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VPB: Eigentümergemeinschaften brauchen fachlichen Rat

BERLIN. Viele Senioren geben im Alter ihre Häuser am Stadtrand auf und ziehen in eine Eigentumswohnanlage. Dort müssen sie sich um wenig kümmern. Sie müssen allerdings auch mehr Rücksicht auf ihre Miteigentümer nehmen. Das gilt besonders, wenn ein Bewohner eine Rollstuhlrampe am Haus anbauen möchte. Möglicherweise werden ihm das seine Miteigentümer nicht verwehren, aber sie müssen im Vorfeld umfassend über die geplanten Maßnahmen sowie mögliche bauliche Alternativen informiert werden, erläutert der Verband Privater Bauherren (VPB). Dies hat das Amtsgericht München (AG München) vom 5. Juli 2017 entschieden (Az.: 482 C 26378/16). Wohnungseigentümergemeinschaften müssen in der Lage sein, die Bauarbeiten und deren Konsequenzen zu beurteilen. Andernfalls entspricht der Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und kann gerichtlich anfechtbar sein. Weil Wohnungseigentümer in der Regel Baulaien sind, können und müssen sie nicht wissen, wie sich zum Beispiel Rollstuhlrampen technisch anbauen oder ins Gebäude integrieren lassen. Sie brauchen dazu aber vorab sachliche Informationen, damit sie das Für und Wider einzelner Vorschläge kennen und entsprechend abstimmen können. Dabei unterstützen sie die Sachverständigen des VPB.

VPB: Käufer schließen sich zu Baukontrolle von Eigentumswohnungen zusammen

BERLIN. Eigentumswohnungen sind beliebt. Sie werden zurzeit häufiger gekauft als Einfamilienhäuser. Viele Käufer möchten mit dem Bau selbst möglichst wenig zu tun haben und konzentrieren sich auf die Ausstattung ihrer zukünftigen Wohnung. Was sie nach Erfahrungen des Verbands Privater Bauherren (VPB) oft nicht wissen: Sie bezahlen und haften nicht nur für ihr Sondereigentum, sondern auch für das Gemeinschaftseigentum. Bei großen Anlagen mit mehreren hundert Wohnungen, können weit entfernt stehende Baublöcke zur Anlage gehören oder Tiefgaragen unter anderen Bauabschnitten, von denen die Käufer nichts wissen und die sie selbst nie nutzen werden. Trotzdem sind sie Miteigentümer

VPB: Eigentümer sollten Erstverwalter zur Einholung der Bauunterlagen auffordern

BERLIN. Die Verwalter von Eigentumswohnungsanlagen tragen große Verantwortung. Je größer die Anlage, desto komplexer die Verwaltung. Allerdings müssen Verwalter nach wie vor fachlich nicht besonders für die Aufgabe qualifiziert sein, bedauert der Verband Privater Bauherren (VPB). Eigentümer sind also gut beraten, dem Verwalter auf die Finger zu schauen. Das gilt gerade für die Bauzeit und die ersten drei Jahre nach Bezug: Da in der Regel der erste Verwalter vom Bauträger bestellt wird, ist er meist auch ein Vertrauter des Bauunternehmers. Das ist nicht im Sinne der Käufer, die einen unabhängigen Verwalter brauchen, der ihre Interessen vertritt. Erst nach drei Jahren hat die Gemeinschaft die Möglichkeit selbst einen Verwalter zu bestellen. Bis dahin

VPB: Bauabnahme besonders bei Eigentumswohnungen wichtig

BERLIN. Die Bauabnahme ist der wichtigste Rechtsakt beim Bauen nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags. Mit der Bauabnahme, so erläutert der Verband Privater Bauherren (VPB), beginnt die Gewährleistungsfrist. Ab diesem Zeitpunkt müssen Bauherren dem Unternehmer alle Mängel nachweisen. Außerdem gehen mit der offiziellen Bauabnahme alle Gefahren und Risiken auf die Bauherren über. Das heißt, die Bauherren müssen ihr Haus nun selbst versichern – gegen Brand, Wasser- oder Sturmschäden. Damit bei der Abnahme keine Mängel übersehen werden, rät der VPB allen Bauherren grundsätzlich zur formellen Bauabnahme mit einem offiziellen Termin direkt auf der Baustelle. Keinesfalls sollten sich Bauherren auf schriftlichen Bauabnahmen einlassen. Das gilt nicht nur bei der Übernahme von Ein- und Zweifamilienhäusern, sondern auch bei Eigentumswohnungen. Auch diese müssen von jedem Eigentümer einzeln abgenommen werden. Dabei geht es aber nicht nur um das Sondereigentum. Viel wichtiger ist das Gemeinschaftseigentum, für das es oft einen weiteren Abnahmetermin gibt. Der Termin sollte besonders sorgfältig vorbereitet und durchgeführt werden. Im Idealfall beauftragen die Bauherren damit einen eigenen, unabhängigen Sachverständigen.

VPB: Kaum Zuschüsse zur Sanierung von Ferienwohnungen

BERLIN. Die Sommerferien sind da. Millionen Deutsche verreisen und manche beschließen angesichts teurer Unterkünfte, sich endlich selbst eine eigene Ferienimmobilie zuzulegen. Im Prinzip ist das eine gute Idee, so der Verband Privater Bauherren (VPB), denn in Niedrigzinszeiten kann eine Immobilie in guter Lage auf Dauer im Wert steigen. Außerdem bietet sie in der Hochsaison ein sicheres Quartier und lässt sich, sofern sie attraktiv liegt, sogar vermieten.

Einzelimmobilien müssen in der Regel selbst verwaltet werden. Das setzt regelmäßige Kontrollen und persönliche Präsenz voraus oder einen professionellen Haussitting-Service, der natürlich einiges kostet. Ist die Wohnung Teil einer Wohnungseigentumsanlage, werden die Käufer Mitglieder der Eigentümergemeinschaft, mit allen Rechten und Pflichten. Dazu gehören auch das Hausgeld, das sie monatlich bezahlen müssen und aus dem die laufende Instandsetzung finanziert wird, sowie eventuelle Umlagen für größere Sanierungsarbeiten. Sehr gut überlegen sollte man sich, ob man Bruchteilseigentum erwirbt. Hier erwirbt man nur einen ideellen Anteil am Grundstückseigentum.

Vorsicht bei älteren Ferienwohnanlagen, warnt der VPB. Sie sind in die Jahre gekommen und müssten dringend modernisiert werden. Auch die Anpassung des energetischen Standards ist meist sinnvoll, denn viele Ferienwohnungen waren ursprünglich nur für den Sommeraufenthalt konzipiert.

VPB: 3D-Gimmicks ersetzen nicht die reale Besichtigung

BERLIN. Wer ein Haus oder eine Wohnung sucht, der kennt das Problem: Wochenende für Wochenende, Abend für Abend Besichtigungen in immer neuen Objekten. Das ist Stress pur. Virtuelle Rundgänge sollen diese Anstrengung nun lindern. Basierend auf 360-Grad-Fotos präsentieren Makler zunehmend die Miet- und Kaufobjekte in entspannter Atmosphäre. Das klingt gut, hat aber seine Tücken. Der Verband Privater Bauherren (VPB) hält die virtuelle Besichtigung für nicht ausreichend, um eine Entscheidung für oder gegen ein Objekt zu treffen. Sie liefert allenfalls einen ersten Eindruck vom Innern der Wohnung. Mindestens ebenso wichtig wie das Innere sind aber das Umfeld der Immobilie und das Gemeinschaftseigentum, das zur Eigentumswohnung gehört. Erst wer die Umgebung kennt, weiß, auf was er sich einlässt. Jede Immobilie hat eine Nachbarschaft, sie hat Geräusche und Gerüche. Virtuelle Führungen blenden das aus. Sie sind allenfalls ein Einstieg in den Immobilienkauf. Wenn’s ernst wird, sind zwei bis drei reale Führungen nötig, eine davon mit dem unabhängigen Bausachverständigen, der die Immobilie auf Mängel hin prüft.

VPB: Bei der Grunderwerbsteuer lässt sich sparen

BERLIN. Die Grunderwerbsteuer gehört zu den Stellschrauben, an denen die meisten Länder seit Jahren zuverlässig immer wieder drehen. Inzwischen kostet die Steuer in einigen Bundesländern 6,5 Prozent vom Kaufpreis der Immobilie. Der Verband Privater Bauherren (VPB) rät, vor dem Kauf einer gebrauchten Immobilie zu prüfen, ob sich der Kaufpreis nicht reduzieren lässt. So können beispielsweise Einbauküchen, Einbaumöbel, ein Gartenhaus, eine eingebaute Sauna, ja selbst das Öl im Tank aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden. Für diese beweglichen Extras muss dann keine Grunderwerbsteuer bezahlt werden. Solche Details sollten immer im Kaufvertrag aufgelistet werden. Dabei müssen die angesetzten Preise nachvollziehbar sein, sonst erkennt sie das Finanzamt nicht an. Der VPB rät, die Details mit dem Steuerberater zu klären und sich nicht wegen vermeintlicher Steuerersparnis verleiten zu lassen, Preise zu hoch anzusetzen. In jedem Fall sollten sich die Käufer die Rechnungen für die gesondert veranschlagten Einbauten aushändigen lassen. Übrigens: Ob wie bisher beim Kauf einer Eigentumswohnung die Instandhaltungsrücklage, die für die Wohnung aufgelaufen ist, ebenfalls aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden kann, ist eine derzeit offene Frage. 

VPB rät: Vor dem ETW-Kauf Substanz prüfen und Miteigentümer

BERLIN. Wer sich in eine Eigentümergemeinschaft einkauft, der sitzt auf Gedeih und Verderb mit seinen Miteigentümern in einem Boot. Besonders schwierig kann das werden, wenn es einen Mehrheitseigentümer gibt, der das Geschehen in der Anlage dominiert und zum Beispiel selbst dringend nötige Sanierungen verschleppt und vielleicht sogar mit den Umlagezahlungen dramatisch in Verzug gerät, warnt der Verband Privater Bauherren (VPB). Das geht dann zu Lasten der anderen Einzeleigentümer. Zwar können sie bei zwingend erforderlichen Maßnahmen den Uneinsichtigen verklagen, aber den Prozess müssen sie erst einmal führen und auch gewinnen. Im schlimmsten Fall verkommt in der Zwischenzeit die Substanz und die Wohnungen verlieren an Wert. Kaufinteressenten sollten also vor dem Kauf einer ETW nicht nur auf den Preis schauen, sondern genau prüfen, in welchem Zustand das Gemeinschaftseigentum ist, wie es um die Rücklagen steht, wer noch in der Anlage wohnt und ob es einen Mehrheitseigentümer gibt, der zum Problem werden könnte. Im Zweifel rät der VPB: Nicht kaufen!

VPB warnt: Bei Verdacht auf Mängel Immobilie gründlich prüfen lassen

BERLIN. Die meisten kaufen neue Eigentumswohnungen direkt vom Bauträger. Den Preis zahlt man dabei meist in vorab vereinbarten Raten nach Abschlagszahlungsverordnung, entsprechend dem Baufortschritt. Der Kauf wird beim Notar protokolliert. Auf den Namen der Käufer wird eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Zur Sicherheit. Käufer sollten sich aber nicht allzu sehr in Sicherheit wiegen, warnt der Verband Privater Bauherren (VPB), denn falls sie mit ihren Raten in Verzug geraten, ist die Wohnung unter Umständen schnell wieder weg.

VPB-Umfrage: Typische Probleme beim Kauf von Neubau-Eigentumswohnungen

BERLIN. Im Augenblick werden bundesweit mehr Eigentumswohnungen gekauft als Einfamilienhäuser. Vor allem in den Städten geht der Trend zum Eigenheim auf der Etage. Die meisten Wohnungsanlagen werden von Bauträgern realisiert. Die wenigsten Bauherren wissen ganz genau, auf was sie sich beim Kauf einer Wohnung einlassen: lückenhafte Bauunterlagen, überzogene Zahlungspläne, vage Termine und möglicherweise noch viele Jahre Ärger durch mangelhafte Bausubstanz zählen zu den ganz realen Gefahren. Der Verband Privater Bauherren (VPB) hat seine Regionalbüros in den großen Städten um eine Einschätzung der Lage gebeten – wie ist die Lage am Neubaumarkt? Welche Erfahrungen machen private Bauherren beispielsweise in Städten wie Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Leipzig, Köln, Stuttgart, Tübingen, Kiel, Regensburg, Bielefeld und Heilbronn?