln, dann erst bieten.

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