Kategorie: VPB-Pressemitteilungen


VPB rät: Beim Altbaukauf auch Sanierungskosten einkalkulieren

BERLIN. Auf dem Markt werden aktuell viele Immobilien aus den späten 1950er und 1960er Jahren angeboten. Diese Immobilien haben Vorzüge und Nachteile. Als Minuspunkte werten die Bausachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB) zum Beispiel die oft veraltete Haustechnik und schlechte Wärmedämmung. Als Bonus verbuchen Besitzer meist die Lage: im Grünen und dabei doch zentrumsnah sowie infrastrukturell bestens angeschlossen. Wer ein älteres Haus kaufen möchte, sollte sich Zeit nehmen und das Objekt vor dem Kauf unbedingt vom Sachverständigen begutachten lassen. Nur so erhalten Käufer verlässliche Auskunft darüber, was die Immobilie wirklich wert ist, was an Sanierungskosten und Nachrüstpflichten auf sie zukommt, und was eventuelle Umbauten, die sich viele Käufer ja auch noch wünschen, am Ende kosten. Die Modernisierung von Altbauten kommt nach VPB-Erfahrung immer teurer als Laien ahnen. Je älter die Immobilie ist, umso höher liegen diese notwendigen Investitionen. Ab wann sich Abbruch und Neubau lohnen, können erfahrene Sachverständige einschätzen. Denn auch der Abbruch und die Entsorgung der alten Baustoffe gehen inzwischen ins Geld.

VPB-Sommerserie (3): VPB stellt klar: Bauherren müssen bei Widerruf allenfalls Wertersatz leisten, nicht mehr

BERLIN. In vielen Fällen im täglichen Geschäftsverkehr haben Kunden ein Widerrufsrecht. Beim Bauen war das bislang nicht der Fall. Dank der Einführung des neuen Bauvertragsrechts hat sich das geändert. „Seit dem 1. Januar 2018 geschlossene Verbraucherbauverträge sind widerrufbar – wenn sie nicht gerade vom Notar beurkundet werden“, erläutert Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren (VPB). Ein Verbraucherbauvertrag liegt vor, wenn ein Verbraucher ohne eigenen Architekten auf eigenem Grund ein schlüsselfertiges Haus bauen lässt.

„Nach unseren bisherigen Erfahrungen im ersten Halbjahr 2018 weisen viele Firmen in ihren Vertragsmustern auch korrekt auf die neue Regelung hin“, resümiert Rechtsanwalt Freitag, schränkt aber ein: „Vereinzelt beobachten wir aber auch Versuche, die Folgen des Widerrufs zu unterlaufen.“ So ist beispielsweise bei der Prüfung von Bauverträgen, die VPB-Sachverständige für Bauherren übernehmen, eine Klausel aufgetaucht, nach der alle Leistungen eines Bauunternehmers, die er bis zum Widerruf erbracht hat, in jedem Fall von den Bauherren bezahlt werden müssten.

„Das stimmt aber nicht“, korrigiert Holger Freitag. „Bauherren sind im Falle eines Widerrufs nach dem Gesetz nur zum Wertersatz verpflichtet. Und auch das nur, soweit die Rückgewähr der Leistung ihrer Natur nach ausgeschlossen ist. Grundgedanke des Gesetzgebers: Wenn etwa ein Keller begonnen wurde, wirkt der sich wertsteigernd auf das Grundstück der Bauherren aus. Da der Abbruch des Kellers wirtschaftlich unsinnig wäre, müssen die Bauherren in der Regel diese ausgeführte Bauleistung bezahlen.

Nicht bezahlen müssen die Bauherren allerdings alle Tätigkeiten des Unternehmers, die keinen Wertzuwachs bewirkt haben. Das könnte zum Beispiel die Einrichtung der Baustelle sein, die Beschaffung von Unterlagenbeschaffung und -einsichten, erste Planungsskizzen oder ähnliches.

Das Widerrufsrecht soll Verbraucher vor übereilten Vertragsschlüssen schützen, etwa, wenn ihnen erst nach Vertragsschluss klar wird, dass sie das neue Haus auf ihrem Grundstück rechtlich gar nicht realisieren können, weil es – beispielsweise – nicht dem Bebauungsplan entspricht. Der Bauunternehmer muss die Bauherren im Vertrag über das Widerrufsrecht informieren. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab Vertragsschluss, sofern die Verbraucher bei Vertragsschluss ordnungsgemäß über ihr Widerrufsrecht informiert werden. Ist das nicht der Fall, verlängert sich die Frist entsprechend, im Höchstfall auf ein Jahr und 14 Tage nach dem Vertragsabschluss. Übrigens: Alle Firmen, die jetzt immer noch alte Vertragsmuster aus 2017 und früher benutzen, informieren auch nicht über das Widerrufsrecht!

Die verlängerte Frist ist aber oft kein Segen, denn je später die Bauherren widerrufen, desto teurer kann es werden! Bauherren müssen dann Bauleistungen bezahlen, auch wenn sie sie nicht haben wollen.

„Erfahrungsgemäß wird es dann auch problematisch, den realen Wert der Bauleistungen zu ermitteln“, weiß Holger Freitag. „Bauherren sollten unbedingt einen unabhängigen Sachverständigen hinzuziehen, der die Bauleistungen begutachtet, damit sie nicht zu viel oder gar für eine mangelhafte Bauleistung Wertersatz bezahlen.“

Kein Widerrufsrecht haben dagegen Käufer, die ihre Immobilie samt Grund vom Bauträger kaufen. Bauträgerverträge müssen immer notariell beurkundet werden. Der Gesetzgeber hat die Notare dazu verpflichtet, den Käufern die Vertragsunterlagen 14 Tage vor dem Beurkundungstermin zu übergeben. Bauherren haben damit auf diese Art dieselbe Zeit, das Angebot prüfen zu lassen, bevor sie es unterzeichnen.

VPB: Individueller Fahrplan erleichtert bautechnische Sanierung

BERLIN. In Deutschlands Wohnungen steckt reichlich Sanierungspotenzial. Laut Statistischem Bundesamt stammt gut die Hälfte (52 Prozent) der Gebäude aus der Zeit zwischen 1949 und 1990. Der Rest wurde je rund zur Hälfte vor 1949 und nach 1990 gebaut. Ungefähr drei Viertel aller Gebäude sind also älter als 28 Jahre! Viele Hausbesitzer möchten energetisch sanieren, sind aber unsicher, wie sie an die große Aufgabe herangehen sollen, so die Erfahrung der Sachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB). Sanierungswillige beschäftigen sich oft mit Einzelkomponenten und nicht mit dem gesamten Haus. Sie lesen Testberichte, studieren Förderrichtlinien und überlegen, wo sie aus dem unübersichtlichen Angebot Nutzen ziehen können. Dabei ist die umfassende Bestandsaufnahme die Basis jeder Sanierungsberatung. Erst im zweiten Schritt, wenn die bauphysikalischen Besonderheiten der Immobilie bekannt sind, folgen die Empfehlungen. Und die müssen nicht immer zwangsläufig auf eine umfangreiche Fassadendämmung hinauslaufen. Es gibt sehr unterschiedliche Möglichkeiten, Energie zu sparen und den individuellen CO2-Ausstoß zu reduzieren. Hausbesitzer sollten sich zunächst unabhängig und ergebnisoffen beraten lassen. Im Idealfall arbeitet ein produkt- und firmenunabhängiger Energieberater einen individuellen Sanierungsfahrplan aus, nach dem im Laufe der Jahre alles Wichtige erledigt wird – stets technisch aufeinander abgestimmt und in finanziell überschaubaren Etappen.

VPB: Algenbefall an Fassaden vermeiden

BERLIN. Jeder hat die hässlichen grünlichen Schlieren auf Fassaden schon einmal gesehen: Algenbefall kommt nicht nur an gedämmten, sondern auch an ungedämmten Fassaden vor, erläutert der Verband Privater Bauherren (VPB). Zum Beispiel an den Fassaden vor ungedämmten Dachräumen. Die Ursache ist meist einfach: Wird die Wand nicht von innen her durch Heizen immer wieder ausgetrocknet, dann wird der Putz feuchter und es entsteht Algenbefall. An gedämmten Fassaden passiert das vor allem dann, wenn der Putz nur wenige Millimeter dick ist, wenn die Fassade tagsüber im Schatten liegt und wenn nur ein geringer Dachüberstand die Fassade schlecht schützt. Das Problem ist in diesen Fällen die sogenannte Strahlungstemperatur des Nachthimmels: Das Weltall ist eiskalt, und sogar in klaren Sommernächten kann die Strahlungstemperatur des Nachthimmels unter den Gefrierpunkt sinken. Steht die ungeschützte Fassade nun im direkten Austausch mit dem kalten Nachthimmel, sinkt die Temperatur der Fassade unter Umständen noch unter die Lufttemperatur ab. Auf der kalten Fassade schlägt sich Feuchtigkeit nieder und Algenbefall kann entstehen. Verhindern lässt sich das Phänomen zum einen durch eine dickere Putzschicht, einen Dachüberstand von 60 bis 80 Zentimetern oder durch spezielle Farben. Auf diesem Gebiet wird zunehmend experimentiert. Der VPB rät: Bauherren sollten einen entsprechend dicken Putz und einen größeren Dachüberstand beim Neubau oder Sanierungen gleich vorsehen.

VPB-Sommerserie (2): VPB warnt vor stillschweigend geänderten Baubeschreibungen

BERLIN. Wer ein schlüsselfertiges Haus bauen möchte, muss wissen, was die Baufirma im Einzelnen bietet und wie viel die angebotenen Leistungen kosten. Solche Baubeschreibungen waren früher oft nur vage. Seit Inkrafttreten des neuen Bauvertragsrechts Anfang 2018 fordert der Gesetzgeber hier erheblich mehr Transparenz. „Schlüsselfertiganbieter müssen den angehenden Bauherren jetzt schon vor Vertragsschluss sehr konkrete Baubeschreibungen zur Verfügung stellen“, erläutert Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren (VPB). „Mit der Baubeschreibung bekommt der Verbraucher klare Angaben zu Ausführung, Umfang, Preis, eventuellen Unwägbarkeiten sowie zu den geplanten Bauzeiten. Alle diese Kriterien sind wichtig für die Entscheidung für oder gegen ein Unternehmen. Sie machen den qualitativen Vergleich verschiedener Offerten überhaupt erst möglich und sind in der Bauphase das wichtigste Instrument, um festzustellen, ob man bekommt, wofür man bezahlen soll.“

Und sie wird beim Schlüsselfertighaus auf eigenem Grund nach dem Gesetz automatisch Vertragsinhalt, soweit keine ausdrücklichen Änderungen vereinbart werden. Lediglich bei notarieller Beurkundung – und damit bei allen Bauträgern – gilt immer nur das vom Notar im Termin protokollierte.

Soweit die Theorie. In der Praxis versuchen offenbar die ersten Firmen, das neue Verbraucherschutzrecht schon wieder zu untergraben. Dies haben die VPB-Sachverständigen festgestellt, wenn sie Verträge für private Bauherren vor Vertragsabschluss bautechnisch prüfen. Dabei sind sie auf folgende problematische Klausel gestoßen: „Vorvertraglich übergebene Baubeschreibungen werden nicht Vertragsinhalt.“

VPB: Suffizienz spart Kosten und schont Umwelt

BERLIN. Bauen und Wohnen sind teuer. Aber auch die Ansprüche sind im Laufe der Jahre gewachsen, konstatiert der Verband Privater Bauherren (VPB). Noch 1990 bewohnten die Deutschen durchschnittlich 35 Quadratmeter pro Person. Heute sind es im Schnitt 47 Quadratmeter. Das entspricht einer Steigerung um ein Viertel in nicht mal drei Jahrzehnten. Um Energie und Treibhausgase zu sparen, rät der VPB zu mehr Suffizienz – also die Beschränkung auf das Nötige. Schon die Reduzierung der individuellen Wohnfläche auf die ja auch recht ordentlichen Größen von 1990 bringt dabei eine Ersparnis von rund 15 Prozent, haben Experten ausgerechnet. Suffizienz ist also ein wichtiger Schritt zu mehr Nachhaltigkeit und Umweltschutz sowie zum sparsameren Bauen und Wohnen.

VPB: Rauchwarnmelder sind jetzt flächendeckend Pflicht

BERLIN. Fast in allen Bundesländern sind Rauchwarnmelder nun auch im Altbau Pflicht, im Neubau sowieso. Nur in Thüringen haben Bewohner und Vermieter Zeit noch bis Ende des Jahres, die Rauchwarnmelder nachzurüsten, erinnert der Verband Privater Bauherren (VPB). Zuständig für den Einbau der Rauchmelder ist immer der Eigentümer, auch in Mietwohnungen. Eine Ausnahme macht dabei lediglich Mecklenburg-Vorpommern: Dort muss der jeweilige Besitzer die Rauchmelder installieren, also eventuell auch der Mieter. Wie so oft im föderalen Deutschland sind die Pflichten zur Montage von Rauchmeldern in den einzelnen Landesbauordnungen jeweils leicht unterschiedlich geregelt, im Wesentlichen fordern aber alle Landesbauordnungen die Raumwarnmelder in allen Schlaf- und Kinderzimmern sowie in Fluren, die als Rettungswege gedacht sind. Die Landesbauordnungen regeln keine Details zu den Rauchwarnmeldern, jedoch gibt es mit der DIN 14676 eine Norm, die zum Beispiel die Montage in Raummitte empfiehlt und weitere Hinweise gibt. Experten raten darüber hinaus sogar zu erhöhtem Schutz: Alle Räume sollten mit Brandmeldern ausgestattet sein. Probleme gibt es dabei allerdings häufig in der Küche, wenn Küchendämpfe zu Fehlalarmen führen. Für die Küche eignen sich spezielle, temperaturempfindliche Brandmelder. Bauherren und Käufer von Altbauten sollten fehlende Rauchwarnmelder zur eigenen Sicherheit schnell nachrüsten, empfiehlt der VPB.

VPB-Sommerserie (1): VPB: Veraltete und falsche Vertragsmuster ignorieren Verbraucherrechte

BERLIN. Seit 1. Januar 2018 gilt das neue Bauvertragsrecht für alle Bauverträge, die seit diesem Zeitpunkt geschlossen werden. Es bringt privaten Bauherren mehr Schutz – vorausgesetzt, die Firmen halten sich daran. Das ist nicht immer der Fall, kritisiert der Verband Privater Bauherren (VPB). Die Bausachverständigen des VPB, die regelmäßig Schlüsselfertigbauverträge für private Bauherren prüfen, stoßen immer wieder auf Ungereimtheiten. Teils aus Unkenntnis, teils offenbar sehr bewusst, hebeln Baufirmen das neue Recht aus. Unterschreiben Bauherren solche Verträge, haben sie zwar dennoch die neuen Verbraucherrechte auf ihrer Seite. Aber Streit ist programmiert: Bauherren müssen ihre Schutzrechte dann oft mühsam gegen unwillige Vertragspartner durchsetzen, mitunter sogar vor Gericht.

„Das sollten Bauherren sich ersparen“, rät Holger Freitag, Vertrauensanwalt des VPB. „Besser ist es, die problematischen Verträge erst gar nicht zu unterzeichnen.“ Dazu müssen Bauherren aber wissen, worauf sie achten sollten. Wer auf Nummer sicher gehen will, lässt den Vertrag in jedem Fall vor der Unterzeichnung vom unabhängigen Sachverständigen checken.

VPB: Alte Heizungen müssen ausgetauscht werden

BERLIN. Die Energieeinsparverordnung (EnEV) fordert den Austausch alter Heizungen. Betroffen sind, mit wenigen Ausnahmen, jeweils Öl- und Gasheizungen, die 30 Jahre zuvor eingebaut wurden. 2018 müssen also die alten Konstanttemperaturkessel von 1988 raus, erinnert der Verband Privater Bauherren (VPB). Wer noch so eine Heizung im Keller hat, der sollte sich bald um Angebote und Handwerker kümmern, denn die beste Zeit für den Heizungstausch ist der Sommer. Auch alle, deren Heizung 1989 eingebaut wurde, können sich langsam mit dem Gedanken an die größere Investition im kommenden Jahr vertraut machen. Oft lohnt sich aber schon ein früherer Austausch. Wer den Heizungstausch gleich mit einer energetischen Sanierung verbinden möchte, braucht dazu unabhängige Energieberatung, um aus der enormen Bandbreite der technischen Möglichkeiten das für ihn Passende und finanziell Vernünftige herauszufiltern. Hausbesitzer müssen deshalb besonders darauf achten, wen sie mit der Energieberatung beauftragen. Seit Ende 2017 sind auch solche Energieberater zur staatlich geförderten energetischen Beratung zugelassen, die selbst hinterher die Arbeiten ausführen. Viele nutzen das logischerweise zur Akquise. Bauherren müssen das wissen und sollten entsprechend kritisch fragen, welche Interessen der einzelne Energieberater verfolgt.

VPB begrüßt Baukindergeld

BERLIN. „Das neue Baukindergeld ist eine gute Sache vor allem für junge Familien mit mehreren Kindern“, lobt Corinna Merzyn, Hauptgeschäftsführerin des Verbands Privater Bauherren (VPB). Noch ist das Gesetz nicht verabschiedet, aber die Große Koalition einigt sich in immer mehr Details. In den Genuss der geplanten staatlichen Zulage kommen demnach voraussichtlich Eltern mit Kindern unter 18 Jahren. Pro Kind soll es 1.200 Euro Baukindergeld im Jahr geben und das bis zu zehn Jahre lang. Außerdem erhöht jedes Kind die Einkommenshöchstgrenze: Infrage kommt Baukindergeld für Familien mit einem zu versteuernden Jahres-Haushaltseinkommen bis zu 75.000 Euro. Wobei für jedes Kind weitere 15.000 Euro Freibetrag hinzukommen. Eine unlängst diskutierte Begrenzung der Wohnfläche ist vom Tisch. Abgewickelt werden soll das Baukindergeld voraussichtlich über die KfW.