Tag: Bebauungsplan


VBP: Bauherren sollten als erstes den Bebauungsplan prüfen

BERLIN. Viele angehende Bauherren kennen den Begriff „Baugrenze“. Aber die wenigsten haben schon einmal von der „Baulinie“ gehört, das beobachten die Sachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB) immer wieder. Beide Begriffe stammen aus der Planzeichenverordnung (PlanZV) über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts. Sie sind also gesetzlich geregelt. Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan und der Bebauungsplan, kurz B-Plan. Sie werden von den Gemeinden auf der Basis des Baugesetzbuchs und mit Bürgerbeteiligung aufgestellt und sind kommunales Baurecht. Während die Baugrenzen in allen B-Plänen vorkommen, sind Baulinien dort seltener zu finden. Die Baugrenze legt die Grenzen fest, innerhalb derer ein Grundstück bebaut werden darf. Der Grundriss des Hauses muss innerhalb der Baugrenzen bleiben, er darf nicht größer, meist aber kleiner werden. Anders die Baulinie: Auf ihr muss gebaut werden! Damit hat die Baulinie erheblichen Einfluss auf die Größe des Hauses und die Form des Grundrisses. Viele Häuser aus dem Katalog oder der Musterausstellung passen nicht zu solchen Vorgaben. Angehende Bauherren sollten deshalb schon früh den Bebauungsplan für ihr Grundstück beim Bauamt einsehen, damit sie wissen, auf was sie bei der Hauswahl achten müssen. Baulinien sind im Bebauungsplan stets als rote Linie gezeichnet, blaue Linien markieren Baugrenzen. Der VPB rät: Auch wenn B-Pläne heute oft im Internet zu finden sind, sollten sich Bauherren lieber beim Amt genau erklären lassen, welche Konsequenzen die Vorgaben für ihre eigenen Pläne haben. Denn außer Baugrenzen und Baulinien gibt es ja noch weitere Festsetzungen die eingehalten werden müssen.

VPB rät: Auch bei großer Nachfrage Hauskauf sorgfältig abwägen

BERLIN. Neu bauen ist zurzeit ein teures Vergnügen. Deshalb suchen immer mehr Menschen Häuser im Bestand. Das beobachten die Sachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB) bundesweit vor allem in den Ballungsgebieten. Gesucht wird alles, von der Eigentumswohnung bis zum Einfamilienhaus. Die Vorteile des Altbaus liegen auf der Hand: Die Immobilie besteht bereits und muss nicht erst noch gebaut werden. Mitunter genügt eine Schönheitsreparatur vor dem Einzug. Meist sind allerdings größere Umbauten und Sanierungen fällig.

„Käufer sollten unbedingt vor dem Kauf klären, was an Kosten auf sie zukommt“, rät Dipl.-Ing. Klaus Kellhammer, VPB-Vorstandsmitglied und Leiter des VPB-Büros in Tübingen. „Das sind neben dem eigentlichen Kaufpreis die unvermeidlichen Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, aber auch die Kosten für die nötigen Sanierungs- und die gewünschten Umbauarbeiten. Hinzu kommt in gesuchten Lagen eventuell noch ein sattes Extra, denn immer mehr private Häuser und Wohnungen werden im Bieterverfahren verkauft“, erläutert der Bausachverständige. „Wertgutachten haben in der aktuellen Situation immer weniger Auswirkungen auf den Kaufpreis. Die Interessenten überbieten sich mit zum Teil erheblichen Summen.“

VPB rät: Vor dem Kauf Bauvoranfrage einreichen

BERLIN. Weil freies Bauland rar ist, suchen viele Bauherren Bestandsobjekte. Sie brechen die alten Häuser ab und bauen neue. Große Grundstücke lassen sich manchmal sogar parzellieren und in Tranchen verkaufen. Das hilft bei der Finanzierung des eigenen Neubaus. Der Verband Privater Bauherren (VPB) rät, vor dem Grundstückskauf zu prüfen, ob der gültige Bebauungsplan Abbruch, Parzellierung und den Neubau mehrerer Häuser überhaupt zulässt. Während der Altbau – sofern rechtens errichtet – Bestandsschutz genießt, muss jeder Neubau komplett genehmigt werden. Mitunter fallen dann Größen, Höhen und Abstände zum Nachbarn ungünstiger aus, als beim Vorgängerbau. Auch die Teilung ist längst nicht überall machbar. Der VPB rät: Wer sich für ein Grundstück interessiert und darauf bauen möchte, sollte im Vorfeld eine Bauvoranfrage einreichen. Das kann jeder machen, auch wenn ihm das Grundstück nicht gehört. Die Bauvoranfrage kostet zwar Gebühren, aber sie schafft Klarheit und verhindert eventuelle Fehlkäufe.

VPB: In Hochwassergebieten auf Keller verzichten

BERLIN. Wer in einem Gebiet baut, das bei extremem Hochwasser eventuell überschwemmt werden könnte, der sollte das Hochwasser von Anfang an in seine Planungen einbeziehen und generell auf den Bau eines Kellers verzichten, rät der Verband Privater Bauherren (VPB). Auch ein zusätzlicher Sockel bildet zwar eine Barriere, bringt aber ein Plus an Hochwassersicherheit für das Haus. Wer ein Grundstück kauft, der sollte sich deshalb im Vorfeld informieren, wie es um die Hochwassergefahr bestellt ist. Wasserprobleme haben aber nicht nur Bauherren in Überflutungsgebieten, sondern überall, wo das Grundwasser drückt. In solchen Regionen empfiehlt sich immer der Bau eines abgedichteten Kellers, einer sogenannten Weißen Wanne – oder auch der Verzicht auf den Keller. Außerdem, so raten VPB-Experten, sollten Bauherren entsprechende Rückstauverschlüsse einbauen lassen und diese später im Betrieb auch regelmäßig warten. Hilfreich bei der Klärung der Wasser- und Bodenverhältnisse sind Recherchen beim zuständigen Bauamt und ein Baugrundgutachten. Bebauungspläne untersagen mitunter den Bau von Kellern oder schreiben sogar aufgeständerte Bauweise vor. Bauherren, die von auswärts zuziehen, sollten sich nicht allein auf Aussagen der Makler oder Schlüsselfertigfirmen verlassen.

VPB: Nicht jede freie Fläche darf bebaut werden

BERLIN. Neubaugrundstücke sind rar. Da kommen viele Bauherren auf die Idee, nach Hinterliegergrundstücken zu suchen. Gerade in Nachkriegsbaugebieten gibt es noch große Grundstücke, die sich teilen lassen: vorne der Altbau, dahinter ein Neubau. Bei solchen Offerten sollten Interessenten aber genau hinsehen, empfiehlt der Verband Privater Bauherren (VPB). Denn nicht in jedem Quartier ist die Nachverdichtung erwünscht. Nicht überall, wo freie Flächen brach liegen, darf gebaut werden. Angehende Bauherren sollten beim Kauf solcher Grundstücke nicht auf Zusicherungen von Verkäufern, Maklern oder Vermittlern vertrauen, sondern immer selbst recherchieren, was geht. Der Blick in den Bebauungsplan bringt schnell Gewissheit, ob Neubau und Nachverdichtung machbar sind oder nicht. Existiert für das Areal kein B-Plan, kann der eigene Hausbau zum Gang durch die Instanzen werden – mit ungewissem Ausgang.

VPB: Haus muss aufs Grundstück passen

BERLIN. Viele Bauherren schließen heute Hausbau-Verträge ab, ohne zu wissen, ob das Haus, das sie ausgesucht haben, auf ihrem Grundstück überhaupt gebaut werden kann und darf. Das beobachten die Sachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB) immer wieder. Häufig unterzeichnen die Bauherren Verträge, in denen Planungs- und Bauleistungen untrennbar miteinander verknüpft sind – ein und derselbe Anbieter baut das Haus und lässt es auch genehmigen. Was viele Bauherren als Arbeitserleichterung empfinden, entpuppt sich als Falle. Nicht geregelt wird in diesen Verträgen nämlich, was passiert, falls das gekaufte Haus gar nicht auf dem dazugehörigen Grundstück gebaut werden darf, etwa weil es zu groß ist. Dann haben die Bauherren ein Problem, denn sie dürfen nicht bauen, kommen aber auch nicht ohne Weiteres wieder aus dem Bauvertrag heraus. Der VPB rät deshalb: Die Aufträge zur Planung und zum späteren Bau des Hauses getrennt vergeben. Also erst das Objekt planen und genehmigen lassen und dann eine Baufirma suchen, die das genehmigte Haus auf dem Grundstück baut. So passt alles zusammen.

VPB: Bebauungsplan kann den Verkauf fördern

BERLIN. Bebauungspläne sind geltendes Baurecht. Kommunen regeln damit ihre bauliche Entwicklung. Für manche Bauherren ist die strikte Vorgabe von Grenzen Gängelung, tatsächlich hat ein Bebauungsplan zumindest einen großen Vorteil: Er regelt verlässlich, was gebaut werden darf. Gerade für den Verkauf von Altbauten kann das von Nutzen sein, erläutert der Verband Privater Bauherren (VPB), denn viele Kommunen fördern inzwischen die Nachverdichtung. Ein kleines Siedlungshaus, längst zu bescheiden für heutige Ansprüche, kann so oft erheblich erweitert werden – und wird damit für Käufer interessant, die das Objekt bislang keines Blickes würdigten. Verkäufer älterer Immobilien sollten also vor dem Verkauf klären, wie viel Potenzial das Haus hat. Ein Blick in den geltenden Bebauungsplan, eine Nachfrage beim zuständigen Bauamt, bringen schnell Klarheit und damit eventuell Vorteile beim Verkaufsgespräch. Wer ein Übriges tun möchte, der lässt in einer Bauvoranfrage klären, wie das Haus erweitert oder sogar abgebrochen und durch einen Neubau ersetzt werden darf.

VPB: Auch Schlüsselfertighäuser müssen individuell geplant werden

BERLIN. Wer schlüsselfertig baut, der will möglichst wenig mit seinem Hausbau zu tun haben und delegiert deshalb Planung und Ausführung an eine entsprechende Firma. Neun von zehn Bauherren tun das heute. Viele haben dennoch jede Menge Ärger mit ihrem eigenen Projekt. Ein Klassiker unter den Problemen ist die mangelhafte Planung, so beobachten die Sachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB) immer wieder.

Obwohl die Bauherren das Haus schlüsselfertig aus dem Katalog wählen, muss das Projekt für den jeweiligen Standort geplant und oft auch genehmigt werden. Das klappt nicht immer auf Anhieb, denn die Bebauungspläne der Kommunen schreiben mitunter verbindliche Größen, Höhen, Grenzabstände und Firstrichtungen vor. Damit das gewünschte Haus aufs Grundstück passt, muss es also individuell angepasst werden, müssen Grundrisse verändert, Höhen variiert und Baumassen verschoben werden.

Diese Planungsleistungen übernehmen nicht alle Schlüsselfertiganbieter selbst. Manche haben dazu Planungsbüros an der Hand, an die sie die Bauherren verweisen. Die Bauherren müssen die Planungen dann bei diesem Planungsbüro selbst beauftragen. Das macht Mühe, kostet Zeit und Geld – und relativiert den Vorteil des Bauens aus einer Hand erheblich. Statt eines einzigen Vertrags nur mit der Baufirma haben die Bauherren nun zwei – und mitunter auch noch mehr – Verträge und Vertragspartner. Der VPB warnt in diesem Zusammenhang vor einem Vertragsdschungel, der häufig Probleme nach sich zieht, vor allem, wenn etwas schief geht und sich die Vertragspartner gegenseitig Schuld zuweisen.

Weil sich Bauherren auf das Versprechen „schlüsselfertig“ aus einer Hand verlassen, hinterfragen sie auch nur selten die Verträge, die die Planer den Bauherren für die Baugenehmigungsplanung vorlegen. Viele Bauherren glauben vielmehr, diese Planer seien nun „ihre“ Architekten und kümmerten sich damit auch um ihren gesamten Bau.

Das ist oft ein Irrtum, warnt der Verband Privater Bauherren. Die Leistungen der Planer beziehen sich oft ausschließlich auf die Vorbereitung der Baugenehmigung. Und auch das klappt nicht in jedem Fall reibungslos. VPB-Sachverständige kennen Fälle, in denen die Planungsunterlagen für das schlüsselfertige Haus von den beauftragten Planern zwar angepasst wurden, von der Baubehörde aber später nicht genehmigt wurden. Was passiert dann? Dann gerät das gesamte Projekt ins Rutschen. In jedem Fall kommt es zu zeitlichen Verzögerungen, oft zu erheblichen Zusatzkosten.

Verschiedene Fragen stehen im Raum: Muss das Planungsbüro weitere Unterlagen vorlegen, bis die Genehmigung erteilt wird oder kostet das wieder extra? Wer übernimmt die Kosten, wenn das ursprünglich vorgesehene Haus durch die Umplanungen teurer wird? Um wie lange verzögert die schlecht vorbereitete Baugenehmigung den Baubeginn? Übernimmt die Bank auch die Finanzierung des eventuell teureren Hauses? Ab wann läuft der Kredit? Und müssen Bauherren ihn schon bedienen, obwohl das Haus noch gar nicht genehmigt ist, geschweige denn sich im Bau befindet? Um wie viele Monate verschiebt sich der Einzug? Und was passiert, wenn die Mietwohnung schon gekündigt, der Umzug gebucht und die Kinder schon in der neuen Schule angemeldet sind?

Wer sich auf Versprechungen verlässt, der ist oft verlassen. Der VPB rät angehenden Bauherren deshalb dringend, Bauverträge für schlüsselfertige Immobilien nie vor sorgfältiger Prüfung vor allem durch den unabhängigen Bausachverständigen zu unterzeichnen. Nur so werden Bauleistungslücken in Verträgen entdeckt, fallen fehlende Pläne, ungenaue Termine und vage Zusagen auf.