Tag: Bauvertragsrecht


VPB: Bauherren müssen Abnahmetermine ernst nehmen

BERLIN. Das neue Bauvertragsrecht, das am 1. Januar 2018 in Kraft getreten ist und für alle seither geschlossenen Bauverträge gilt, enthält neben Verbesserungen für private Bauherren auch problematische Regelungen. Dazu gehört nach Einschätzung des Verbands Privater Bauherren (VPB) auch die Neufassung der sogenannten Abnahmefiktion. Sie besagt: Setzt nach Fertigstellung des Werks der Unternehmer den Bauherren eine angemessene Frist zur Abnahme, und verweigern die Bauherren die Abnahme ohne Angabe von Mängeln oder erklären sie überhaupt nichts oder erscheinen erst gar nicht, dann fingiert das Gesetz die Abnahme als erfolgt! Diese Neuregelung, die vor allem die Verhältnisse zwischen Baufirmen und ihren Subunternehmern klären sollte, setzt private Bauherren unter enormen Zeitdruck. Sobald das Werk fertiggestellt ist, kann der Unternehmer nun eine angemessene Frist zur Abnahme setzen. Als angemessen gelten zehn bis 14 Tage. Innerhalb dieser Zeit müssen die Bauherren den Bau entweder abnehmen oder aber mindestens ein Mangelsymptom nennen. Können sie das nicht, bekommen sie keinen Aufschub mehr. Der Bau gilt dann als abgenommen. Diese Abnahmefiktion greift aber nur, wenn der Unternehmer die Verbraucher-Bauherren vorab und in Textform über die Rechtsfolgen informiert hat. Dazu reicht schon eine E-Mail. Bauherren sollten solche Schreiben in Zukunft also keinesfalls ignorieren, sondern umgehend und mit Unterstützung ihres Bausachverständigen klären, ob das Haus, das sie nun übernehmen sollen, auch tatsächlich fertig und mängelfrei ist.

VPB: Baufirmen versuchen Bauvertragsrecht auszuhebeln

BERLIN. Das neue Bauvertragsrecht ist seit Anfang 2018 in Kraft und gilt für alle Bauverträge, die seither geschlossen werden. Der Verband Privater Bauherren beobachtet bei den Vertragskontrollen, die Bauherrenberater im Auftrag der Bauherren übernehmen, wie Firmen das neue Recht versuchen zu unterlaufen. Probleme bereiten privaten Bauherren unter anderem die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Firmen (AGB). Wer sie nicht liest und prüfen lässt, sitzt ihnen oft auf. Eine AGB sorgt beispielsweise immer wieder für Irritationen: Die Baufirmen versuchen, sich über die AGB den kompletten Restwerklohn zu sichern, falls sich die wirtschaftliche Lage ihrer Bauherren verschlechtert. Die Baufirmen beziehen sich dabei auf Paragraph 321 BGB. Der sieht bei Verträgen, bei dem ein Teil vorleisten muss – hier der Bauunternehmer, dessen Werklohn nach dem Gesetz erst mit der Abnahme fällig wird – ein Leistungsverweigerungsrecht vor, falls sich die Vermögensverhältnisse eines Vertragspartners nach Vertragsschluss verschlechtern und damit die Erbringung von dessen Gegenleistung gefährdet wird. In so einem Fall wird dann der Vertrag Zug um Zug abgewickelt – es sei denn, die Bauherren leisten eine Sicherheit. Die AGB, die den VPB-Anwälten immer wieder negativ auffällt, kehrt das Vorleistungsverhältnis um: erst der Werklohn, dann die Bauleistung. Das verstößt aber gegen das gesetzliche Leitbild. Abgesehen davon, dass die Firmen gar nicht wissen können, wie die Bauherren finanziell dastehen und die AGB unwirksam ist, sollten Bauherren solche Klauseln am besten gar nicht erst unterzeichnen.

VPB-Sommerserie (6): VPB rät: Bauverträge auch auf Sicherheitsleistungen hin prüfen lassen

BERLIN. Wer baut, braucht Sicherheiten. Bauherren brauchen Sicherheiten, dass ihr bestelltes Haus fristgerecht und mängelfrei fertiggestellt wird. Baufirmen wollen sichergehen, dass sie zum Schluss auch das Geld für ihre Arbeit bekommen. Der Gesetzgeber räumt den am Bau Beteiligten jeweils unterschiedliche Ansprüche ein, die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den Paragraphen 631 fortfolgende geregelt sind, erläutert der Verband Privater Bauherren (VPB). Für private Bauherren sind dabei vor allem die Stichworte „Erfüllungssicherheit“, „Gewährleistungssicherheit“ und „Bauhandwerkersicherung“ wichtig.

„Die Materie ist komplex“, weiß VPB-Vertrauensanwalt Holger Freitag. „Bauherren müssen hier genau aufpassen, damit sie einerseits ihre Rechte wahren, andererseits nicht selbst durch die Sicherheiten, die die Baufirmen von ihnen verlangen dürfen, in Finanzierungsschwierigkeiten geraten.“

VPB-Sommerserie (5): VPB: Baufirmen geben nicht automatisch alle nötigen Bauunterlagen heraus

BERLIN. „Der Anspruch der Bauherren auf die Herstellung und Übergabe von Plänen und Bauunterlagen für ihr Bauprojekt gehört zu den zentralen Punkten des neuen Bauvertragsrechts. Es ist am 1. Januar 2018 in Kraft getreten und gilt für alle seit diesem Tag geschlossenen Bauverträge. Schlüsselfertigfirmen müssen seither jenen privaten Bauherren, die keinen eigenen Architekten beauftragt haben, alle nach öffentlichem Recht für den Bau nötigen Pläne und Berechnungen erstellen und sie den Bauherren übergeben“, erinnert Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren (VPB).

Private Bauherren brauchen Grundrisse, Ansichten, Schnitte, Details, Statik, Wärmeschutznachweis und vieles mehr aus zwei Gründen: Zum einen müssen sie im Vorfeld prüfen lassen können, ob ihr geplantes Haus überhaupt geltendem Recht, den anerkannten Regeln der Technik und den vertraglichen Vereinbarungen entspricht. Zum anderen müssen sie jederzeit, auch noch Jahrzehnte nach dem Einzug, den Behörden gegenüber belegen können, dass ihre Immobilie geltendem Recht entspricht. Dazu verlangt die Behörde bestimmte Unterlagen. „Viele Bauherren hatten nicht einmal diese früher in ihrem Besitz, jetzt stehen ihnen wenigstens solche Unterlagen rechtlich zu, die zum Nachweis der Einhaltung öffentlicher Anforderungen an das Haus nötig sind“, erläutert Rechtsanwalt Freitag.

VPB-Sommerserie (4): VPB: Baufirmen unterlaufen Angaben zur Bauzeit im Kleingedruckten

BERLIN. Bauherren müssen wissen, wann sie ihr neues Haus oder ihre Wohnung beziehen können. Wichtige Entscheidungen hängen von diesem Termin ab – Finanzierungsplanung, Kündigung der alten Wohnung, Umzug, Ummeldung der Kinder in Kita und Schule, um nur einige zu nennen. Weil der Einzugstermin für Verbraucher so wichtig ist, hat der Gesetzgeber den Baufirmen im neuen Bauvertragsrecht die Nennung eines Fertigstellungstermins auferlegt. Baufirmen nutzen allerdings jede Möglichkeit, um dieses Recht zu umschiffen, kritisiert der Verband Privater Bauherren (VPB).

Das neue Bauvertragsrecht, dem alle seit dem 1. Januar 2018 unterschriebenen Verbraucherbauverträge unterliegen, zwingt Schlüsselfertiganbieter und sogar Bauträger dazu, bereits in der Baubeschreibung verbindliche Angaben über die Baufertigstellung oder zumindest die Bauzeit zu machen. Die Baubeschreibung muss den Bauherren schon vor Vertragsabschluss übergeben werden. Sie muss das Angebot detailliert erläutern und den Vergleich mit Offerten anderer Firmen ermöglichen. Je früher der Anbieter fertig wird, desto mehr Miete können Bauherren sparen. So wirkt sich auch die Bauzeit auf den Preis aus.

„Die meisten Baufirmen nennen in der Baubeschreibung keinen konkreten Übergabetermin, sondern legen sich lieber auf eine bestimmte Bauzeit fest“, beobachtet VPB-Vertrauensanwalt Holger Freitag ein gutes halbes Jahr nach Inkrafttreten des neuen Bauvertragsrechts. „Das ist im Prinzip auch sinnvoll, weil ja oft noch behördliche Genehmigungen eingeholt und Fragen geklärt werden müssen, so dass der Beginn des Baus nicht sicher feststeht. Damit ist auch der Zeitpunkt der Fertigstellung noch ungewiss. Die Bauzeit selbst allerdings lässt sich gut einschätzen und planen, vor allem, wenn schon ein Baugrundgutachten vorliegt.“

VPB-Sommerserie (3): VPB stellt klar: Bauherren müssen bei Widerruf allenfalls Wertersatz leisten, nicht mehr

BERLIN. In vielen Fällen im täglichen Geschäftsverkehr haben Kunden ein Widerrufsrecht. Beim Bauen war das bislang nicht der Fall. Dank der Einführung des neuen Bauvertragsrechts hat sich das geändert. „Seit dem 1. Januar 2018 geschlossene Verbraucherbauverträge sind widerrufbar – wenn sie nicht gerade vom Notar beurkundet werden“, erläutert Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren (VPB). Ein Verbraucherbauvertrag liegt vor, wenn ein Verbraucher ohne eigenen Architekten auf eigenem Grund ein schlüsselfertiges Haus bauen lässt.

„Nach unseren bisherigen Erfahrungen im ersten Halbjahr 2018 weisen viele Firmen in ihren Vertragsmustern auch korrekt auf die neue Regelung hin“, resümiert Rechtsanwalt Freitag, schränkt aber ein: „Vereinzelt beobachten wir aber auch Versuche, die Folgen des Widerrufs zu unterlaufen.“ So ist beispielsweise bei der Prüfung von Bauverträgen, die VPB-Sachverständige für Bauherren übernehmen, eine Klausel aufgetaucht, nach der alle Leistungen eines Bauunternehmers, die er bis zum Widerruf erbracht hat, in jedem Fall von den Bauherren bezahlt werden müssten.

„Das stimmt aber nicht“, korrigiert Holger Freitag. „Bauherren sind im Falle eines Widerrufs nach dem Gesetz nur zum Wertersatz verpflichtet. Und auch das nur, soweit die Rückgewähr der Leistung ihrer Natur nach ausgeschlossen ist. Grundgedanke des Gesetzgebers: Wenn etwa ein Keller begonnen wurde, wirkt der sich wertsteigernd auf das Grundstück der Bauherren aus. Da der Abbruch des Kellers wirtschaftlich unsinnig wäre, müssen die Bauherren in der Regel diese ausgeführte Bauleistung bezahlen.

Nicht bezahlen müssen die Bauherren allerdings alle Tätigkeiten des Unternehmers, die keinen Wertzuwachs bewirkt haben. Das könnte zum Beispiel die Einrichtung der Baustelle sein, die Beschaffung von Unterlagenbeschaffung und -einsichten, erste Planungsskizzen oder ähnliches.

Das Widerrufsrecht soll Verbraucher vor übereilten Vertragsschlüssen schützen, etwa, wenn ihnen erst nach Vertragsschluss klar wird, dass sie das neue Haus auf ihrem Grundstück rechtlich gar nicht realisieren können, weil es – beispielsweise – nicht dem Bebauungsplan entspricht. Der Bauunternehmer muss die Bauherren im Vertrag über das Widerrufsrecht informieren. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab Vertragsschluss, sofern die Verbraucher bei Vertragsschluss ordnungsgemäß über ihr Widerrufsrecht informiert werden. Ist das nicht der Fall, verlängert sich die Frist entsprechend, im Höchstfall auf ein Jahr und 14 Tage nach dem Vertragsabschluss. Übrigens: Alle Firmen, die jetzt immer noch alte Vertragsmuster aus 2017 und früher benutzen, informieren auch nicht über das Widerrufsrecht!

Die verlängerte Frist ist aber oft kein Segen, denn je später die Bauherren widerrufen, desto teurer kann es werden! Bauherren müssen dann Bauleistungen bezahlen, auch wenn sie sie nicht haben wollen.

„Erfahrungsgemäß wird es dann auch problematisch, den realen Wert der Bauleistungen zu ermitteln“, weiß Holger Freitag. „Bauherren sollten unbedingt einen unabhängigen Sachverständigen hinzuziehen, der die Bauleistungen begutachtet, damit sie nicht zu viel oder gar für eine mangelhafte Bauleistung Wertersatz bezahlen.“

Kein Widerrufsrecht haben dagegen Käufer, die ihre Immobilie samt Grund vom Bauträger kaufen. Bauträgerverträge müssen immer notariell beurkundet werden. Der Gesetzgeber hat die Notare dazu verpflichtet, den Käufern die Vertragsunterlagen 14 Tage vor dem Beurkundungstermin zu übergeben. Bauherren haben damit auf diese Art dieselbe Zeit, das Angebot prüfen zu lassen, bevor sie es unterzeichnen.

VPB-Sommerserie (2): VPB warnt vor stillschweigend geänderten Baubeschreibungen

BERLIN. Wer ein schlüsselfertiges Haus bauen möchte, muss wissen, was die Baufirma im Einzelnen bietet und wie viel die angebotenen Leistungen kosten. Solche Baubeschreibungen waren früher oft nur vage. Seit Inkrafttreten des neuen Bauvertragsrechts Anfang 2018 fordert der Gesetzgeber hier erheblich mehr Transparenz. „Schlüsselfertiganbieter müssen den angehenden Bauherren jetzt schon vor Vertragsschluss sehr konkrete Baubeschreibungen zur Verfügung stellen“, erläutert Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren (VPB). „Mit der Baubeschreibung bekommt der Verbraucher klare Angaben zu Ausführung, Umfang, Preis, eventuellen Unwägbarkeiten sowie zu den geplanten Bauzeiten. Alle diese Kriterien sind wichtig für die Entscheidung für oder gegen ein Unternehmen. Sie machen den qualitativen Vergleich verschiedener Offerten überhaupt erst möglich und sind in der Bauphase das wichtigste Instrument, um festzustellen, ob man bekommt, wofür man bezahlen soll.“

Und sie wird beim Schlüsselfertighaus auf eigenem Grund nach dem Gesetz automatisch Vertragsinhalt, soweit keine ausdrücklichen Änderungen vereinbart werden. Lediglich bei notarieller Beurkundung – und damit bei allen Bauträgern – gilt immer nur das vom Notar im Termin protokollierte.

Soweit die Theorie. In der Praxis versuchen offenbar die ersten Firmen, das neue Verbraucherschutzrecht schon wieder zu untergraben. Dies haben die VPB-Sachverständigen festgestellt, wenn sie Verträge für private Bauherren vor Vertragsabschluss bautechnisch prüfen. Dabei sind sie auf folgende problematische Klausel gestoßen: „Vorvertraglich übergebene Baubeschreibungen werden nicht Vertragsinhalt.“

VPB-Sommerserie (1): VPB: Veraltete und falsche Vertragsmuster ignorieren Verbraucherrechte

BERLIN. Seit 1. Januar 2018 gilt das neue Bauvertragsrecht für alle Bauverträge, die seit diesem Zeitpunkt geschlossen werden. Es bringt privaten Bauherren mehr Schutz – vorausgesetzt, die Firmen halten sich daran. Das ist nicht immer der Fall, kritisiert der Verband Privater Bauherren (VPB). Die Bausachverständigen des VPB, die regelmäßig Schlüsselfertigbauverträge für private Bauherren prüfen, stoßen immer wieder auf Ungereimtheiten. Teils aus Unkenntnis, teils offenbar sehr bewusst, hebeln Baufirmen das neue Recht aus. Unterschreiben Bauherren solche Verträge, haben sie zwar dennoch die neuen Verbraucherrechte auf ihrer Seite. Aber Streit ist programmiert: Bauherren müssen ihre Schutzrechte dann oft mühsam gegen unwillige Vertragspartner durchsetzen, mitunter sogar vor Gericht.

„Das sollten Bauherren sich ersparen“, rät Holger Freitag, Vertrauensanwalt des VPB. „Besser ist es, die problematischen Verträge erst gar nicht zu unterzeichnen.“ Dazu müssen Bauherren aber wissen, worauf sie achten sollten. Wer auf Nummer sicher gehen will, lässt den Vertrag in jedem Fall vor der Unterzeichnung vom unabhängigen Sachverständigen checken.

VPB: Baubeschreibungen sind nicht immer ausreichend konkret

BERLIN. Wer heute einen Verbraucherbauvertrag abschließt, der bekommt zuvor eine umfassende Baubeschreibung ausgehändigt. Das ist im neuen Bauvertragsrecht so vorgesehen, das seit Anfang 2018 gilt, erläutert der Verband Privater Bauherren (VPB). Eine solche Baubeschreibung zeigt, welche Leistungen die Bauherren für den vereinbarten Preis erhalten, wie das Haus konstruiert werden soll, welche Materialien verwendet werden, welche Dimensionen das Gebäude bekommt und welche technische Ausstattung vorgesehen ist. Die Baubeschreibung muss also sehr konkret sein und wird im Regelfall später Vertragsinhalt. Allerdings enthalten nach VPB-Erfahrung auch detaillierte Baubeschreibungen mitunter Unwägbarkeiten, die zu Mehrkosten führen können. Klassisches Beispiel ist die Beschaffenheit des Baugrunds. Nicht immer sind die Bodenverhältnisse vor dem Bau bekannt. Je nach Boden variieren aber die Kosten für Gründung und Kellerausführung. Solche Unwägbarkeiten können später die Finanzierung der Bauherren ins Wanken bringen. Damit Bauherren damit nicht kalt erwischt werden, müssen solche ungeklärten Bedingungen in der Baubeschreibung erwähnt werden. Die Bauherren wissen dann zwar, dass durch andere Bodenverhältnisse als in der Baubeschreibung angenommen der Hauspreis ganz enorm steigen kann, aber sie wissen deshalb noch nicht, um wie viel. Damit sie so wichtige Dinge nicht übersehen, sollten Bauherren Vertragsentwürfe von unabhängigen Sachverständigen prüfen lassen.

 

Baufirmen hebeln neue Verbraucherrechte aus – VPB legt Ratgeber zur Baubeschreibung vor

BERLIN. „Das neue Bauvertragsrecht ist noch nicht in der breiten Praxis angekommen“, konstatiert Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren (VPB). Das gilt unter anderem für die sogenannte Baubeschreibung. Wer seit Anfang 2018 einen Verbraucherbauvertrag abschließen möchte, der hat das Recht auf diese konkrete Baubeschreibung. Geregelt wird das in den Paragraphen 650i, 650J und 650k des BGB sowie im Artikel 249 des Einführungsgesetzes zum BGB (EGBGB). Einzelheiten dazu erläutert der VPB in seinem aktuellen Ratgeber „Neues Bauvertragsrecht: Die Baubeschreibung beim Schlüsselfertigbau“. Er kann ab sofort von der VPB-Website (Menü Services) kostenlos heruntergeladen werden.

Die Baubeschreibung ist unentbehrlich, denn nur so erfahren Bauherren rechtzeitig, was sie für ihr Geld bekommen. Die Baubeschreibung muss sehr konkret sein, denn sie wird im Regelfall später auch Vertragsbasis. Mit dem Instrument sollen Bauherren nun auch erstmals verschiedene Angebote unterschiedlicher Schlüsselfertigfirmen objektiv vergleichen können, bevor sie sich vertraglich binden.