Tag: Baugenehmigung


VPB: Baugenehmigung für Terrassenüberdachungen nicht immer nötig

BERLIN. Viele Hausbesitzer erweitern ihre Häuser durch Wintergärten oder überdachen ihre Terrassen. Dazu brauchen sie in der Regel eine Baugenehmigung, erinnert der Verband Privater Bauherren (VPB). Während es sich beim ganzjährig bewohnbaren Wintergarten immer um einen festen Anbau, also eine Gebäudeerweiterung handelt, die der Energieeinsparverordnung (EnEV) entsprechen muss und auch eine Baugenehmigung benötigt, kommt es bei der Terrassenüberdachung darauf an, wie groß sie ist und in welchem Bundesland sie gebaut wird. Die Landesbauordnungen gehen hier auseinander. Sie differieren auch bei den Baugenehmigungsverfahren erheblich. Der VPB rät deshalb: Wer sich mit dem Gedanken trägt, Wintergarten, Sommergarten, Pergola oder Terrassenüberdachung anzubauen, sollte sich zunächst erkundigen, ob er eine Baugenehmigung braucht und welche Größen und Abstände zum Nachbarn er einhalten muss. Manchmal ist es sinnvoll, die geplante Terrassenüberdachung einfach ein bisschen kleiner zu wählen, damit kein aufwändiges Baugenehmigungsverfahren nötig wird. Fragen im Vorfeld beantworten die Bau- und Bauaufsichtsämter der Kommunen und Kreise. Übrigens: Wer ein Reihenhaus als Wohneigentum besitzt, braucht dazu in aller Regel auch die Genehmigung der Eigentümergemeinschaft.

VPB: Kauf eines Tiny Houses sorgfältig abwägen

BERLIN. Bezahlbarer Wohnraum ist knapp. Alternativen sind gefragt. Vor allem junge Leute und moderne Arbeitsnomaden begeistern sich zunehmend für Mini- oder Mikrohäuser. Unter dem Begriff „Tiny House“ kommt die Idee aus Amerika. Die flexiblen Minihäuser machen den Ortswechsel dort jederzeit schnell und preisgünstig möglich; das Tiny House rollt entweder selbst zum neuen Standort oder es wird verladen.

Was in Amerika gut funktionieren mag, hat in Deutschland Grenzen, so der Verband Privater Bauherren (VPB). Das Gesetz unterscheidet hierzulande klar zwischen Häusern und Fahrzeugen. Für beide gelten Auflagen. Hat ein Tiny House Räder und soll auf die Straße, ist es ein Wohnwagen und muss für den Straßenverkehr zugelassen sein. Campingwagen haben normalerweise serielle Zulassungen. Alle Extras müssen individuell beantragt und nachgenehmigt werden. Das gilt auch für Tiny Houses auf Rädern, die ja in der Regel individuelle Einzelanfertigungen sind. Bekommen die Besitzer die Zulassung, müssen die rollenden Kleinhäuser wie Wohnwagen angemeldet, versichert, versteuert und regelmäßig technisch kontrolliert werden.

VPB erläutert Bauvertragsrecht (4): Ab 2018 haben Bauherren das Recht auf die Herausgabe von Bauunterlagen

BERLIN. Das neue Bauvertragsrecht tritt am 1. Januar 2018 in Kraft und gilt für alle Verträge, die ab diesem Tag geschlossen werden. Das Bauvertragsrecht ist Teil des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Das BGB behandelte einen Bauvertrag bislang als normalen Werkvertrag. Weil privates Bauen aber erheblich komplexer ist, als beispielsweise eine Schuhreparatur, hat der Gesetzgeber das Werkvertragsrecht neu strukturiert und in den Paragrafen 650a bis 650v „Bauvertrag“, „Verbraucherbauvertrag“, „Bauträgervertrag“ und „Architektenvertrag“ erstmals geregelt. Der Verband Privater Bauherren (VPB) informiert in dieser Serie über die Reform und ihre Vor- und Nachteile für private Bauherren.

Das neue Bauvertragsrecht enthält Verbesserungen für private Bauherren. Die wichtigsten davon sind im Verbraucherbauvertrag geregelt. Das ist ein Vertrag, durch den der Unternehmer vom Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. Eine Verbesserung davon ist das Recht auf die Herstellung und Herausgabe von Bauunterlagen. Für alle Bauverträge, die ab dem 1. Januar 2018 geschlossen werden, gilt: Schlüsselfertigfirmen müssen für Bauherren, die keinen eigenen Architekten beauftragt haben, die für den Bau nach öffentlichem Recht nötigen Pläne und Berechnungen erstellen und sie den Bauherren übergeben.

VPB: Erst Grundstück kaufen, dann Haus!

BERLIN. Grundstücke sind rar, und manchmal werden auch sicher geglaubte Areale den Käufern in letzter Minute weggeschnappt, weil ein anderer Interessent ein paar Euro mehr bietet. Wer bereits im Vertrauen auf den Grundstückskauf einen Bauvertrag abschließt, kann böse auf die Nase fallen, warnt der Verband Privater Bauherren (VPB). Selbst einen Bauvertrag mit großzügigem Rücktrittsrecht sollten angehende Bauherren nicht schließen, wenn ihnen das Terrain noch nicht gehört. Aus mehreren Gründen: Zum einen ist nicht sicher, ob das ausgewählte Haus auf dem Grundstück überhaupt gebaut werden darf oder ob es aufwändig angepasst werden muss. Zum anderen können Keller und Gründung überhaupt erst geplant und preislich kalkuliert werden, wenn der Baugrund bekannt ist. Die Mehrkosten für spätere Anpassungen des Hauses an ein anderes Grundstück tragen in aller Regel die Bauherren. Und diese Mehrkosten können die Immobilienfinanzierung platzen lassen. Deshalb: Erst das Grundstück kaufen, dann das Haus.

VPB: Außenaufzüge müssen genehmigt werden

BERLIN. Reihenhäuser sind beliebt. Aber weil sie viele Treppen haben, sind sie für Ältere nicht optimal. Wer trotz Gehbehinderung nicht umziehen mag, der kann einen Treppenlift montieren, einen Innenlift einbauen oder einen Außenlift anbauen lassen, so der Verband Privater Bauherren (VPB). Außenaufzüge sind aber vergleichsweise teuer, und sie müssen genehmigt werden. Das kostet Geld und Zeit. Ist das Reihenhaus Teil einer Wohnungseigentumsanlage, dann ist jedenfalls über einen Außenaufzug auch Beschluss in der Eigentümergemeinschaft zu fassen. Außerdem mutiert der Teil des Gartens, in dem der Lift aufgestellt wird, vorübergehend zur Baustelle. Innenlifte sind preisgünstiger und brauchen keine Baugenehmigung, solange an der Statik des Hauses nichts geändert wird. Was besser ist, hängt von vielen Faktoren ab. Der VPB rät Hausbesitzern, sich im Vorfeld firmenneutral beraten zu lassen und bei der Baubehörde zu informieren. Als Alternative zum Lift kommt auch eine neue Aufteilung der Wohnbereiche im Reihenhaus in Betracht: Zum Beispiel könnten Gehbehinderte das Erdgeschoss komplett für sich umbauen und müsste dann nicht immer pendeln zwischen den Etagen. Küchen lassen sich auch nach oben verlegen, etwa ins bisherige Bad oder Kinderzimmer. Dafür kann die Küche im Erdgeschoss zum geräumigen Bad umgebaut werden. Das Wohnzimmer eignet sich auch als Wohn-Schlaf-Pflegezimmer.

VPB: Haus muss aufs Grundstück passen

BERLIN. Viele Bauherren schließen heute Hausbau-Verträge ab, ohne zu wissen, ob das Haus, das sie ausgesucht haben, auf ihrem Grundstück überhaupt gebaut werden kann und darf. Das beobachten die Sachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB) immer wieder. Häufig unterzeichnen die Bauherren Verträge, in denen Planungs- und Bauleistungen untrennbar miteinander verknüpft sind – ein und derselbe Anbieter baut das Haus und lässt es auch genehmigen. Was viele Bauherren als Arbeitserleichterung empfinden, entpuppt sich als Falle. Nicht geregelt wird in diesen Verträgen nämlich, was passiert, falls das gekaufte Haus gar nicht auf dem dazugehörigen Grundstück gebaut werden darf, etwa weil es zu groß ist. Dann haben die Bauherren ein Problem, denn sie dürfen nicht bauen, kommen aber auch nicht ohne Weiteres wieder aus dem Bauvertrag heraus. Der VPB rät deshalb: Die Aufträge zur Planung und zum späteren Bau des Hauses getrennt vergeben. Also erst das Objekt planen und genehmigen lassen und dann eine Baufirma suchen, die das genehmigte Haus auf dem Grundstück baut. So passt alles zusammen.

VPB: Bebauungsplan kann den Verkauf fördern

BERLIN. Bebauungspläne sind geltendes Baurecht. Kommunen regeln damit ihre bauliche Entwicklung. Für manche Bauherren ist die strikte Vorgabe von Grenzen Gängelung, tatsächlich hat ein Bebauungsplan zumindest einen großen Vorteil: Er regelt verlässlich, was gebaut werden darf. Gerade für den Verkauf von Altbauten kann das von Nutzen sein, erläutert der Verband Privater Bauherren (VPB), denn viele Kommunen fördern inzwischen die Nachverdichtung. Ein kleines Siedlungshaus, längst zu bescheiden für heutige Ansprüche, kann so oft erheblich erweitert werden – und wird damit für Käufer interessant, die das Objekt bislang keines Blickes würdigten. Verkäufer älterer Immobilien sollten also vor dem Verkauf klären, wie viel Potenzial das Haus hat. Ein Blick in den geltenden Bebauungsplan, eine Nachfrage beim zuständigen Bauamt, bringen schnell Klarheit und damit eventuell Vorteile beim Verkaufsgespräch. Wer ein Übriges tun möchte, der lässt in einer Bauvoranfrage klären, wie das Haus erweitert oder sogar abgebrochen und durch einen Neubau ersetzt werden darf.

VPB rät: Haus erst individuell planen lassen, dann Baufirma suchen

BERLIN. „Viele Bauherren schließen heute Hausbau-Verträge über 500.000 Euro oder mehr ab, ohne zu wissen, ob das Haus, das sie kaufen, auf ihrem Grundstück überhaupt gebaut werden darf.“ Diesen gefährlichen Trend beobachtet seit längerem schon Dipl.-Ing. Gerhard Schoberth, Bausachverständiger beim Verband Privater Bauherren (VPB) und Leiter des VPB-Büros

Alpenvorland. „Ein großes Problem ist dabei die untrennbare Verknüpfung von Planungs- und Bauleistungen vom gleichen Anbieter.“ Warum ist das so problematisch?

VPB warnt vor Vermittlung unbebaubarer Grundstücke: Problematische Entwicklung birgt hohes Risiko für Bauherren

BERLIN. Wer baut, der braucht ein Grundstück. Die sind rar. Angehende Bauherren sind deshalb schon einmal bereit, ungewöhnliche Wege zu gehen, um an das begehrte Terrain zu kommen, wie etwa der gemeinsame Kauf und die anschließende Parzellierung eines großen Grundstücks mit anderen zusammen. „Das kann ins Auge gehen“, warnt Dipl.-Ing. Herbert Oberhagemann vom Verband Privater Bauherren (VPB). In Hamburg, wo der Sachverständige das VPB-Büro leitet, sind schon mehrere Bauherren einem besonders ausgeklügelten Verkaufsmodell aufgesessen:

VPB: Auch Schlüsselfertighäuser müssen individuell geplant werden

BERLIN. Wer schlüsselfertig baut, der will möglichst wenig mit seinem Hausbau zu tun haben und delegiert deshalb Planung und Ausführung an eine entsprechende Firma. Neun von zehn Bauherren tun das heute. Viele haben dennoch jede Menge Ärger mit ihrem eigenen Projekt. Ein Klassiker unter den Problemen ist die mangelhafte Planung, so beobachten die Sachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB) immer wieder.