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VPB: Baufirmen versuchen Bauvertragsrecht auszuhebeln

BERLIN. Das neue Bauvertragsrecht ist seit Anfang 2018 in Kraft und gilt für alle Bauverträge, die seither geschlossen werden. Der Verband Privater Bauherren beobachtet bei den Vertragskontrollen, die Bauherrenberater im Auftrag der Bauherren übernehmen, wie Firmen das neue Recht versuchen zu unterlaufen. Probleme bereiten privaten Bauherren unter anderem die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Firmen (AGB). Wer sie nicht liest und prüfen lässt, sitzt ihnen oft auf. Eine AGB sorgt beispielsweise immer wieder für Irritationen: Die Baufirmen versuchen, sich über die AGB den kompletten Restwerklohn zu sichern, falls sich die wirtschaftliche Lage ihrer Bauherren verschlechtert. Die Baufirmen beziehen sich dabei auf Paragraph 321 BGB. Der sieht bei Verträgen, bei dem ein Teil vorleisten muss – hier der Bauunternehmer, dessen Werklohn nach dem Gesetz erst mit der Abnahme fällig wird – ein Leistungsverweigerungsrecht vor, falls sich die Vermögensverhältnisse eines Vertragspartners nach Vertragsschluss verschlechtern und damit die Erbringung von dessen Gegenleistung gefährdet wird. In so einem Fall wird dann der Vertrag Zug um Zug abgewickelt – es sei denn, die Bauherren leisten eine Sicherheit. Die AGB, die den VPB-Anwälten immer wieder negativ auffällt, kehrt das Vorleistungsverhältnis um: erst der Werklohn, dann die Bauleistung. Das verstößt aber gegen das gesetzliche Leitbild. Abgesehen davon, dass die Firmen gar nicht wissen können, wie die Bauherren finanziell dastehen und die AGB unwirksam ist, sollten Bauherren solche Klauseln am besten gar nicht erst unterzeichnen.

VPB: Beim Ausbauhaus steckt der Teufel im Vertragsdetail!

BERLIN. Grundstücke sind rar, und auch das Bauen selbst wird immer teurer. Viele Bauherren überlegen, wo sie sparen können. Während sich die einen für Suffizienz und kleinere Wohneinheiten entscheiden, erwägen die anderen den Kauf eines Ausbauhauses. Durch Eigenleistungen wollen sie Geld sparen. Das klingt verlockend, bringt aber mitunter erhebliche Probleme, warnt der Verband Privater Bauherren (VPB).

„Ein Ausbauhaus – gleich ob Fertig- oder Massivhaus – ist ein Haus, bei dem der Hausanbieter die Bauleistungen zum Teil extrem reduziert hat“, erläutert Dipl.-Ing. Marc Ellinger, Sachverständiger und Leiter des VPB-Büros Freiburg-Südbaden. „Einige Anbieter liefern sogar nur die Planung und das Material. Die Bauherren müssen das Haus dann wie ein hochkomplexes 3-D-Puzzle zusammenfügen.“ Aber auch sonst wird im Regelfall nur die statische Konstruktion mit einem Wärmedämmverbundsystem als Fassade ausgeführt. Steht die Hülle, kann der Ausbau beginnen. Je nachdem, welche Ausbauvariante die Bauherren wählen, müssen sie den gesamten Innenausbau oder Teile davon in Eigenregie übernehmen.

VPB: Alte Fertighäuser müssen oft umfassend saniert werden

BERLIN. In den 1960er Jahren entstanden die ersten Fertighäuser. Sie stehen heute vielerorts zum Verkauf. Weil sie meist auf großen Grundstücken in infrastrukturell gut erschlossener Nachbarschaft stehen, sind die Altbauten bei jungen Familien beliebt. Großzügig sind oft auch die Grundrisse, mit großen Räumen und Tageslichtbad. Daraus lässt sich einiges machen, wissen die Sachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB). Die Häuser haben allerdings auch ihre ganz typischen Probleme. Dazu gehören veraltete Technik, schlechte Dämmung und Baustoffe, die heute teilweise als gesundheitsbedenklich gelten. Interessenten sollten deshalb ein solches Haus nicht ohne vorherige Kontrolle durch den Sachverständigen kaufen. Erst danach wissen sie, welche Sanierungsmaßnahmen anstehen und welche Kosten diese nach sich ziehen werden. Wer ein Fertighaus der ersten Generation auf modernen Standard bringen möchte, der muss erheblich sanieren. Das Haus wird dabei fast in den Rohbauzustand zurückversetzt. Interessenten sollten deshalb nicht schon überteuert kaufen, rät der VPB.

VPB: Bei sinkenden Temperaturen ist Bauen nur eingeschränkt möglich

BERLIN. Früher wurde im Winter nicht gebaut. Heute wird das ganze Jahr hindurch betoniert, gemauert, verputzt und Estrich gegossen. Möglich machen das milde Winter, moderne Baustoffe und mobile Heizungssysteme. Die Baustoffe müssen allerdings nach Herstelleran- und -vorgabe eingesetzt werden, erinnert der Verband Privater Bauherren (VPB). Das Bauen bei fallenden und winterlichen Temperaturen hat seine Tücken. Viele Baustoffe haben eine vom Hersteller vorgegebene Verarbeitungstemperatur. Die meisten Baustoffe können bis 5 Grad Celsius eingesetzt werden. Darunter nicht mehr. Das Problem sind die Abbinde- und Trocknungszeiten. Ein Estrich oder Putz beispielsweise braucht mehrere Tage zum Abbinden (zu erhärten) und mehrere Wochen, um durchzutrocknen. In dieser Zeit darf die Temperatur nicht unters Limit sacken. Das klappt nach VPB-Erfahrung oft nicht. Die Folge sind frostbedingte Schäden. Damit die Temperatur nicht unter die kritische Marke sinkt, hilft nur Heizen – und das kann teuer werden. Wie und wann gebaut und geheizt wird und wer das bezahlt, das sollten Bauherren frühzeitig ansprechen, wenn absehbar ist, dass sie in den Winter hinein bauen.

VPB: Holzschädlinge befallen auch Neubauten

BERLIN. Holzzerstörende Pilze sind vor allem ein Altbauproblem. Sie kommen aber auch im Neubau vor, so der Verband Privater Bauherren (VPB). Nassfäulepilze haben vor allem bei neueren Häusern in Holztafel- oder Ständerbauweise leichtes Spiel, wenn die Bauwerksabdichtung oder die Abdichtung an den Balkoneinbindungen nicht richtig ausgeführt werden. Ein klassischer Schwachpunkt sind waagerecht auskragende Balkontragbalken, die dem Regen ausgesetzt sind. Diese Balken sind ein beliebter Ansiedlungsplatz für die Nassfäulepilze. Von den Balken aus bahnt sich das Wasser seinen Weg in die angrenzenden Wand- und Deckenkonstruktionen und bildet dort die Grundlage für die Holzpilze. Bis der Schaden erkannt wird, so die VPB-Erfahrung, vergehen meist Jahre. Ist dann die Gewährleistungsfrist abgelaufen, müssen die Bauherren die schweren Schäden meist auf eigene Kosten sanieren lassen. Eine sorgfältige Schwachstellenanalyse der Konstruktion vor Baubeginn anhand der Pläne und begleitend während der Bauphase kann solche Schäden verhindern.

VPB: Baugenehmigung für Terrassenüberdachungen nicht immer nötig

BERLIN. Viele Hausbesitzer erweitern ihre Häuser durch Wintergärten oder überdachen ihre Terrassen. Dazu brauchen sie in der Regel eine Baugenehmigung, erinnert der Verband Privater Bauherren (VPB). Während es sich beim ganzjährig bewohnbaren Wintergarten immer um einen festen Anbau, also eine Gebäudeerweiterung handelt, die der Energieeinsparverordnung (EnEV) entsprechen muss und auch eine Baugenehmigung benötigt, kommt es bei der Terrassenüberdachung darauf an, wie groß sie ist und in welchem Bundesland sie gebaut wird. Die Landesbauordnungen gehen hier auseinander. Sie differieren auch bei den Baugenehmigungsverfahren erheblich. Der VPB rät deshalb: Wer sich mit dem Gedanken trägt, Wintergarten, Sommergarten, Pergola oder Terrassenüberdachung anzubauen, sollte sich zunächst erkundigen, ob er eine Baugenehmigung braucht und welche Größen und Abstände zum Nachbarn er einhalten muss. Manchmal ist es sinnvoll, die geplante Terrassenüberdachung einfach ein bisschen kleiner zu wählen, damit kein aufwändiges Baugenehmigungsverfahren nötig wird. Fragen im Vorfeld beantworten die Bau- und Bauaufsichtsämter der Kommunen und Kreise. Übrigens: Wer ein Reihenhaus als Wohneigentum besitzt, braucht dazu in aller Regel auch die Genehmigung der Eigentümergemeinschaft.

VPB begrüßt Baukindergeld und fordert: Jetzt müssen auch die Länder liefern

BERLIN. Ab sofort kann das von den Koalitionspartnern beschlossene Baukindergeld beantragt werden. In den Genuss der 1.200 Euro Baukindergeld pro Jahr und Kind kommen Familien mit Kindern wie auch Alleinerziehende, die eine Wohnimmobilie kaufen und deren Haushaltseinkommen maximal 90.000 Euro nicht übersteigt. Die Antragsteller müssen verschiedene Bedingungen erfüllen, die Anträge laufen über die bundeseigene KfW. Der Verband Privater Bauherren (VPB) hat dazu einen kostenlosen Ratgeber zusammengestellt, der ab sofort über die Website des Verbands www.vpb.de heruntergeladen werden kann. Interessierte finden den VPB-Ratgeber hier.

Der Verband Privater Bauherren begrüßt das Baukindergeld, kritisiert aber scharf, dass viele Bundesländer das Baukindergeld bei der Grunderwerbsteuer weitgehend wieder abgreifen. In Nordrhein-Westfalen werden beispielsweise auf eine 350.000 Euro teure Immobilie 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer fällig. Das sind 22.750 Euro – und damit fast die kompletten 24.000 Euro Baukindergeld, die Familien mit zwei Kindern überhaupt bekommen können. Auch im Land der Häuslebauer, in Baden-Württemberg, schlägt bei einem preisgleichen Objekt die Grunderwerbsteuer in Höhe von fünf Prozent mit 17.500 Euro zu Buche. Und sogar in Bayern, das als einziges Bundesland nach wie vor nur 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer eintreibt, geht bei einem 350.000-Euro-Objekt das komplette Baukindergeld fürs erste Kind allein für die Grunderwerbsteuer von 12.250 Euro wieder drauf.

VPB warnt: Thermografie nur vom Experten machen lassen!

BERLIN. „Entdecken Sie die Sparpotenziale Ihres Hauses!“ So und ähnlich werben jetzt im Herbst wieder Firmen. Sie offerieren billige Thermografieaufnahmen und erhoffen sich damit Aufträge für die Fassadensanierung, warnt der Verband Privater Bauherren (VPB). In der Tat können Thermografieaufnahmen Energielecks am Haus gut sichtbar machen und die richtige Planung der energetischen Sanierung erleichtern – allerdings nicht Aufnahmen für hundert Euro, wie es zahlreiche Hauswurfsendungen suggerieren. Eine fachlich korrekte Thermografie kostet Zeit und damit Geld. Mit mehreren hundert Euro müssen Hausbesitzer dabei rechnen. Die Thermografie-Untersuchung besteht nämlich nicht nur aus vier Hausansichten, sondern wird je nach Gebäude individuell geplant. Je komplexer die Hausform, umso sorgfältiger muss der Thermograf das Gebäude aufnehmen, um sich ein Bild vom gesamten Objekt und damit auch von allen möglichen Wärmebrücken zu machen. Dazu gehören auch zwingend Thermografien von innen. Ein weiteres Qualitätsmerkmal für seriöse Thermografie-Angebote ist die Beratung, erläutert der VPB. Eine Thermografie nutzt dem Hausbesitzer wenig, wenn er nur vier Farbausdrucke und keine fachliche Erklärung dazu bekommt. Der Hinweis „Ihr Haus muss gedämmt werden!“ reicht nicht aus. Solche Angebote kommen meist von Fassadenbaufirmen, die Dämmstoffe verkaufen wollen. Ein seriöser Thermograf erläutert die Ergebnisse seiner Thermografie schriftlich und mündlich – und er überlässt die Konsequenzen aus der Untersuchung immer dem qualifizierten Energieberater.

VPB-Sommerserie (6): VPB rät: Bauverträge auch auf Sicherheitsleistungen hin prüfen lassen

BERLIN. Wer baut, braucht Sicherheiten. Bauherren brauchen Sicherheiten, dass ihr bestelltes Haus fristgerecht und mängelfrei fertiggestellt wird. Baufirmen wollen sichergehen, dass sie zum Schluss auch das Geld für ihre Arbeit bekommen. Der Gesetzgeber räumt den am Bau Beteiligten jeweils unterschiedliche Ansprüche ein, die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den Paragraphen 631 fortfolgende geregelt sind, erläutert der Verband Privater Bauherren (VPB). Für private Bauherren sind dabei vor allem die Stichworte „Erfüllungssicherheit“, „Gewährleistungssicherheit“ und „Bauhandwerkersicherung“ wichtig.

„Die Materie ist komplex“, weiß VPB-Vertrauensanwalt Holger Freitag. „Bauherren müssen hier genau aufpassen, damit sie einerseits ihre Rechte wahren, andererseits nicht selbst durch die Sicherheiten, die die Baufirmen von ihnen verlangen dürfen, in Finanzierungsschwierigkeiten geraten.“

VPB: Eigentümergemeinschaften brauchen fachlichen Rat

BERLIN. Viele Senioren geben im Alter ihre Häuser am Stadtrand auf und ziehen in eine Eigentumswohnanlage. Dort müssen sie sich um wenig kümmern. Sie müssen allerdings auch mehr Rücksicht auf ihre Miteigentümer nehmen. Das gilt besonders, wenn ein Bewohner eine Rollstuhlrampe am Haus anbauen möchte. Möglicherweise werden ihm das seine Miteigentümer nicht verwehren, aber sie müssen im Vorfeld umfassend über die geplanten Maßnahmen sowie mögliche bauliche Alternativen informiert werden, erläutert der Verband Privater Bauherren (VPB). Dies hat das Amtsgericht München (AG München) vom 5. Juli 2017 entschieden (Az.: 482 C 26378/16). Wohnungseigentümergemeinschaften müssen in der Lage sein, die Bauarbeiten und deren Konsequenzen zu beurteilen. Andernfalls entspricht der Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und kann gerichtlich anfechtbar sein. Weil Wohnungseigentümer in der Regel Baulaien sind, können und müssen sie nicht wissen, wie sich zum Beispiel Rollstuhlrampen technisch anbauen oder ins Gebäude integrieren lassen. Sie brauchen dazu aber vorab sachliche Informationen, damit sie das Für und Wider einzelner Vorschläge kennen und entsprechend abstimmen können. Dabei unterstützen sie die Sachverständigen des VPB.

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