Tag: Grundstück


VPB: Vorkaufsrecht kann Baupläne gefährden

BERLIN. Viele Käufer von Grundstücken oder Bestandsimmobilien reagieren überrascht, wenn der Notar nach der Beurkundung erklärt, er müsse nun noch die Verzichtserklärung einholen. Das ist übliche Praxis, erklärt der Verband Privater Bauherren (VPB): Kommunen können bei Grundstücken in ihrer Gemarkung ein Vorkaufsrecht haben. Sie können ein Grundstück erwerben, sobald es verkauft werden soll. Damit sollen sie die Möglichkeit bekommen, sich ein für die infrastrukturelle Entwicklung wichtiges Areal zu sichern, etwa wenn in einem Gebiet mittelfristig eine Kita gebaut werden soll, aber das Bauland dazu fehlt. Nutzt die Kommune ihr Vorkaufsrecht nicht, bekommt der Notar die Verzichtserklärung und der Kauf geht, wie beurkundet, über die Bühne. Nutzt die Kommune ihr Vorkaufsrecht, muss sie denselben Preis bezahlen, den der Verkäufer vom potenziellen Käufer bekommen hätte – nur bei deutlicher Überschreitung ist dieser bis zum Verkehrswert herabsetzbar. Der Verkäufer hat also keinen Nachteil. Die Käufer allerdings können ein schon sicher geglaubtes Areal in letzter Minute noch verlieren. Der VPB rät angehenden Bauherren deshalb, keine Bauverträge zu unterzeichnen, bevor das Grundstück nicht wirklich in ihr Eigentum übergegangen ist.

VPB: Grundstücksteilung nicht überall möglich

BERLIN. Grundstücke sind rar. Viele Bauherren kommen deshalb auf die Idee, ein großes Altbaugrundstück zu kaufen und zu parzellieren. Die abgeteilte Fläche soll verkauft werden, der Erlös die eigene Finanzierung erleichtern. Der Verband Privater Bauherren (VPB) rät bei solchen Ideen zur Vorsicht, denn Grundstücksteilungen sind nicht ohne Weiteres möglich. Zwar ist in manchen Kommunen die Nachverdichtung ausdrücklich erwünscht, aber die Parzellierung eines bestehenden Areals ist ein amtlicher Vorgang und gesetzlich geregelt. Zunächst muss immer geklärt werden, ob das Grundstück überhaupt geteilt werden darf. Ist das der Fall, muss das Vermessungsamt, meist aber ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur, die beiden neu entstandenen Grundstücke einmessen. Zur Eintragung der neuen Grundstücke im Grundbuch durch das Amt müssen auch Unterlagen vom Notar beurkundet werden. Dabei fallen auf allen Seiten Gebühren an. Außerdem muss das neue Grundstück erschlossen werden. Bei einem Hinterliegergrundstück bedeutet das lange Wege für die Hausanschlüsse, eine Zufahrt für die Feuerwehr und Wegerechte. Das beeinträchtigt dann auch den vorderen Nachbarn. Der VPB rät, diese Detailfragen lieber vor als nach dem Kauf des Grundstücks zu klären.

VPB: Vor dem Grundstückskauf in den Bebauungsplan schauen

BERLIN. Bauland ist in vielen Regionen Deutschlands knapp. Da interessieren sich angehende Bauherren mitunter auch für ungewöhnliche, mitunter noch gar nicht erschlossene Grundstücke. Bevor sie allerdings ein Grundstück kaufen, sollten sie prüfen, ob es auf absehbare Zeit überhaupt bebaut werden kann, rät der Verband Privater Bauherren (VPB). Die Zusicherung eines Maklers oder des Verkäufers reicht da nicht aus. Nur der Blick in den gültigen Bebauungsplan bringt Gewissheit darüber, was gebaut werden darf. Bebauungspläne stehen heutzutage meist im Netz der Kommune. In jedem Fall sind sie bei der Baubehörde öffentlich einsehbar. Am besten lassen sich die Kaufwilligen einen Termin bei der Behörde geben und stellen dort ihre Fragen zum betreffenden Areal. Existiert für das Grundstück kein Bebauungsplan, muss ein Bauvorhaben nach Paragraph 34 Baugesetzbuch (BauGB) sich in die nähere Umgebung einfügen. Das abzuklären ist meist ein längeres Abstimmungsprozedere – mit ungewissem Ausgang. Der VPB rät: Der Gang zum Bauamt vor dem Grundstückskauf muss sein. Sonst laufen Käufer Gefahr, Boden zu erwerben, auf dem sie nicht wie geplant bauen dürfen.

VPB: Baupflichten nicht auf die leichte Schulter nehmen

BERLIN. Bauland ist knapp. Immer mehr Kommunen erschließen deshalb Wohngebiete für junge Familien. Oft ist der Verkauf dieser begehrten Grundstücke an Auflagen gekoppelt, so der Verband Privater Bauherren (VPB). Beispielsweise an eine Baupflicht. Mit der Bebauungsverpflichtung wollen die Kommunen sicherstellen, dass die Neubaugebiete möglichst in einem Zug bebaut werden und sich Baulärm, Schmutz und die Gefährdung durch schwere Fahrzeuge nicht jahrelang hinziehen. Je nach Vertrag müssen Käufer eventuell sogar eine Strafe bezahlen, wenn sie nicht fristgerecht bauen, oder die Kommune kann das Grundstück zurückfordern. Baugrund liegen zu lassen ist also meist mit Ärger verbunden. Außerdem haben die Eigentümer die Verkehrssicherungspflicht für das Grundstück. Viele Kommunen nehmen die angrenzenden Eigentümer für den Gehweg in die Pflicht. Das heißt jetzt im Winter: Schnee schippen! Auch wenn auf dem Grundstück noch gar niemand wohnt.

VBP: Bauherren sollten als erstes den Bebauungsplan prüfen

BERLIN. Viele angehende Bauherren kennen den Begriff „Baugrenze“. Aber die wenigsten haben schon einmal von der „Baulinie“ gehört, das beobachten die Sachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB) immer wieder. Beide Begriffe stammen aus der Planzeichenverordnung (PlanZV) über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts. Sie sind also gesetzlich geregelt. Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan und der Bebauungsplan, kurz B-Plan. Sie werden von den Gemeinden auf der Basis des Baugesetzbuchs und mit Bürgerbeteiligung aufgestellt und sind kommunales Baurecht. Während die Baugrenzen in allen B-Plänen vorkommen, sind Baulinien dort seltener zu finden. Die Baugrenze legt die Grenzen fest, innerhalb derer ein Grundstück bebaut werden darf. Der Grundriss des Hauses muss innerhalb der Baugrenzen bleiben, er darf nicht größer, meist aber kleiner werden. Anders die Baulinie: Auf ihr muss gebaut werden! Damit hat die Baulinie erheblichen Einfluss auf die Größe des Hauses und die Form des Grundrisses. Viele Häuser aus dem Katalog oder der Musterausstellung passen nicht zu solchen Vorgaben. Angehende Bauherren sollten deshalb schon früh den Bebauungsplan für ihr Grundstück beim Bauamt einsehen, damit sie wissen, auf was sie bei der Hauswahl achten müssen. Baulinien sind im Bebauungsplan stets als rote Linie gezeichnet, blaue Linien markieren Baugrenzen. Der VPB rät: Auch wenn B-Pläne heute oft im Internet zu finden sind, sollten sich Bauherren lieber beim Amt genau erklären lassen, welche Konsequenzen die Vorgaben für ihre eigenen Pläne haben. Denn außer Baugrenzen und Baulinien gibt es ja noch weitere Festsetzungen die eingehalten werden müssen.

VPB rät: Vor dem Kauf Bauvoranfrage einreichen

BERLIN. Weil freies Bauland rar ist, suchen viele Bauherren Bestandsobjekte. Sie brechen die alten Häuser ab und bauen neue. Große Grundstücke lassen sich manchmal sogar parzellieren und in Tranchen verkaufen. Das hilft bei der Finanzierung des eigenen Neubaus. Der Verband Privater Bauherren (VPB) rät, vor dem Grundstückskauf zu prüfen, ob der gültige Bebauungsplan Abbruch, Parzellierung und den Neubau mehrerer Häuser überhaupt zulässt. Während der Altbau – sofern rechtens errichtet – Bestandsschutz genießt, muss jeder Neubau komplett genehmigt werden. Mitunter fallen dann Größen, Höhen und Abstände zum Nachbarn ungünstiger aus, als beim Vorgängerbau. Auch die Teilung ist längst nicht überall machbar. Der VPB rät: Wer sich für ein Grundstück interessiert und darauf bauen möchte, sollte im Vorfeld eine Bauvoranfrage einreichen. Das kann jeder machen, auch wenn ihm das Grundstück nicht gehört. Die Bauvoranfrage kostet zwar Gebühren, aber sie schafft Klarheit und verhindert eventuelle Fehlkäufe.

VPB: Notar muss Vertragsunterlagen zwei Wochen vor Beurkundung übergeben

BERLIN. Immobilien müssen in Deutschland beim Notar ver- und gekauft werden. Der Notar ist Stellvertreter des Staates und übernimmt mit der Beurkundung hoheitliche Aufgaben. Entsprechend angesehen sind Notare. Viele Bauherren verlassen sich bei der Beurkundung komplett auf sie. Das sollten sie aber nicht, warnt der Verband Privater Bauherren (VPB), denn Notare sind nicht für alles verantwortlich. Es ist beispielsweise nicht ihre Aufgabe oder gar Pflicht, zu prüfen, ob ein Kaufvertrag für ein Schlüsselfertighaus „fair“ ist oder den Käufer benachteiligt. Im Gegenteil: Der Notar muss neutral sein. Solange der Vertrag geltendem Recht entspricht, wird er den Inhalt nicht bewerten. Das müssen Bauherren selbst machen, vor der Beurkundung und am besten mit Hilfe eines unabhängigen Sachverständigen. Dazu haben sie zwei Wochen Zeit; der Notar muss ihnen die Vertragsunterlagen 14 Tage vor Unterzeichnung zukommen lassen. Erwerben sie einen Neubau vom Bauträger, sind dann auch viele Bauunterlagen dabei, die geprüft werden müssen: denn die 14-Tage-Frist ersetzt hier das Widerrufsrecht des Verbraucherbauvertrags. Außerdem gilt nur, was beim Notar beurkundet wird, eine vor Beurkundung übergebene Baubeschreibung wird nicht automatisch Vertragsbestandteil. Die 14-Tage-Frist gilt aber nur, wenn Bauherren ihr Haus beim gewerblichen Anbieter kaufen. Erwerben sie von privat, greift das Gesetz nicht. Dann müssen die Interessenten selbst dafür sorgen, dass sie genug Zeit haben, den Vertragsentwurf prüfen zu lassen. Private Bauherren sollten sich auf nichts einlassen, was sie nicht wirklich verstehen.

 

VPB: In Hochwassergebieten auf Keller verzichten

BERLIN. Wer in einem Gebiet baut, das bei extremem Hochwasser eventuell überschwemmt werden könnte, der sollte das Hochwasser von Anfang an in seine Planungen einbeziehen und generell auf den Bau eines Kellers verzichten, rät der Verband Privater Bauherren (VPB). Auch ein zusätzlicher Sockel bildet zwar eine Barriere, bringt aber ein Plus an Hochwassersicherheit für das Haus. Wer ein Grundstück kauft, der sollte sich deshalb im Vorfeld informieren, wie es um die Hochwassergefahr bestellt ist. Wasserprobleme haben aber nicht nur Bauherren in Überflutungsgebieten, sondern überall, wo das Grundwasser drückt. In solchen Regionen empfiehlt sich immer der Bau eines abgedichteten Kellers, einer sogenannten Weißen Wanne – oder auch der Verzicht auf den Keller. Außerdem, so raten VPB-Experten, sollten Bauherren entsprechende Rückstauverschlüsse einbauen lassen und diese später im Betrieb auch regelmäßig warten. Hilfreich bei der Klärung der Wasser- und Bodenverhältnisse sind Recherchen beim zuständigen Bauamt und ein Baugrundgutachten. Bebauungspläne untersagen mitunter den Bau von Kellern oder schreiben sogar aufgeständerte Bauweise vor. Bauherren, die von auswärts zuziehen, sollten sich nicht allein auf Aussagen der Makler oder Schlüsselfertigfirmen verlassen.

VPB: Erst Grundstück kaufen, dann Haus!

BERLIN. Grundstücke sind rar, und manchmal werden auch sicher geglaubte Areale den Käufern in letzter Minute weggeschnappt, weil ein anderer Interessent ein paar Euro mehr bietet. Wer bereits im Vertrauen auf den Grundstückskauf einen Bauvertrag abschließt, kann böse auf die Nase fallen, warnt der Verband Privater Bauherren (VPB). Selbst einen Bauvertrag mit großzügigem Rücktrittsrecht sollten angehende Bauherren nicht schließen, wenn ihnen das Terrain noch nicht gehört. Aus mehreren Gründen: Zum einen ist nicht sicher, ob das ausgewählte Haus auf dem Grundstück überhaupt gebaut werden darf oder ob es aufwändig angepasst werden muss. Zum anderen können Keller und Gründung überhaupt erst geplant und preislich kalkuliert werden, wenn der Baugrund bekannt ist. Die Mehrkosten für spätere Anpassungen des Hauses an ein anderes Grundstück tragen in aller Regel die Bauherren. Und diese Mehrkosten können die Immobilienfinanzierung platzen lassen. Deshalb: Erst das Grundstück kaufen, dann das Haus.

VPB: Baulasten mindern Grundstückswert

BERLIN. Beim Haus- und Grundstückskauf von privat regeln Angebot und Nachfrage den Preis. Anhaltspunkte für die Bewertung liefern die sogenannten Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse von Städten und Kreisen. Aber nicht nur diese sind ausschlaggebend für den Wert des Grundstücks, sondern auch dessen mögliche Nutzung, erinnert der Verband Privater Bauherren (VPB). Dürfen Bauherren zum Beispiel nur auf einem Teil des Areals bauen und müssen den Rest des Grundstücks für den Naturschutz freihalten, dann sind die Möglichkeiten zur Bebauung stark reduziert. Das mindert den Wert des Bodens. Gleiches gilt für eventuelle Wege- oder Fahrrechte. Solche Grunddienstbarkeiten stehen im Grundbuch, das Interessenten immer vor dem Kauf checken lassen sollten. Mit der Einsicht ins Grundbuch können sie den Notar beauftragen. Der klärt auch, ob Hypotheken auf dem Grundstück liegen, oder ob jemand ein lebenslanges Wohnrecht genießt und damit den Altbau, den die Käufer eigentlich abreißen wollten, auf nicht absehbare Zeit blockiert. Auch Leitungen, die unterirdisch übers Grundstück führen und entsprechend im Grundbuch vermerkt sind, können Neuplanungen erheblich einschränken. Nicht fehlen darf auch der Blick ins Baulastenverzeichnis, in dem eventuelle öffentlich-rechtliche Beschränkungen des Grundeigentums stehen. Das können mit anderen Anrainern gemeinsam genutzte Stellplätze sein oder Zuwege zum Nachbargrundstück, die über das Areal laufen.

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