Kategorie: VPB-Pressemitteilungen


VPB: Wohnräume müssen der Landesbauordnung entsprechen

BERLIN. Viele Bauherren schieben den Dach- oder Kellerausbau auf für später. Schließlich muss nicht alles mit dem Einzug picobello und fertig sein. Mitunter wird das Dach erst ausgebaut, wenn die Kinder größer sind und sich ein eigenes Reich wünschen. Dann aber muss das Dach auch als Wohnraum genehmigt sein, erinnert der Verband Privater Bauherren (VPB). Je nach Bundesland schreiben die Landesbauordnungen (LBO) zum Beispiel unterschiedliche Mindesthöhen für Wohnräume vor. Auch ein zweiter Fluchtweg ist nötig. Mancherorts muss für die neue Wohnung ein zusätzlicher Stellplatz nachgewiesen werden. Wichtig wird das alles schon dann, wenn die eigenen Kinder unterm Dach hausen und nicht erst, wenn der Wohnraum dort offiziell vermietet wird, beispielsweise an eine Pflegekraft. Die baurechtlichen Bedingungen müssen mit dem Beginn der jeweiligen Nutzung erfüllt sein. Der VPB rät: Bauherren, die ihre Dach- oder Kellerräume später einmal bewohnen oder vermieten möchten, sollten sie von Anfang an entsprechend planen, genehmigen lassen und bauen. Sie sparen sich damit später unter Umständen viel Ärger.

VPB rät: Beim Altbaukauf auch Sanierungskosten einkalkulieren

BERLIN. Auf dem Markt werden aktuell viele Immobilien aus den späten 1950er und 1960er Jahren angeboten. Diese Immobilien haben Vorzüge und Nachteile. Als Minuspunkte werten die Bausachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB) zum Beispiel die oft veraltete Haustechnik und schlechte Wärmedämmung. Als Bonus verbuchen Besitzer meist die Lage: im Grünen und dabei doch zentrumsnah sowie infrastrukturell bestens angeschlossen. Wer ein älteres Haus kaufen möchte, sollte sich Zeit nehmen und das Objekt vor dem Kauf unbedingt vom Sachverständigen begutachten lassen. Nur so erhalten Käufer verlässliche Auskunft darüber, was die Immobilie wirklich wert ist, was an Sanierungskosten und Nachrüstpflichten auf sie zukommt, und was eventuelle Umbauten, die sich viele Käufer ja auch noch wünschen, am Ende kosten. Die Modernisierung von Altbauten kommt nach VPB-Erfahrung immer teurer als Laien ahnen. Je älter die Immobilie ist, umso höher liegen diese notwendigen Investitionen. Ab wann sich Abbruch und Neubau lohnen, können erfahrene Sachverständige einschätzen. Denn auch der Abbruch und die Entsorgung der alten Baustoffe gehen inzwischen ins Geld.

VPB: Individueller Fahrplan erleichtert bautechnische Sanierung

BERLIN. In Deutschlands Wohnungen steckt reichlich Sanierungspotenzial. Laut Statistischem Bundesamt stammt gut die Hälfte (52 Prozent) der Gebäude aus der Zeit zwischen 1949 und 1990. Der Rest wurde je rund zur Hälfte vor 1949 und nach 1990 gebaut. Ungefähr drei Viertel aller Gebäude sind also älter als 28 Jahre! Viele Hausbesitzer möchten energetisch sanieren, sind aber unsicher, wie sie an die große Aufgabe herangehen sollen, so die Erfahrung der Sachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB). Sanierungswillige beschäftigen sich oft mit Einzelkomponenten und nicht mit dem gesamten Haus. Sie lesen Testberichte, studieren Förderrichtlinien und überlegen, wo sie aus dem unübersichtlichen Angebot Nutzen ziehen können. Dabei ist die umfassende Bestandsaufnahme die Basis jeder Sanierungsberatung. Erst im zweiten Schritt, wenn die bauphysikalischen Besonderheiten der Immobilie bekannt sind, folgen die Empfehlungen. Und die müssen nicht immer zwangsläufig auf eine umfangreiche Fassadendämmung hinauslaufen. Es gibt sehr unterschiedliche Möglichkeiten, Energie zu sparen und den individuellen CO2-Ausstoß zu reduzieren. Hausbesitzer sollten sich zunächst unabhängig und ergebnisoffen beraten lassen. Im Idealfall arbeitet ein produkt- und firmenunabhängiger Energieberater einen individuellen Sanierungsfahrplan aus, nach dem im Laufe der Jahre alles Wichtige erledigt wird – stets technisch aufeinander abgestimmt und in finanziell überschaubaren Etappen.

VPB: Algenbefall an Fassaden vermeiden

BERLIN. Jeder hat die hässlichen grünlichen Schlieren auf Fassaden schon einmal gesehen: Algenbefall kommt nicht nur an gedämmten, sondern auch an ungedämmten Fassaden vor, erläutert der Verband Privater Bauherren (VPB). Zum Beispiel an den Fassaden vor ungedämmten Dachräumen. Die Ursache ist meist einfach: Wird die Wand nicht von innen her durch Heizen immer wieder ausgetrocknet, dann wird der Putz feuchter und es entsteht Algenbefall. An gedämmten Fassaden passiert das vor allem dann, wenn der Putz nur wenige Millimeter dick ist, wenn die Fassade tagsüber im Schatten liegt und wenn nur ein geringer Dachüberstand die Fassade schlecht schützt. Das Problem ist in diesen Fällen die sogenannte Strahlungstemperatur des Nachthimmels: Das Weltall ist eiskalt, und sogar in klaren Sommernächten kann die Strahlungstemperatur des Nachthimmels unter den Gefrierpunkt sinken. Steht die ungeschützte Fassade nun im direkten Austausch mit dem kalten Nachthimmel, sinkt die Temperatur der Fassade unter Umständen noch unter die Lufttemperatur ab. Auf der kalten Fassade schlägt sich Feuchtigkeit nieder und Algenbefall kann entstehen. Verhindern lässt sich das Phänomen zum einen durch eine dickere Putzschicht, einen Dachüberstand von 60 bis 80 Zentimetern oder durch spezielle Farben. Auf diesem Gebiet wird zunehmend experimentiert. Der VPB rät: Bauherren sollten einen entsprechend dicken Putz und einen größeren Dachüberstand beim Neubau oder Sanierungen gleich vorsehen.

VPB: Rauchwarnmelder sind jetzt flächendeckend Pflicht

BERLIN. Fast in allen Bundesländern sind Rauchwarnmelder nun auch im Altbau Pflicht, im Neubau sowieso. Nur in Thüringen haben Bewohner und Vermieter Zeit noch bis Ende des Jahres, die Rauchwarnmelder nachzurüsten, erinnert der Verband Privater Bauherren (VPB). Zuständig für den Einbau der Rauchmelder ist immer der Eigentümer, auch in Mietwohnungen. Eine Ausnahme macht dabei lediglich Mecklenburg-Vorpommern: Dort muss der jeweilige Besitzer die Rauchmelder installieren, also eventuell auch der Mieter. Wie so oft im föderalen Deutschland sind die Pflichten zur Montage von Rauchmeldern in den einzelnen Landesbauordnungen jeweils leicht unterschiedlich geregelt, im Wesentlichen fordern aber alle Landesbauordnungen die Raumwarnmelder in allen Schlaf- und Kinderzimmern sowie in Fluren, die als Rettungswege gedacht sind. Die Landesbauordnungen regeln keine Details zu den Rauchwarnmeldern, jedoch gibt es mit der DIN 14676 eine Norm, die zum Beispiel die Montage in Raummitte empfiehlt und weitere Hinweise gibt. Experten raten darüber hinaus sogar zu erhöhtem Schutz: Alle Räume sollten mit Brandmeldern ausgestattet sein. Probleme gibt es dabei allerdings häufig in der Küche, wenn Küchendämpfe zu Fehlalarmen führen. Für die Küche eignen sich spezielle, temperaturempfindliche Brandmelder. Bauherren und Käufer von Altbauten sollten fehlende Rauchwarnmelder zur eigenen Sicherheit schnell nachrüsten, empfiehlt der VPB.

VPB: Alte Heizungen müssen ausgetauscht werden

BERLIN. Die Energieeinsparverordnung (EnEV) fordert den Austausch alter Heizungen. Betroffen sind, mit wenigen Ausnahmen, jeweils Öl- und Gasheizungen, die 30 Jahre zuvor eingebaut wurden. 2018 müssen also die alten Konstanttemperaturkessel von 1988 raus, erinnert der Verband Privater Bauherren (VPB). Wer noch so eine Heizung im Keller hat, der sollte sich bald um Angebote und Handwerker kümmern, denn die beste Zeit für den Heizungstausch ist der Sommer. Auch alle, deren Heizung 1989 eingebaut wurde, können sich langsam mit dem Gedanken an die größere Investition im kommenden Jahr vertraut machen. Oft lohnt sich aber schon ein früherer Austausch. Wer den Heizungstausch gleich mit einer energetischen Sanierung verbinden möchte, braucht dazu unabhängige Energieberatung, um aus der enormen Bandbreite der technischen Möglichkeiten das für ihn Passende und finanziell Vernünftige herauszufiltern. Hausbesitzer müssen deshalb besonders darauf achten, wen sie mit der Energieberatung beauftragen. Seit Ende 2017 sind auch solche Energieberater zur staatlich geförderten energetischen Beratung zugelassen, die selbst hinterher die Arbeiten ausführen. Viele nutzen das logischerweise zur Akquise. Bauherren müssen das wissen und sollten entsprechend kritisch fragen, welche Interessen der einzelne Energieberater verfolgt.

VPB: Elektrosmog möglichst schon bei der Hausplanung vermeiden

BERLIN. Elektromagnetische Belastungen sind objektiv mit physikalischen Methoden messbar und setzen vielen Menschen zu. Deshalb ist es bei der Planung eines Hauses sinnvoll, sich bereits im Vorfeld Gedanken über die spätere Nutzung und auch die Möblierung der einzelnen Räume zu machen, rät der Verband Privater Bauherren (VPB). An Wänden etwa, an denen Betten stehen, sollten von vornherein keine Elektroleitungen vorgesehen werden, auch im Wohnbereich sollten nur abgeschirmte Kabel verwendet werden. Der heute allgegenwärtige hausinterne Elektrosmog lässt sich im Neubau bei geschickter Planung und guter Bauberatung von vornherein vermeiden, zumindest minimieren. Althausbesitzer können sich nachträglich zumindest sogenannte Netzfreischaltungen einbauen lassen, rät der VPB. Diese schalten nicht nur das Elektrogerät ab, sondern mit dem Gerät auch gleichzeitig den gesamten Stromkreis, an dem das Gerät hängt. Das ist ideal für Schlaf- und Kinderzimmer: Wird das Licht ausgeknipst, entfällt die elektromagnetische Belastung von Geräten, Lampen und der Elektroinstallation. Freischaltungen lassen sich nachträglich in alten Häusern einbauen. Der Einbau ist immer Sache des kompetenten Fachbetriebes.

 

VPB: Baubeschreibungen sind nicht immer ausreichend konkret

BERLIN. Wer heute einen Verbraucherbauvertrag abschließt, der bekommt zuvor eine umfassende Baubeschreibung ausgehändigt. Das ist im neuen Bauvertragsrecht so vorgesehen, das seit Anfang 2018 gilt, erläutert der Verband Privater Bauherren (VPB). Eine solche Baubeschreibung zeigt, welche Leistungen die Bauherren für den vereinbarten Preis erhalten, wie das Haus konstruiert werden soll, welche Materialien verwendet werden, welche Dimensionen das Gebäude bekommt und welche technische Ausstattung vorgesehen ist. Die Baubeschreibung muss also sehr konkret sein und wird im Regelfall später Vertragsinhalt. Allerdings enthalten nach VPB-Erfahrung auch detaillierte Baubeschreibungen mitunter Unwägbarkeiten, die zu Mehrkosten führen können. Klassisches Beispiel ist die Beschaffenheit des Baugrunds. Nicht immer sind die Bodenverhältnisse vor dem Bau bekannt. Je nach Boden variieren aber die Kosten für Gründung und Kellerausführung. Solche Unwägbarkeiten können später die Finanzierung der Bauherren ins Wanken bringen. Damit Bauherren damit nicht kalt erwischt werden, müssen solche ungeklärten Bedingungen in der Baubeschreibung erwähnt werden. Die Bauherren wissen dann zwar, dass durch andere Bodenverhältnisse als in der Baubeschreibung angenommen der Hauspreis ganz enorm steigen kann, aber sie wissen deshalb noch nicht, um wie viel. Damit sie so wichtige Dinge nicht übersehen, sollten Bauherren Vertragsentwürfe von unabhängigen Sachverständigen prüfen lassen.

 

VPB: Wer Außenanlagen selbst gestaltet, muss an Abdichtung denken

BERLIN. Wer selbst beim Bauen Hand anlegt, der kann Geld sparen. Allerdings nur, wenn die Eigenhilfe sorgfältig vorbereitet und detailliert in den Bauvertrag hineinverhandelt wird, so der Verband Privater Bauherren (VPB). Vergessen Bauherren bei der Vertragsgestaltung bestimmte Details, kann die Eigenhilfe sogar zusätzliches Geld kosten, statt Ausgaben zu sparen. Das Problem sind die Schnittstellen: Immer dann, wenn eine Firma auf den Arbeiten einer anderen aufbaut oder Bauherren ab einem gewissen Punkt selbst die Arbeiten fortführen, muss klar sein, wie die Vorgängerfirma den Bau übergeben muss. Eine klassische Schnittstelle, die immer wieder für Ärger sorgt, ist die Außenanlage. Legen Bauherren den Garten in Eigenregie an, müssen sie ganz früh klären, wie hoch der Garten später aufgefüllt wird. Danach richtet sich die Höhe und Andichtung der Sockellinie – auch an Fenstertüren auf die Terrasse! Liegt sie zu tief oder ist nur teilweise ausgeführt, sind Feuchteschäden programmiert. Dann müssen die Bauherren das Problem auf eigene Kosten lösen und entweder die Abdichtung höher ziehen oder den Garten tiefer legen und entsprechende Treppen ans Haus bauen. Beides kostet die Bauherren unnötig Geld. Vermeiden können sie das, indem sie sich frühzeitig vom unabhängigen Sachverständigen über die Schnittstellen bei Eigenleistung beraten lassen und diese in den Vertrag aufnehmen lassen.

 

VPB rät: Auch Bewehrung kontrollieren lassen!

„Bewehrungskontrollen sind aber sinnvoll und nötig“, weiß Dipl.-Ing. Marc Ellinger. Als Sachverständiger und Leiter des VPB-Büros Freiburg-Südbaden prüft er regelmäßig Baustellen von Schlüsselfertiganbietern – auch im Hinblick auf die Bewehrung. „Das Problem beim Schlüsselfertigbau ist nämlich die fehlende unabhängige Kontrolle und gar nicht so selten die Kontrolle überhaupt.“ Weil die Bauherren keinen eigenen freien Architekten mit der Bauaufsicht beauftragt haben, kontrolliert sich die Baufirma mehr oder weniger zufriedenstellend selbst. Nach VPB-Erfahrung geht das nicht immer gut. Zunehmend beauftragen deshalb Bauherren unabhängige Sachverständige mit regelmäßigen Baukontrollen. „Solche Baukontrollen werden normalerweise dann anberaumt, wenn ein Bauabschnitt abgeschlossen ist und begutachtet werden kann“, erläutert Marc Ellinger und schränkt gleichzeitig ein: „Gerade beim Betonieren müssten die Sachverständigen aber eigentlich permanent daneben stehen. Das ist natürlich unrealistisch und würde teuer für die Bauherren.“

Im Regelfall hat jedes Haus mindestens ein, meist mehrere Bauteile aus Stahlbeton. Stahlbeton ist ein Werkstoff, der sich – wie der Name schon sagt – aus den beiden Baustoffen Beton und Stahl zusammensetzt. Dabei übernimmt der in den Beton eingebettete Stahl die Zugkräfte, während der steinähnlich erhärtete Beton die Druckkräfte abträgt. „Wie viel Stahl an welcher Stelle in den Beton eingelegt werden muss, errechnet der Statiker in der Planungsphase. Die sogenannte Statik besteht aus zwei Teilen: Den Berechnungen und den dazugehörigen Bewehrungsplänen“, erläutert der Sachverständige. Nach diesen Plänen wird später auf der Baustelle die Armierung (oder Bewehrung), also das räumliche Gitternetz aus Stahlstäben und Stahlmatten hergestellt. Die Armierung wird in die Schalung gelegt oder gestellt, die dann mit flüssigem Beton ausgegossen wird. Nach dem Aushärten wird die Schalung entfernt, und das Bauteil kann ab sofort die ihm zugedachten, berechneten Lasten übernehmen.

„Eigentlich ist es simpel, aber es wird doch immer wieder falsch gemacht“, weiß der Sachverständige. „Oft stellen wir anhand von Bauherrenfotos erst später fest, dass die Bewehrung falsch liegt. Häufig wird beispielsweise die Anschlussbewehrung zwischen Bodenplatte und Kellerwand nicht so ausgeführt, wie es der Statiker oder ergänzend der Prüfstatiker im Bewehrungsplan verbindlich festgelegt hat.“

„Das wird schnell kritisch“, weiß Marc Ellinger und rechnet vor: „Wenn die 10er Anschlusseisen, die laut Prüfstatiker im Abstand von 15 Zentimetern liegen müssen, stattdessen im Abstand von 45 Zentimetern eingebaut werden, dann fehlen schlichtweg zwei Drittel des erforderlichen Bewehrungsquerschnitts. Damit ist das Bauteil mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht mehr standsicher und das Haus eventuell einsturzgefährdet.“

Damit es nicht so weit kommt, sollten Bauherren die Bewehrung der maßgeblichen Bauteile – Fundamente, Bodenplatte, Kellerwände, Stützen, Unterzüge und Decken – vor dem Betonieren von ihrem unabhängigen Sachverständigen überprüfen und dokumentieren lassen. Das ist jetzt einfacher als noch im vergangenen Jahr, denn für alle Bauverträge, die ab dem 01.01.2018 geschlossen werden und wurden, gilt der Unterlagenherausgabeanspruch, den alle privaten Bauherren ohne eigenen Planer im Schlüsselfertigneubau haben: Weil die Statik für den Nachweis der bauordnungsrechtlich geforderten Standsicherheit nötig ist, können die Bauherren die Herausgabe der entsprechenden Unterlagen vom Schlüsselfertiganbieter verlangen – und zwar bevor die Leistung ausgeführt worden ist. „Mit diesen Unterlagen können wir die Bewehrung dann im Detail kontrollieren“, erklärt Sachverständiger Ellinger. Der gesetzliche Anspruch auf Unterlagenherausgabe kann übrigens vertraglich nicht ausgeschlossen werden.

„Darüber hinaus dokumentieren wir Sachverständigen bei unseren Baustellenkontrollen auch die Bewehrung der Bauteile, sofern sie noch einsehbar sind“, erläutert Marc Ellinger. „Allerdings sollten Bauherren selbst auch immer wieder darauf achten und die Bewehrung fotografieren, am besten mit einem Metermaß zum anschaulichen Vergleich. Indizien für schlecht ausgeführte Bewehrung sind auch Stahl- oder Mattenbündel, die zum Abschluss der Arbeiten noch auf der Baustelle rumliegen. Da Stahl teuer ist, ist es unwahrscheinlich, dass größere Stahlmengen in Überzahl bestellt werden. Wahrscheinlicher ist vielmehr, dass dieser Stahl nicht eingebaut wurde. Er fehlt dann an Stellen, an denen er zur Lastabtragung vorgesehen war – im Beton.“