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VBP: Bauherren sollten als erstes den Bebauungsplan prüfen

BERLIN. Viele angehende Bauherren kennen den Begriff „Baugrenze“. Aber die wenigsten haben schon einmal von der „Baulinie“ gehört, das beobachten die Sachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB) immer wieder. Beide Begriffe stammen aus der Planzeichenverordnung (PlanZV) über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts. Sie sind also gesetzlich geregelt. Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan und der Bebauungsplan, kurz B-Plan. Sie werden von den Gemeinden auf der Basis des Baugesetzbuchs und mit Bürgerbeteiligung aufgestellt und sind kommunales Baurecht. Während die Baugrenzen in allen B-Plänen vorkommen, sind Baulinien dort seltener zu finden. Die Baugrenze legt die Grenzen fest, innerhalb derer ein Grundstück bebaut werden darf. Der Grundriss des Hauses muss innerhalb der Baugrenzen bleiben, er darf nicht größer, meist aber kleiner werden. Anders die Baulinie: Auf ihr muss gebaut werden! Damit hat die Baulinie erheblichen Einfluss auf die Größe des Hauses und die Form des Grundrisses. Viele Häuser aus dem Katalog oder der Musterausstellung passen nicht zu solchen Vorgaben. Angehende Bauherren sollten deshalb schon früh den Bebauungsplan für ihr Grundstück beim Bauamt einsehen, damit sie wissen, auf was sie bei der Hauswahl achten müssen. Baulinien sind im Bebauungsplan stets als rote Linie gezeichnet, blaue Linien markieren Baugrenzen. Der VPB rät: Auch wenn B-Pläne heute oft im Internet zu finden sind, sollten sich Bauherren lieber beim Amt genau erklären lassen, welche Konsequenzen die Vorgaben für ihre eigenen Pläne haben. Denn außer Baugrenzen und Baulinien gibt es ja noch weitere Festsetzungen die eingehalten werden müssen.

VPB rät: Vor dem Kauf Bauvoranfrage einreichen

BERLIN. Weil freies Bauland rar ist, suchen viele Bauherren Bestandsobjekte. Sie brechen die alten Häuser ab und bauen neue. Große Grundstücke lassen sich manchmal sogar parzellieren und in Tranchen verkaufen. Das hilft bei der Finanzierung des eigenen Neubaus. Der Verband Privater Bauherren (VPB) rät, vor dem Grundstückskauf zu prüfen, ob der gültige Bebauungsplan Abbruch, Parzellierung und den Neubau mehrerer Häuser überhaupt zulässt. Während der Altbau – sofern rechtens errichtet – Bestandsschutz genießt, muss jeder Neubau komplett genehmigt werden. Mitunter fallen dann Größen, Höhen und Abstände zum Nachbarn ungünstiger aus, als beim Vorgängerbau. Auch die Teilung ist längst nicht überall machbar. Der VPB rät: Wer sich für ein Grundstück interessiert und darauf bauen möchte, sollte im Vorfeld eine Bauvoranfrage einreichen. Das kann jeder machen, auch wenn ihm das Grundstück nicht gehört. Die Bauvoranfrage kostet zwar Gebühren, aber sie schafft Klarheit und verhindert eventuelle Fehlkäufe.

VPB: Notar muss Vertragsunterlagen zwei Wochen vor Beurkundung übergeben

BERLIN. Immobilien müssen in Deutschland beim Notar ver- und gekauft werden. Der Notar ist Stellvertreter des Staates und übernimmt mit der Beurkundung hoheitliche Aufgaben. Entsprechend angesehen sind Notare. Viele Bauherren verlassen sich bei der Beurkundung komplett auf sie. Das sollten sie aber nicht, warnt der Verband Privater Bauherren (VPB), denn Notare sind nicht für alles verantwortlich. Es ist beispielsweise nicht ihre Aufgabe oder gar Pflicht, zu prüfen, ob ein Kaufvertrag für ein Schlüsselfertighaus „fair“ ist oder den Käufer benachteiligt. Im Gegenteil: Der Notar muss neutral sein. Solange der Vertrag geltendem Recht entspricht, wird er den Inhalt nicht bewerten. Das müssen Bauherren selbst machen, vor der Beurkundung und am besten mit Hilfe eines unabhängigen Sachverständigen. Dazu haben sie zwei Wochen Zeit; der Notar muss ihnen die Vertragsunterlagen 14 Tage vor Unterzeichnung zukommen lassen. Erwerben sie einen Neubau vom Bauträger, sind dann auch viele Bauunterlagen dabei, die geprüft werden müssen: denn die 14-Tage-Frist ersetzt hier das Widerrufsrecht des Verbraucherbauvertrags. Außerdem gilt nur, was beim Notar beurkundet wird, eine vor Beurkundung übergebene Baubeschreibung wird nicht automatisch Vertragsbestandteil. Die 14-Tage-Frist gilt aber nur, wenn Bauherren ihr Haus beim gewerblichen Anbieter kaufen. Erwerben sie von privat, greift das Gesetz nicht. Dann müssen die Interessenten selbst dafür sorgen, dass sie genug Zeit haben, den Vertragsentwurf prüfen zu lassen. Private Bauherren sollten sich auf nichts einlassen, was sie nicht wirklich verstehen.

 

VPB: In Hochwassergebieten auf Keller verzichten

BERLIN. Wer in einem Gebiet baut, das bei extremem Hochwasser eventuell überschwemmt werden könnte, der sollte das Hochwasser von Anfang an in seine Planungen einbeziehen und generell auf den Bau eines Kellers verzichten, rät der Verband Privater Bauherren (VPB). Auch ein zusätzlicher Sockel bildet zwar eine Barriere, bringt aber ein Plus an Hochwassersicherheit für das Haus. Wer ein Grundstück kauft, der sollte sich deshalb im Vorfeld informieren, wie es um die Hochwassergefahr bestellt ist. Wasserprobleme haben aber nicht nur Bauherren in Überflutungsgebieten, sondern überall, wo das Grundwasser drückt. In solchen Regionen empfiehlt sich immer der Bau eines abgedichteten Kellers, einer sogenannten Weißen Wanne – oder auch der Verzicht auf den Keller. Außerdem, so raten VPB-Experten, sollten Bauherren entsprechende Rückstauverschlüsse einbauen lassen und diese später im Betrieb auch regelmäßig warten. Hilfreich bei der Klärung der Wasser- und Bodenverhältnisse sind Recherchen beim zuständigen Bauamt und ein Baugrundgutachten. Bebauungspläne untersagen mitunter den Bau von Kellern oder schreiben sogar aufgeständerte Bauweise vor. Bauherren, die von auswärts zuziehen, sollten sich nicht allein auf Aussagen der Makler oder Schlüsselfertigfirmen verlassen.

VPB: Erst Grundstück kaufen, dann Haus!

BERLIN. Grundstücke sind rar, und manchmal werden auch sicher geglaubte Areale den Käufern in letzter Minute weggeschnappt, weil ein anderer Interessent ein paar Euro mehr bietet. Wer bereits im Vertrauen auf den Grundstückskauf einen Bauvertrag abschließt, kann böse auf die Nase fallen, warnt der Verband Privater Bauherren (VPB). Selbst einen Bauvertrag mit großzügigem Rücktrittsrecht sollten angehende Bauherren nicht schließen, wenn ihnen das Terrain noch nicht gehört. Aus mehreren Gründen: Zum einen ist nicht sicher, ob das ausgewählte Haus auf dem Grundstück überhaupt gebaut werden darf oder ob es aufwändig angepasst werden muss. Zum anderen können Keller und Gründung überhaupt erst geplant und preislich kalkuliert werden, wenn der Baugrund bekannt ist. Die Mehrkosten für spätere Anpassungen des Hauses an ein anderes Grundstück tragen in aller Regel die Bauherren. Und diese Mehrkosten können die Immobilienfinanzierung platzen lassen. Deshalb: Erst das Grundstück kaufen, dann das Haus.

VPB: Baulasten mindern Grundstückswert

BERLIN. Beim Haus- und Grundstückskauf von privat regeln Angebot und Nachfrage den Preis. Anhaltspunkte für die Bewertung liefern die sogenannten Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse von Städten und Kreisen. Aber nicht nur diese sind ausschlaggebend für den Wert des Grundstücks, sondern auch dessen mögliche Nutzung, erinnert der Verband Privater Bauherren (VPB). Dürfen Bauherren zum Beispiel nur auf einem Teil des Areals bauen und müssen den Rest des Grundstücks für den Naturschutz freihalten, dann sind die Möglichkeiten zur Bebauung stark reduziert. Das mindert den Wert des Bodens. Gleiches gilt für eventuelle Wege- oder Fahrrechte. Solche Grunddienstbarkeiten stehen im Grundbuch, das Interessenten immer vor dem Kauf checken lassen sollten. Mit der Einsicht ins Grundbuch können sie den Notar beauftragen. Der klärt auch, ob Hypotheken auf dem Grundstück liegen, oder ob jemand ein lebenslanges Wohnrecht genießt und damit den Altbau, den die Käufer eigentlich abreißen wollten, auf nicht absehbare Zeit blockiert. Auch Leitungen, die unterirdisch übers Grundstück führen und entsprechend im Grundbuch vermerkt sind, können Neuplanungen erheblich einschränken. Nicht fehlen darf auch der Blick ins Baulastenverzeichnis, in dem eventuelle öffentlich-rechtliche Beschränkungen des Grundeigentums stehen. Das können mit anderen Anrainern gemeinsam genutzte Stellplätze sein oder Zuwege zum Nachbargrundstück, die über das Areal laufen.

VPB: Nicht jede freie Fläche darf bebaut werden

BERLIN. Neubaugrundstücke sind rar. Da kommen viele Bauherren auf die Idee, nach Hinterliegergrundstücken zu suchen. Gerade in Nachkriegsbaugebieten gibt es noch große Grundstücke, die sich teilen lassen: vorne der Altbau, dahinter ein Neubau. Bei solchen Offerten sollten Interessenten aber genau hinsehen, empfiehlt der Verband Privater Bauherren (VPB). Denn nicht in jedem Quartier ist die Nachverdichtung erwünscht. Nicht überall, wo freie Flächen brach liegen, darf gebaut werden. Angehende Bauherren sollten beim Kauf solcher Grundstücke nicht auf Zusicherungen von Verkäufern, Maklern oder Vermittlern vertrauen, sondern immer selbst recherchieren, was geht. Der Blick in den Bebauungsplan bringt schnell Gewissheit, ob Neubau und Nachverdichtung machbar sind oder nicht. Existiert für das Areal kein B-Plan, kann der eigene Hausbau zum Gang durch die Instanzen werden – mit ungewissem Ausgang.

VPB: Haus muss aufs Grundstück passen

BERLIN. Viele Bauherren schließen heute Hausbau-Verträge ab, ohne zu wissen, ob das Haus, das sie ausgesucht haben, auf ihrem Grundstück überhaupt gebaut werden kann und darf. Das beobachten die Sachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB) immer wieder. Häufig unterzeichnen die Bauherren Verträge, in denen Planungs- und Bauleistungen untrennbar miteinander verknüpft sind – ein und derselbe Anbieter baut das Haus und lässt es auch genehmigen. Was viele Bauherren als Arbeitserleichterung empfinden, entpuppt sich als Falle. Nicht geregelt wird in diesen Verträgen nämlich, was passiert, falls das gekaufte Haus gar nicht auf dem dazugehörigen Grundstück gebaut werden darf, etwa weil es zu groß ist. Dann haben die Bauherren ein Problem, denn sie dürfen nicht bauen, kommen aber auch nicht ohne Weiteres wieder aus dem Bauvertrag heraus. Der VPB rät deshalb: Die Aufträge zur Planung und zum späteren Bau des Hauses getrennt vergeben. Also erst das Objekt planen und genehmigen lassen und dann eine Baufirma suchen, die das genehmigte Haus auf dem Grundstück baut. So passt alles zusammen.

VPB: Bebauungsplan kann den Verkauf fördern

BERLIN. Bebauungspläne sind geltendes Baurecht. Kommunen regeln damit ihre bauliche Entwicklung. Für manche Bauherren ist die strikte Vorgabe von Grenzen Gängelung, tatsächlich hat ein Bebauungsplan zumindest einen großen Vorteil: Er regelt verlässlich, was gebaut werden darf. Gerade für den Verkauf von Altbauten kann das von Nutzen sein, erläutert der Verband Privater Bauherren (VPB), denn viele Kommunen fördern inzwischen die Nachverdichtung. Ein kleines Siedlungshaus, längst zu bescheiden für heutige Ansprüche, kann so oft erheblich erweitert werden – und wird damit für Käufer interessant, die das Objekt bislang keines Blickes würdigten. Verkäufer älterer Immobilien sollten also vor dem Verkauf klären, wie viel Potenzial das Haus hat. Ein Blick in den geltenden Bebauungsplan, eine Nachfrage beim zuständigen Bauamt, bringen schnell Klarheit und damit eventuell Vorteile beim Verkaufsgespräch. Wer ein Übriges tun möchte, der lässt in einer Bauvoranfrage klären, wie das Haus erweitert oder sogar abgebrochen und durch einen Neubau ersetzt werden darf.

VPB rät: Haus erst individuell planen lassen, dann Baufirma suchen

BERLIN. „Viele Bauherren schließen heute Hausbau-Verträge über 500.000 Euro oder mehr ab, ohne zu wissen, ob das Haus, das sie kaufen, auf ihrem Grundstück überhaupt gebaut werden darf.“ Diesen gefährlichen Trend beobachtet seit längerem schon Dipl.-Ing. Gerhard Schoberth, Bausachverständiger beim Verband Privater Bauherren (VPB) und Leiter des VPB-Büros

Alpenvorland. „Ein großes Problem ist dabei die untrennbare Verknüpfung von Planungs- und Bauleistungen vom gleichen Anbieter.“ Warum ist das so problematisch?