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VPB: Grundrisse vor Vertragsabschluss prüfen

BERLIN. Wer schlüsselfertig baut, entscheidet sich für einen standardisierten Haustyp. Damit, so hoffen viele, haben sie mit dem Hausbau möglichst wenig zu tun. Deshalb merken Bauherren oft erst während der Bauzeit, wenn beispielsweise die Raumaufteilung des geplanten Hauses doch nicht ihren Erwartungen entspricht. Die  Sachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB) beobachten bei Beratungsgesprächen immer wieder: Bauherren halten die Entwurfsplanung, die ihnen die Baufirma vorlegt, zunächst für unverrückbar gegeben. Das ist aber ein Irrtum. Änderungen, so der VPB, sind möglich und oft auch sinnvoll, etwa, wenn Bauherren von vornherein Barrieren vermeiden möchten oder ihr Haus nach der Familienphase in zwei Wohnungen unterteilen wollen. Solche Wünsche müssen vor Vertragsabschluss besprochen und festgelegt werden. Nachträgliche Änderungen sind zwar theoretisch möglich, verursachen aber meist enorme Zusatzkosten und Zeitverzögerungen.

VPB: Reihenhäuser werden mitunter nach WEG gebaut

BERLIN. Weil freie Grundstücke selten sind, kaufen viele Familien Schlüsselfertigobjekte. Gerade in Ballungsgebieten bebauen Investoren große Areale mit Reihenhäusern. Was viele Käufer nicht ahnen: Manche dieser Reihenhäuser sind nach Wohneigentumsgesetz (WEG) gebaut. Die Häuser sind wie Eigentumswohnungen, nur nicht über-, sondern nebeneinander angeordnet, erläutert der Verband Privater Bauherren (VPB). Mit dem Kauf einer solchen Immobilie werden die Bauherren automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Das heißt, sie müssen sich im Miteinander und im Umgang mit ihrer Immobilie an gesetzliche Vorgaben halten. Dazu gehört die Mitverantwortung für das Gemeinschaftseigentum. Und das kann gerade bei Siedlungen recht groß sein. So müssen Käufer beispielsweise vor dem Einzug nicht nur ihr Sondereigentum, abnehmen, sondern nach vollständiger Fertigstellung auch das Gemeinschaftseigentum, das wirtschaftlich den bei weitem größeren Wert bildet. Das stellt manchen vor Probleme. Der VPB rät: Wer sich in eine Wohnungseigentümergemeinschaft einkauft, sollte sich im Vorfeld mit den Besonderheiten des WEG beschäftigen. Bei allen Fragen, auch bei der laufenden Baubegleitung und der Abnahme unterstützen der VPB und Bauherrenberater die Bauherren.

VPB: Käufer haben bei Eigentumswohnungen oft zwei Abnahmen

BERLIN. Wer eine Eigentumswohnung kauft, die noch im Bau ist, muss sich oft auf zwei Abnahmetermine einstellen, erklärt der Verband Privater Bauherren (VPB). Vor allem muss das Gemeinschaftseigentum abgenommen werden, aber auch das Sondereigentum. Bei beiden Abnahmen sollten sich die Käufer von einem eigenen unabhängigen Sachverständigen begleiten lassen. Er unterstützt sie bei der Abnahme bis zur Aufstellung des Mängelprotokolls. Wie das Sondereigentum, sprich die eigene Wohnung, so muss jeder Käufer auch das Gemeinschaftseigentum abnehmen. Vor allem bei größeren Wohnungseigentumsanlagen versuchen manche Bauträger, eine aufwändige Einzelabnahme des Gemeinschaftseigentums mit jedem einzelnen Käufer organisatorisch zu vermeiden. Sie lassen stattdessen das Gemeinschaftseigentum von eigenen Sachverständigen prüfen und legen den Käufern entsprechende Gutachten vor. Dabei bestimmt der Bauträger natürlich auch, was seine Gutachter prüfen. Die Interessen des Bauträgers sind aber nicht unbedingt deckungsgleich mit denen der zukünftigen Eigentümer. Welche Baubeschreibung legt der Sachverständige beispielsweise zugrunde? Geht er von der Baubeschreibung des Erwerbers aus oder von einer Musterbaubeschreibung? Eine eigene Abnahmeentscheidung erfordert eine eigene Entscheidungsgrundlage: Käufer sollten deshalb einen eigenen unabhängigen Sachverständigen beauftragen, der sie bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums berät und begleitet. Die Kosten dafür können sie sich mit den Miteigentümern teilen.

VPB: Tiefgaragenplätze sind oft zu schmal

BERLIN. Beim Bauen ist alles genormt. Das gilt auch für die Abmessungen von Tiefgaragenstellplätzen in Eigentumswohnanlagen. Die sind allerdings häufig zu schmal, wie die Sachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB) bei Baustellenkontrollen von Wohneigentumsanlagen feststellen. Das ist nicht nur ärgerlich für Besitzer von großen Geländefahrzeugen, sondern auch für alle anderen. Sind die Stellplätze zu schmal, wird das Ein- und Aussteigen zur Qual, sind sie zu kurz, kann nicht einmal der Besitzer eines normalen Kombis seinen Fahrradträger am Heck des Wagens lassen, weil der sonst in die Fahrbahn ragt. Problematisch wird es auch, wenn die Fahrgassen zu knapp bemessen sind und alle mehrfach rangieren müssen, um ein- oder auszuparken. Das kostet Zeit und beeinträchtigt die Luft in der Tiefgarage zusätzlich. Die Maße von Tiefgaragenstellplätzen sind zwar nur ein Detail, aber sie machen – falsch bemessen – den Bewohnern das tägliche Leben schwer.

VPB: Eigentümergemeinschaften brauchen fachlichen Rat

BERLIN. Viele Senioren geben im Alter ihre Häuser am Stadtrand auf und ziehen in eine Eigentumswohnanlage. Dort müssen sie sich um wenig kümmern. Sie müssen allerdings auch mehr Rücksicht auf ihre Miteigentümer nehmen. Das gilt besonders, wenn ein Bewohner eine Rollstuhlrampe am Haus anbauen möchte. Möglicherweise werden ihm das seine Miteigentümer nicht verwehren, aber sie müssen im Vorfeld umfassend über die geplanten Maßnahmen sowie mögliche bauliche Alternativen informiert werden, erläutert der Verband Privater Bauherren (VPB). Dies hat das Amtsgericht München (AG München) vom 5. Juli 2017 entschieden (Az.: 482 C 26378/16). Wohnungseigentümergemeinschaften müssen in der Lage sein, die Bauarbeiten und deren Konsequenzen zu beurteilen. Andernfalls entspricht der Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und kann gerichtlich anfechtbar sein. Weil Wohnungseigentümer in der Regel Baulaien sind, können und müssen sie nicht wissen, wie sich zum Beispiel Rollstuhlrampen technisch anbauen oder ins Gebäude integrieren lassen. Sie brauchen dazu aber vorab sachliche Informationen, damit sie das Für und Wider einzelner Vorschläge kennen und entsprechend abstimmen können. Dabei unterstützen sie die Sachverständigen des VPB.

VPB: Käufer schließen sich zu Baukontrolle von Eigentumswohnungen zusammen

BERLIN. Eigentumswohnungen sind beliebt. Sie werden zurzeit häufiger gekauft als Einfamilienhäuser. Viele Käufer möchten mit dem Bau selbst möglichst wenig zu tun haben und konzentrieren sich auf die Ausstattung ihrer zukünftigen Wohnung. Was sie nach Erfahrungen des Verbands Privater Bauherren (VPB) oft nicht wissen: Sie bezahlen und haften nicht nur für ihr Sondereigentum, sondern auch für das Gemeinschaftseigentum. Bei großen Anlagen mit mehreren hundert Wohnungen, können weit entfernt stehende Baublöcke zur Anlage gehören oder Tiefgaragen unter anderen Bauabschnitten, von denen die Käufer nichts wissen und die sie selbst nie nutzen werden. Trotzdem sind sie Miteigentümer

VPB: Eigentümer sollten Erstverwalter zur Einholung der Bauunterlagen auffordern

BERLIN. Die Verwalter von Eigentumswohnungsanlagen tragen große Verantwortung. Je größer die Anlage, desto komplexer die Verwaltung. Allerdings müssen Verwalter nach wie vor fachlich nicht besonders für die Aufgabe qualifiziert sein, bedauert der Verband Privater Bauherren (VPB). Eigentümer sind also gut beraten, dem Verwalter auf die Finger zu schauen. Das gilt gerade für die Bauzeit und die ersten drei Jahre nach Bezug: Da in der Regel der erste Verwalter vom Bauträger bestellt wird, ist er meist auch ein Vertrauter des Bauunternehmers. Das ist nicht im Sinne der Käufer, die einen unabhängigen Verwalter brauchen, der ihre Interessen vertritt. Erst nach drei Jahren hat die Gemeinschaft die Möglichkeit selbst einen Verwalter zu bestellen. Bis dahin

VPB: Bauabnahme besonders bei Eigentumswohnungen wichtig

BERLIN. Die Bauabnahme ist der wichtigste Rechtsakt beim Bauen nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags. Mit der Bauabnahme, so erläutert der Verband Privater Bauherren (VPB), beginnt die Gewährleistungsfrist. Ab diesem Zeitpunkt müssen Bauherren dem Unternehmer alle Mängel nachweisen. Außerdem gehen mit der offiziellen Bauabnahme alle Gefahren und Risiken auf die Bauherren über. Das heißt, die Bauherren müssen ihr Haus nun selbst versichern – gegen Brand, Wasser- oder Sturmschäden. Damit bei der Abnahme keine Mängel übersehen werden, rät der VPB allen Bauherren grundsätzlich zur formellen Bauabnahme mit einem offiziellen Termin direkt auf der Baustelle. Keinesfalls sollten sich Bauherren auf schriftlichen Bauabnahmen einlassen. Das gilt nicht nur bei der Übernahme von Ein- und Zweifamilienhäusern, sondern auch bei Eigentumswohnungen. Auch diese müssen von jedem Eigentümer einzeln abgenommen werden. Dabei geht es aber nicht nur um das Sondereigentum. Viel wichtiger ist das Gemeinschaftseigentum, für das es oft einen weiteren Abnahmetermin gibt. Der Termin sollte besonders sorgfältig vorbereitet und durchgeführt werden. Im Idealfall beauftragen die Bauherren damit einen eigenen, unabhängigen Sachverständigen.

VPB: Kaum Zuschüsse zur Sanierung von Ferienwohnungen

BERLIN. Die Sommerferien sind da. Millionen Deutsche verreisen und manche beschließen angesichts teurer Unterkünfte, sich endlich selbst eine eigene Ferienimmobilie zuzulegen. Im Prinzip ist das eine gute Idee, so der Verband Privater Bauherren (VPB), denn in Niedrigzinszeiten kann eine Immobilie in guter Lage auf Dauer im Wert steigen. Außerdem bietet sie in der Hochsaison ein sicheres Quartier und lässt sich, sofern sie attraktiv liegt, sogar vermieten.

Einzelimmobilien müssen in der Regel selbst verwaltet werden. Das setzt regelmäßige Kontrollen und persönliche Präsenz voraus oder einen professionellen Haussitting-Service, der natürlich einiges kostet. Ist die Wohnung Teil einer Wohnungseigentumsanlage, werden die Käufer Mitglieder der Eigentümergemeinschaft, mit allen Rechten und Pflichten. Dazu gehören auch das Hausgeld, das sie monatlich bezahlen müssen und aus dem die laufende Instandsetzung finanziert wird, sowie eventuelle Umlagen für größere Sanierungsarbeiten. Sehr gut überlegen sollte man sich, ob man Bruchteilseigentum erwirbt. Hier erwirbt man nur einen ideellen Anteil am Grundstückseigentum.

Vorsicht bei älteren Ferienwohnanlagen, warnt der VPB. Sie sind in die Jahre gekommen und müssten dringend modernisiert werden. Auch die Anpassung des energetischen Standards ist meist sinnvoll, denn viele Ferienwohnungen waren ursprünglich nur für den Sommeraufenthalt konzipiert.

VPB: 3D-Gimmicks ersetzen nicht die reale Besichtigung

BERLIN. Wer ein Haus oder eine Wohnung sucht, der kennt das Problem: Wochenende für Wochenende, Abend für Abend Besichtigungen in immer neuen Objekten. Das ist Stress pur. Virtuelle Rundgänge sollen diese Anstrengung nun lindern. Basierend auf 360-Grad-Fotos präsentieren Makler zunehmend die Miet- und Kaufobjekte in entspannter Atmosphäre. Das klingt gut, hat aber seine Tücken. Der Verband Privater Bauherren (VPB) hält die virtuelle Besichtigung für nicht ausreichend, um eine Entscheidung für oder gegen ein Objekt zu treffen. Sie liefert allenfalls einen ersten Eindruck vom Innern der Wohnung. Mindestens ebenso wichtig wie das Innere sind aber das Umfeld der Immobilie und das Gemeinschaftseigentum, das zur Eigentumswohnung gehört. Erst wer die Umgebung kennt, weiß, auf was er sich einlässt. Jede Immobilie hat eine Nachbarschaft, sie hat Geräusche und Gerüche. Virtuelle Führungen blenden das aus. Sie sind allenfalls ein Einstieg in den Immobilienkauf. Wenn’s ernst wird, sind zwei bis drei reale Führungen nötig, eine davon mit dem unabhängigen Bausachverständigen, der die Immobilie auf Mängel hin prüft.

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