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VPB: Baubeschreibungen sind nicht immer ausreichend konkret

BERLIN. Wer heute einen Verbraucherbauvertrag abschließt, der bekommt zuvor eine umfassende Baubeschreibung ausgehändigt. Das ist im neuen Bauvertragsrecht so vorgesehen, das seit Anfang 2018 gilt, erläutert der Verband Privater Bauherren (VPB). Eine solche Baubeschreibung zeigt, welche Leistungen die Bauherren für den vereinbarten Preis erhalten, wie das Haus konstruiert werden soll, welche Materialien verwendet werden, welche Dimensionen das Gebäude bekommt und welche technische Ausstattung vorgesehen ist. Die Baubeschreibung muss also sehr konkret sein und wird im Regelfall später Vertragsinhalt. Allerdings enthalten nach VPB-Erfahrung auch detaillierte Baubeschreibungen mitunter Unwägbarkeiten, die zu Mehrkosten führen können. Klassisches Beispiel ist die Beschaffenheit des Baugrunds. Nicht immer sind die Bodenverhältnisse vor dem Bau bekannt. Je nach Boden variieren aber die Kosten für Gründung und Kellerausführung. Solche Unwägbarkeiten können später die Finanzierung der Bauherren ins Wanken bringen. Damit Bauherren damit nicht kalt erwischt werden, müssen solche ungeklärten Bedingungen in der Baubeschreibung erwähnt werden. Die Bauherren wissen dann zwar, dass durch andere Bodenverhältnisse als in der Baubeschreibung angenommen der Hauspreis ganz enorm steigen kann, aber sie wissen deshalb noch nicht, um wie viel. Damit sie so wichtige Dinge nicht übersehen, sollten Bauherren Vertragsentwürfe von unabhängigen Sachverständigen prüfen lassen.

 

VPB: Wer Außenanlagen selbst gestaltet, muss an Abdichtung denken

BERLIN. Wer selbst beim Bauen Hand anlegt, der kann Geld sparen. Allerdings nur, wenn die Eigenhilfe sorgfältig vorbereitet und detailliert in den Bauvertrag hineinverhandelt wird, so der Verband Privater Bauherren (VPB). Vergessen Bauherren bei der Vertragsgestaltung bestimmte Details, kann die Eigenhilfe sogar zusätzliches Geld kosten, statt Ausgaben zu sparen. Das Problem sind die Schnittstellen: Immer dann, wenn eine Firma auf den Arbeiten einer anderen aufbaut oder Bauherren ab einem gewissen Punkt selbst die Arbeiten fortführen, muss klar sein, wie die Vorgängerfirma den Bau übergeben muss. Eine klassische Schnittstelle, die immer wieder für Ärger sorgt, ist die Außenanlage. Legen Bauherren den Garten in Eigenregie an, müssen sie ganz früh klären, wie hoch der Garten später aufgefüllt wird. Danach richtet sich die Höhe und Andichtung der Sockellinie – auch an Fenstertüren auf die Terrasse! Liegt sie zu tief oder ist nur teilweise ausgeführt, sind Feuchteschäden programmiert. Dann müssen die Bauherren das Problem auf eigene Kosten lösen und entweder die Abdichtung höher ziehen oder den Garten tiefer legen und entsprechende Treppen ans Haus bauen. Beides kostet die Bauherren unnötig Geld. Vermeiden können sie das, indem sie sich frühzeitig vom unabhängigen Sachverständigen über die Schnittstellen bei Eigenleistung beraten lassen und diese in den Vertrag aufnehmen lassen.

 

VPB warnt vor typischen Problemen bei Systemkellern

BERLIN. Bauherren, die sich für einen Systemkeller entscheiden, tun dies meist, weil sie annehmen, standardisierte Systeme seien ausgereift und erprobt. „Die Bauherren erhoffen sich vom Systembau weniger Ärger und Mängel auf der eigenen Baustelle“, beobachtet Dipl.-Ing. Marc Ellinger, Sachverständiger beim Verband Privater Bauherren (VPB) und Leiter des VPB-Büros Freiburg-Südbaden.

In Deutschland bieten mehrere Baufirmen Systemkeller an. Sie haben sich auf die Erstellung von Stahlbetonkellern, wasserdichten Stahlbetonkellern oder Bodenplatten spezialisiert. „Grundsätzlich sollte man davon ausgehen dürfen, dass die Mitarbeiter dieser Unternehmen wissen, was sie tun und wie sie arbeiten müssen, um einen Keller so herzustellen, wie vertraglich vereinbart. Das ist aber leider nicht immer der Fall“, konstatiert der Sachverständige.

„Eine wasserdichte Stahlbetonkonstruktion herzustellen ist alles andere als trivial. Wir VPB-Bauherrenberater entdecken immer wieder gravierende Mängel. Das Abweichen von den vertraglich vereinbarten Beschaffenheiten ist keine Ausnahme“, moniert Bauherrenberater Ellinger. „So wird zum Beispiel mitunter nur ein Teil der berechneten Bewehrung eingebaut. In Erdbebengebieten kann das die Standsicherheit des Kellers gefährden. Häufig ist die Betondeckung über dem Bewehrungsstahl nicht ausreichend. Oder die Lage der Bewehrung entspricht nicht den Planvorgaben“, listet der Experte auf. „Auch bei der Anbringung der Perimeterdämmung erfüllen längst nicht alle Firmen die Vorschriften. Sie bauen die Dämmung schlicht falsch ein.“

Baufirmen hebeln neue Verbraucherrechte aus – VPB legt Ratgeber zur Baubeschreibung vor

BERLIN. „Das neue Bauvertragsrecht ist noch nicht in der breiten Praxis angekommen“, konstatiert Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren (VPB). Das gilt unter anderem für die sogenannte Baubeschreibung. Wer seit Anfang 2018 einen Verbraucherbauvertrag abschließen möchte, der hat das Recht auf diese konkrete Baubeschreibung. Geregelt wird das in den Paragraphen 650i, 650J und 650k des BGB sowie im Artikel 249 des Einführungsgesetzes zum BGB (EGBGB). Einzelheiten dazu erläutert der VPB in seinem aktuellen Ratgeber „Neues Bauvertragsrecht: Die Baubeschreibung beim Schlüsselfertigbau“. Er kann ab sofort von der VPB-Website (Menü Services) kostenlos heruntergeladen werden.

Die Baubeschreibung ist unentbehrlich, denn nur so erfahren Bauherren rechtzeitig, was sie für ihr Geld bekommen. Die Baubeschreibung muss sehr konkret sein, denn sie wird im Regelfall später auch Vertragsbasis. Mit dem Instrument sollen Bauherren nun auch erstmals verschiedene Angebote unterschiedlicher Schlüsselfertigfirmen objektiv vergleichen können, bevor sie sich vertraglich binden.

VPB: Baubeschreibung wird nicht immer automatisch Vertragsbestandteil

BERLIN. Das neue Bauvertragsrecht, seit Anfang 2018 in Kraft, bringt Bauherren einige Vorteile. Darunter das Recht auf eine Baubeschreibung, erinnert der Verband Privater Bauherren (VPB). Die Baubeschreibung gibt Aufschluss darüber, wie das Haus konstruiert ist, welche Materialien verwendet werden, welche Dimensionen das Gebäude hat, wie es technisch ausgestattet wird, welches Heizsystem geplant ist, ob die Hausanschlüsse oder Außenanlagen im Preis enthalten sind und vieles mehr. Die Baubeschreibung ist vor Vertragsschluss zu übergeben, damit verschiedene Angebote sorgsam im Hinblick auf Qualität und Preis verglichen werden können. Alle privaten Bauherren haben Anspruch auf diese Baubeschreibung, gleich ob sie als Verbraucher schlüsselfertig auf eigenem Grundstück ohne Architekten und mit einem Unternehmer bauen oder ob sie Haus und Grund aus einer Hand vom Bauträger erwerben – was wegen des damit verbundenen Grundstückskaufs grundsätzlich beim Notar erledigt werden muss. Eine Besonderheit gibt es allerdings: Während die vor Vertragsschluss übergebene Baubeschreibung beim normalen Hausbau automatisch Bestandteil des Bauvertrags wird, sofern nicht ausdrücklich etwas geändert wurde, muss sie im Bauträgervertrag im Detail beurkundet werden. Bauherren müssen also beim Verbraucherbauvertrag nur klären, was an der vorgelegten Baubeschreibung noch geändert werden soll. Beim Notartermin müssen sie genau aufpassen, damit auch wirklich alles aus der Baubeschreibung beurkundet wird, was sie in der Überlegungsphase gut und richtig fanden. Beim Bauträgervertrag gilt nämlich nur, was der Notar beurkundet hat.

 

VPB: Notar muss Vertragsunterlagen zwei Wochen vor Beurkundung übergeben

BERLIN. Immobilien müssen in Deutschland beim Notar ver- und gekauft werden. Der Notar ist Stellvertreter des Staates und übernimmt mit der Beurkundung hoheitliche Aufgaben. Entsprechend angesehen sind Notare. Viele Bauherren verlassen sich bei der Beurkundung komplett auf sie. Das sollten sie aber nicht, warnt der Verband Privater Bauherren (VPB), denn Notare sind nicht für alles verantwortlich. Es ist beispielsweise nicht ihre Aufgabe oder gar Pflicht, zu prüfen, ob ein Kaufvertrag für ein Schlüsselfertighaus „fair“ ist oder den Käufer benachteiligt. Im Gegenteil: Der Notar muss neutral sein. Solange der Vertrag geltendem Recht entspricht, wird er den Inhalt nicht bewerten. Das müssen Bauherren selbst machen, vor der Beurkundung und am besten mit Hilfe eines unabhängigen Sachverständigen. Dazu haben sie zwei Wochen Zeit; der Notar muss ihnen die Vertragsunterlagen 14 Tage vor Unterzeichnung zukommen lassen. Erwerben sie einen Neubau vom Bauträger, sind dann auch viele Bauunterlagen dabei, die geprüft werden müssen: denn die 14-Tage-Frist ersetzt hier das Widerrufsrecht des Verbraucherbauvertrags. Außerdem gilt nur, was beim Notar beurkundet wird, eine vor Beurkundung übergebene Baubeschreibung wird nicht automatisch Vertragsbestandteil. Die 14-Tage-Frist gilt aber nur, wenn Bauherren ihr Haus beim gewerblichen Anbieter kaufen. Erwerben sie von privat, greift das Gesetz nicht. Dann müssen die Interessenten selbst dafür sorgen, dass sie genug Zeit haben, den Vertragsentwurf prüfen zu lassen. Private Bauherren sollten sich auf nichts einlassen, was sie nicht wirklich verstehen.

 

VPB: Bauherren müssen auf Brandschutz achten

BERLIN. Das Stichwort „Brandschutz“ taucht immer wieder in der öffentlichen Diskussion auf, wenn es um Großbauten geht. Brandschutz ist aber auch für Einfamilienhäuser unentbehrlich und vorgeschrieben, erinnert der Verband Privater Bauherren (VPB). Die Bundesländer haben den Brandschutz in ihren Landesbauordnungen geregelt. Grundsätzlich müssen Architekten beim Entwurf eines Gebäudes sichere Baustoffe und Konstruktionen wählen, Fluchtwege für die Bewohner vorsehen und Zufahrten für Rettungsfahrzeuge einplanen. Dieser sogenannte vorbeugende Brandschutz ist überall Vorschrift. Er wird aber nicht immer technisch korrekt umgesetzt, kritisiert der VPB. Der sogenannte zweite Rettungsweg etwa gehört zur seriösen Planung und ist für jedes Geschoss mit Aufenthaltsräumen vorgeschrieben. Das sind Räume, die zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet sind. Auch der Hobbyraum im Keller kann ein solcher sein. Fehlt der zweite Rettungsweg, ist das ein Planungsfehler! Und der muss so früh wie möglich behoben werden. Bauherren sollten sich beim unabhängigen Sachverständigen Rat holen, denn gerade beim Brandschutz steckt der Teufel im Detail – und zum Schluss haften dafür die Bauherren.

VPB: Bauherren sollten förmliche Bauabnahme vertraglich vereinbaren

BERLIN. Die Bauabnahme gehört zu den wichtigsten Terminen beim Bauen. Mit der Bauabnahme gehen alle Gefahren und Risiken auf die Bauherren über, erinnert der Verband Privater Bauherren (VPB). Und ab diesem Zeitpunkt müssen Bauherren dem Unternehmer alle Mängel nachweisen. Gut beraten sind Bauherren deshalb, wenn sie bereits im Bauvertrag eine förmliche Bauabnahme vereinbaren, mit einem Termin auf der Baustelle. Wer darauf verzichtet, läuft Gefahr auf enormen Schadenssummen sitzen zu bleiben. Der VPB rät, die Immobilie schon vor der eigentlichen Abnahme mit dem eigenen Sachverständigen in aller Ruhe zu untersuchen. Mängel, die dabei entdeckt werden, kommen dann beim offiziellen Abnahmetermin auf den Tisch und ins Abnahmeprotokoll. In diesem Protokoll werden auch Mängel aufgelistet, die bereits bei früheren Begehungen festgestellt und noch nicht ordnungsgemäß beseitigt wurden. Selten wird ein Bau auf Anhieb komplett abgenommen. Normalerweise vereinbaren die Parteien einen weiteren Abnahmetermin, bis zu dem alle Mängel beseitigt sein müssen. Auch zu diesem zweiten Termin sollten Bauherren ihren Sachverständigen mitnehmen, damit der beurteilt, ob die Schäden tatsächlich ordnungsgemäß behoben wurden. Wenn die Abnahme unter Angabe von Mängeln verweigert wird, kann der Bauunternehmer bei ab 2018 geschlossenen Bauverträgen eine Zustandsfeststellung des Baus verlangen. Fehlen die Bauherren dort und haben ihr Fehlen nicht unverzüglich beim Bauunternehmer entschuldigt, kann der diese sogar einseitig vornehmen. Es empfiehlt sich daher auf jeden Fall, dort zu erscheinen, damit der Bauunternehmer nicht Richter in eigener Sache wird. Ebenso ratsam ist es, seinen Sachverständigen mitzunehmen, um dem Unternehmer fachlich auf Augenhöhe begegnen zu können.

VPB: Baugrund muss vor Vertragsabschluss untersucht werden

BERLIN. Jedes Haus muss sicher gegründet werden, sei es mit einer Bodenplatte oder einem Keller. Dafür müssen die Planer den Baugrund genau kennen. Voraussetzung dafür ist ein Baugrundgutachten. Viele Bauherren wissen das inzwischen und klären frühzeitig, ob im Bauvertrag auch ein Baugrundgutachten enthalten ist. Ist das der Fall, sind sie in der Regel zufrieden. Das Baugrundgutachten als Vertragsleistung allein reicht aber nicht aus, warnt der Verband Privater Bauherren (VPB): Entscheidend sind die Ergebnisse des Gutachtens! Erst das Gutachten liefert die Basis für die Planung und Gründung des Hauses. Je nach Beschaffenheit des Baugrunds variieren Konstruktion und Ausführung des Unterbaus erheblich – und damit natürlich auch die Kosten. Wer wissen will,

VPB erläutert Bauvertragsrecht (6): Bauherren haben nun auch beim Bauträgervertrag ein Recht auf die eigenen Bauunterlagen

BERLIN Das neue Bauvertragsrecht ist am 1. Januar 2018 in Kraft getreten und gilt für alle Verträge, die seit diesem Tag geschlossen werden. Das Bauvertragsrecht ist Teil des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Das BGB behandelte einen Bauvertrag bislang als normalen Werkvertrag. Weil privates Bauen aber erheblich komplexer ist, als beispielsweise eine Schuhreparatur, hat der Gesetzgeber das Werkvertragsrecht neu strukturiert und in den Paragrafen 650a bis 650v „Bauvertrag“, „Verbraucherbauvertrag“, „Bauträgervertrag“ und „Architektenvertrag“ erstmals geregelt. Der Verband Privater Bauherren (VPB) informiert in dieser Serie über die Reform und ihre Vor- und Nachteile für private Bauherren.

Das neue Bauvertragsrecht bringt Veränderungen für private Bauherren. Unter anderem gibt es nun, neben dem Verbraucherbauvertrag, den sogenannten Bauträgervertrag. Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag zum Bau oder den Umbau eines Hauses, der gleichzeitig die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen – oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen. Das typische am Bauträgervertrag ist stets der Verkauf von Haus und Grundstück aus einer Hand. (In den bisherigen fünf Folgen dieser VPB-Serie ging es um den Verbraucherbauvertrag, der das schlüsselfertige Bauen mit Generalüber- oder -unternehmer auf eigenem Grundstück regelt.)