Tag: Grundstück


VPB: In Hochwassergebieten auf Keller verzichten

BERLIN. Wer in einem Gebiet baut, das bei extremem Hochwasser eventuell überschwemmt werden könnte, der sollte das Hochwasser von Anfang an in seine Planungen einbeziehen und generell auf den Bau eines Kellers verzichten, rät der Verband Privater Bauherren (VPB). Auch ein zusätzlicher Sockel bildet zwar eine Barriere, bringt aber ein Plus an Hochwassersicherheit für das Haus. Wer ein Grundstück kauft, der sollte sich deshalb im Vorfeld informieren, wie es um die Hochwassergefahr bestellt ist. Wasserprobleme haben aber nicht nur Bauherren in Überflutungsgebieten, sondern überall, wo das Grundwasser drückt. In solchen Regionen empfiehlt sich immer der Bau eines abgedichteten Kellers, einer sogenannten Weißen Wanne – oder auch der Verzicht auf den Keller. Außerdem, so raten VPB-Experten, sollten Bauherren entsprechende Rückstauverschlüsse einbauen lassen und diese später im Betrieb auch regelmäßig warten. Hilfreich bei der Klärung der Wasser- und Bodenverhältnisse sind Recherchen beim zuständigen Bauamt und ein Baugrundgutachten. Bebauungspläne untersagen mitunter den Bau von Kellern oder schreiben sogar aufgeständerte Bauweise vor. Bauherren, die von auswärts zuziehen, sollten sich nicht allein auf Aussagen der Makler oder Schlüsselfertigfirmen verlassen.

VPB: Erst Grundstück kaufen, dann Haus!

BERLIN. Grundstücke sind rar, und manchmal werden auch sicher geglaubte Areale den Käufern in letzter Minute weggeschnappt, weil ein anderer Interessent ein paar Euro mehr bietet. Wer bereits im Vertrauen auf den Grundstückskauf einen Bauvertrag abschließt, kann böse auf die Nase fallen, warnt der Verband Privater Bauherren (VPB). Selbst einen Bauvertrag mit großzügigem Rücktrittsrecht sollten angehende Bauherren nicht schließen, wenn ihnen das Terrain noch nicht gehört. Aus mehreren Gründen: Zum einen ist nicht sicher, ob das ausgewählte Haus auf dem Grundstück überhaupt gebaut werden darf oder ob es aufwändig angepasst werden muss. Zum anderen können Keller und Gründung überhaupt erst geplant und preislich kalkuliert werden, wenn der Baugrund bekannt ist. Die Mehrkosten für spätere Anpassungen des Hauses an ein anderes Grundstück tragen in aller Regel die Bauherren. Und diese Mehrkosten können die Immobilienfinanzierung platzen lassen. Deshalb: Erst das Grundstück kaufen, dann das Haus.

VPB: Baulasten mindern Grundstückswert

BERLIN. Beim Haus- und Grundstückskauf von privat regeln Angebot und Nachfrage den Preis. Anhaltspunkte für die Bewertung liefern die sogenannten Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse von Städten und Kreisen. Aber nicht nur diese sind ausschlaggebend für den Wert des Grundstücks, sondern auch dessen mögliche Nutzung, erinnert der Verband Privater Bauherren (VPB). Dürfen Bauherren zum Beispiel nur auf einem Teil des Areals bauen und müssen den Rest des Grundstücks für den Naturschutz freihalten, dann sind die Möglichkeiten zur Bebauung stark reduziert. Das mindert den Wert des Bodens. Gleiches gilt für eventuelle Wege- oder Fahrrechte. Solche Grunddienstbarkeiten stehen im Grundbuch, das Interessenten immer vor dem Kauf checken lassen sollten. Mit der Einsicht ins Grundbuch können sie den Notar beauftragen. Der klärt auch, ob Hypotheken auf dem Grundstück liegen, oder ob jemand ein lebenslanges Wohnrecht genießt und damit den Altbau, den die Käufer eigentlich abreißen wollten, auf nicht absehbare Zeit blockiert. Auch Leitungen, die unterirdisch übers Grundstück führen und entsprechend im Grundbuch vermerkt sind, können Neuplanungen erheblich einschränken. Nicht fehlen darf auch der Blick ins Baulastenverzeichnis, in dem eventuelle öffentlich-rechtliche Beschränkungen des Grundeigentums stehen. Das können mit anderen Anrainern gemeinsam genutzte Stellplätze sein oder Zuwege zum Nachbargrundstück, die über das Areal laufen.

VPB: Nicht jede freie Fläche darf bebaut werden

BERLIN. Neubaugrundstücke sind rar. Da kommen viele Bauherren auf die Idee, nach Hinterliegergrundstücken zu suchen. Gerade in Nachkriegsbaugebieten gibt es noch große Grundstücke, die sich teilen lassen: vorne der Altbau, dahinter ein Neubau. Bei solchen Offerten sollten Interessenten aber genau hinsehen, empfiehlt der Verband Privater Bauherren (VPB). Denn nicht in jedem Quartier ist die Nachverdichtung erwünscht. Nicht überall, wo freie Flächen brach liegen, darf gebaut werden. Angehende Bauherren sollten beim Kauf solcher Grundstücke nicht auf Zusicherungen von Verkäufern, Maklern oder Vermittlern vertrauen, sondern immer selbst recherchieren, was geht. Der Blick in den Bebauungsplan bringt schnell Gewissheit, ob Neubau und Nachverdichtung machbar sind oder nicht. Existiert für das Areal kein B-Plan, kann der eigene Hausbau zum Gang durch die Instanzen werden – mit ungewissem Ausgang.

VPB: Haus muss aufs Grundstück passen

BERLIN. Viele Bauherren schließen heute Hausbau-Verträge ab, ohne zu wissen, ob das Haus, das sie ausgesucht haben, auf ihrem Grundstück überhaupt gebaut werden kann und darf. Das beobachten die Sachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB) immer wieder. Häufig unterzeichnen die Bauherren Verträge, in denen Planungs- und Bauleistungen untrennbar miteinander verknüpft sind – ein und derselbe Anbieter baut das Haus und lässt es auch genehmigen. Was viele Bauherren als Arbeitserleichterung empfinden, entpuppt sich als Falle. Nicht geregelt wird in diesen Verträgen nämlich, was passiert, falls das gekaufte Haus gar nicht auf dem dazugehörigen Grundstück gebaut werden darf, etwa weil es zu groß ist. Dann haben die Bauherren ein Problem, denn sie dürfen nicht bauen, kommen aber auch nicht ohne Weiteres wieder aus dem Bauvertrag heraus. Der VPB rät deshalb: Die Aufträge zur Planung und zum späteren Bau des Hauses getrennt vergeben. Also erst das Objekt planen und genehmigen lassen und dann eine Baufirma suchen, die das genehmigte Haus auf dem Grundstück baut. So passt alles zusammen.

VPB: Bebauungsplan kann den Verkauf fördern

BERLIN. Bebauungspläne sind geltendes Baurecht. Kommunen regeln damit ihre bauliche Entwicklung. Für manche Bauherren ist die strikte Vorgabe von Grenzen Gängelung, tatsächlich hat ein Bebauungsplan zumindest einen großen Vorteil: Er regelt verlässlich, was gebaut werden darf. Gerade für den Verkauf von Altbauten kann das von Nutzen sein, erläutert der Verband Privater Bauherren (VPB), denn viele Kommunen fördern inzwischen die Nachverdichtung. Ein kleines Siedlungshaus, längst zu bescheiden für heutige Ansprüche, kann so oft erheblich erweitert werden – und wird damit für Käufer interessant, die das Objekt bislang keines Blickes würdigten. Verkäufer älterer Immobilien sollten also vor dem Verkauf klären, wie viel Potenzial das Haus hat. Ein Blick in den geltenden Bebauungsplan, eine Nachfrage beim zuständigen Bauamt, bringen schnell Klarheit und damit eventuell Vorteile beim Verkaufsgespräch. Wer ein Übriges tun möchte, der lässt in einer Bauvoranfrage klären, wie das Haus erweitert oder sogar abgebrochen und durch einen Neubau ersetzt werden darf.

VPB rät: Haus erst individuell planen lassen, dann Baufirma suchen

BERLIN. „Viele Bauherren schließen heute Hausbau-Verträge über 500.000 Euro oder mehr ab, ohne zu wissen, ob das Haus, das sie kaufen, auf ihrem Grundstück überhaupt gebaut werden darf.“ Diesen gefährlichen Trend beobachtet seit längerem schon Dipl.-Ing. Gerhard Schoberth, Bausachverständiger beim Verband Privater Bauherren (VPB) und Leiter des VPB-Büros

Alpenvorland. „Ein großes Problem ist dabei die untrennbare Verknüpfung von Planungs- und Bauleistungen vom gleichen Anbieter.“ Warum ist das so problematisch?

VPB warnt vor Vermittlung unbebaubarer Grundstücke: Problematische Entwicklung birgt hohes Risiko für Bauherren

BERLIN. Wer baut, der braucht ein Grundstück. Die sind rar. Angehende Bauherren sind deshalb schon einmal bereit, ungewöhnliche Wege zu gehen, um an das begehrte Terrain zu kommen, wie etwa der gemeinsame Kauf und die anschließende Parzellierung eines großen Grundstücks mit anderen zusammen. „Das kann ins Auge gehen“, warnt Dipl.-Ing. Herbert Oberhagemann vom Verband Privater Bauherren (VPB). In Hamburg, wo der Sachverständige das VPB-Büro leitet, sind schon mehrere Bauherren einem besonders ausgeklügelten Verkaufsmodell aufgesessen:

VPB: Auch Schlüsselfertighäuser müssen individuell geplant werden

BERLIN. Wer schlüsselfertig baut, der will möglichst wenig mit seinem Hausbau zu tun haben und delegiert deshalb Planung und Ausführung an eine entsprechende Firma. Neun von zehn Bauherren tun das heute. Viele haben dennoch jede Menge Ärger mit ihrem eigenen Projekt. Ein Klassiker unter den Problemen ist die mangelhafte Planung, so beobachten die Sachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB) immer wieder.

Obwohl die Bauherren das Haus schlüsselfertig aus dem Katalog wählen, muss das Projekt für den jeweiligen Standort geplant und oft auch genehmigt werden. Das klappt nicht immer auf Anhieb, denn die Bebauungspläne der Kommunen schreiben mitunter verbindliche Größen, Höhen, Grenzabstände und Firstrichtungen vor. Damit das gewünschte Haus aufs Grundstück passt, muss es also individuell angepasst werden, müssen Grundrisse verändert, Höhen variiert und Baumassen verschoben werden.

Diese Planungsleistungen übernehmen nicht alle Schlüsselfertiganbieter selbst. Manche haben dazu Planungsbüros an der Hand, an die sie die Bauherren verweisen. Die Bauherren müssen die Planungen dann bei diesem Planungsbüro selbst beauftragen. Das macht Mühe, kostet Zeit und Geld – und relativiert den Vorteil des Bauens aus einer Hand erheblich. Statt eines einzigen Vertrags nur mit der Baufirma haben die Bauherren nun zwei – und mitunter auch noch mehr – Verträge und Vertragspartner. Der VPB warnt in diesem Zusammenhang vor einem Vertragsdschungel, der häufig Probleme nach sich zieht, vor allem, wenn etwas schief geht und sich die Vertragspartner gegenseitig Schuld zuweisen.

Weil sich Bauherren auf das Versprechen „schlüsselfertig“ aus einer Hand verlassen, hinterfragen sie auch nur selten die Verträge, die die Planer den Bauherren für die Baugenehmigungsplanung vorlegen. Viele Bauherren glauben vielmehr, diese Planer seien nun „ihre“ Architekten und kümmerten sich damit auch um ihren gesamten Bau.

Das ist oft ein Irrtum, warnt der Verband Privater Bauherren. Die Leistungen der Planer beziehen sich oft ausschließlich auf die Vorbereitung der Baugenehmigung. Und auch das klappt nicht in jedem Fall reibungslos. VPB-Sachverständige kennen Fälle, in denen die Planungsunterlagen für das schlüsselfertige Haus von den beauftragten Planern zwar angepasst wurden, von der Baubehörde aber später nicht genehmigt wurden. Was passiert dann? Dann gerät das gesamte Projekt ins Rutschen. In jedem Fall kommt es zu zeitlichen Verzögerungen, oft zu erheblichen Zusatzkosten.

Verschiedene Fragen stehen im Raum: Muss das Planungsbüro weitere Unterlagen vorlegen, bis die Genehmigung erteilt wird oder kostet das wieder extra? Wer übernimmt die Kosten, wenn das ursprünglich vorgesehene Haus durch die Umplanungen teurer wird? Um wie lange verzögert die schlecht vorbereitete Baugenehmigung den Baubeginn? Übernimmt die Bank auch die Finanzierung des eventuell teureren Hauses? Ab wann läuft der Kredit? Und müssen Bauherren ihn schon bedienen, obwohl das Haus noch gar nicht genehmigt ist, geschweige denn sich im Bau befindet? Um wie viele Monate verschiebt sich der Einzug? Und was passiert, wenn die Mietwohnung schon gekündigt, der Umzug gebucht und die Kinder schon in der neuen Schule angemeldet sind?

Wer sich auf Versprechungen verlässt, der ist oft verlassen. Der VPB rät angehenden Bauherren deshalb dringend, Bauverträge für schlüsselfertige Immobilien nie vor sorgfältiger Prüfung vor allem durch den unabhängigen Bausachverständigen zu unterzeichnen. Nur so werden Bauleistungslücken in Verträgen entdeckt, fallen fehlende Pläne, ungenaue Termine und vage Zusagen auf.