Tag: Sanierungsmaßnahmen


VPB rät Immobilienbesitzern: Steuererleichterungen für energetische Sanierungen sinnvoll einsetzen

BERLIN. Der Verband Privater Bauherren (VPB) begrüßt die steuerliche Förderung energetischer Sanierungsmaßnahmen an privaten Wohngebäuden, der der Bundesrat heute (20.) nach Einschaltung des Vermittlungsausschusses zugestimmt hat. „Damit kommen die Eigentümer älterer Objekte in den Genuss von Steuererleichterungen für die kommenden zehn Jahre“, würdigt VPB-Hauptgeschäftsführerin Corinna Merzyn die Gesetzesnovelle.

Geregelt werden die „Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden“ im Einkommensteuergesetz (EStG). Interessant für private Bauherren ist § 35c EStG. Die Neuregelung ist Teil des Klimaschutzprogramms 2030 und beschreibt konkret die Möglichkeiten und Fristen.

Was wird gefördert?

Gefördert werden demnach energetische Maßnahmen, wie die Wärmedämmung von Wänden, Geschossdecken und Decken sowie die Erneuerung beziehungsweise die Optimierung von Fenstern oder Außentüren, die Erneuerung oder der Einbau einer Lüftungsanlage, die Erneuerung der Heizungsanlage, der Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung und die Optimierung bestehender Heizungsanlagen, sofern Letztere älter als zwei Jahre sind. Gefördert wird dies sowohl bei selbstgenutzten Wohnhäusern wie auch bei selbstbewohnten Eigentumswohnungen innerhalb der EU oder des Europäischen Wirtschaftsraums.

In Ruhe planen, dann umsetzen

Die energetischen Baumaßnahmen müssen nach dem 31. Dezember 2019 begonnen werden und vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen sein. „Das ist auch ein Vorteil der Gesetzesnovelle“, konstatiert Corinna Merzyn: „Die Eigentümer haben zehn Jahre Zeit. Das bringt ihnen Planungssicherheit und gibt ihnen ausreichend Gelegenheit, sich firmen- und produktneutral zu informieren, Maßnahmen passend zur Immobilie zu planen und diese sorgfältig umsetzen zu lassen. So werden Schnellschüsse vermieden und der Bestand wirklich nachhaltig saniert.“

Für die steuerliche Förderung infrage kommen sowohl Einzelmaßnahmen als auch umfassende Sanierungen, die mit Hilfe eines Sanierungsfahrplans schrittweise realisiert werden. Die Mindestanforderungen für die energetischen Maßnahmen sowie die Anforderungen an ausführende Fachunternehmen werden noch durch eine Rechtsverordnung festgelegt. Die Finanzämter werden dann prüfen, was steuerlich absetzbar ist und was nicht. Steuerpflichtige müssen die Abschreibung jeweils mit der jährlichen Einkommensteuererklärung beantragen.

Über drei Jahre absetzen

Absetzen können Steuerpflichtige die Kosten für eine energetische Maßnahme erstmals in dem Kalenderjahr, in dem die Sanierung abgeschlossen wird. Ermäßigt wird die Einkommensteuer in diesem ersten wie auch im zweiten Kalenderjahr um je sieben Prozent der Aufwendungen des Steuerpflichtigen, höchstens jedoch um je 14.000 Euro. Im dritten Kalenderjahr können weitere sechs Prozent der Aufwendungen geltend gemacht werden, höchstens jedoch 12.000 Euro für das begünstigte Objekt. Insgesamt kann also für jedes Objekt ein Förderbetrag in Höhe von 20 Prozent der Aufwendungen – höchstens jedoch 40.000 Euro im Laufe von drei Jahren nach Abschluss der Sanierung abgesetzt werden.

Staat stellt Bedingungen

Um den Steuerbonus erhalten zu können, müssen natürlich auch einige Voraussetzungen erfüllt sein: Zunächst muss das begünstigte Objekt bei der Durchführung der energetischen Maßnahme älter als zehn Jahre sein. Die Sanierungsmaßnahmen müssen zudem von einem Fachunternehmen ausgeführt werden, das die korrekte Umsetzung der Maßnahmen bescheinigen und eine ordentliche Rechnung dafür ausstellen muss. Für die Bescheinigung wird die Finanzverwaltung künftig ein amtlich vorgeschriebenes Muster erstellen, um eine bundeseinheitliche Verfahrensweise zu gewährleisten. Selbstverständlich muss der Steuerpflichtige, solange er die Ausgaben geltend macht, auch selbst in dem Objekt wohnen. Und: Steuerermäßigungen sind nur möglich, wenn die Aufwendungen für die energetische Sanierung nicht schon als Betriebsausgaben, Werbungskosten, Sonderausgaben, außergewöhnliche Belastungen oder sonstige Steuerbegünstigung, -ermäßigung oder als öffentlich geförderte Maßnahme berücksichtigt worden sind.

Beratung und Planung absetzbar

Als Teil ihrer Aufwendungen können Steuerpflichtige auch die Hälfte der Kosten für die planerische Begleitung oder Beaufsichtigung der energetischen Maßnahme absetzen. „Hier kommt es ganz entscheidend darauf an, dass Bauherren sich nicht überreden lassen, ihre Kontrollrechte aufzugeben“, so Corinna Merzyn, „denn die Einbindung eines qualifizieren Energieexperten, wird zwar steuerlich gefördert, ist aber nicht obligatorisch.“ Ansonsten bekommen Bauherren oft nur das, was die jeweilige Fachfirma anbietet. „Ein Heizungsbauer wird in der Regel zum Austausch der Heizung raten und ein Fensterbau zu neuen Fenstern. In vielen Fällen könnte aber die Fassadendämmung der sinnvolle erste Sanierungsschritt sein, bevor eine entsprechend geringer dimensionierte Heizung eingebaut wird. Optimale Beratung bekommen Bauherren nur von unabhängigen Beratern. Mit der jetzt beschlossenen Regelung entfallen die für Bauherren wichtigen unabhängigen Qualitätskontrollen und das bei steuerfinanzierten Maßnahmen übliche Vier-Augen-Prinzip.“

VPB: Immobilienkäufer müssen nachrüsten

BERLIN. Weil Bauland rar ist und neu bauen teuer, suchen sich immer mehr Familien einen Altbau im Bestand. Was viele nicht ahnen: Neben den nötigen Schönheitsreparaturen und eventuellen Umbauten müssen die Käufer ihre Immobilie oft nachrüsten.

Wer wann wie nachrüsten muss, regelt die Energieeinsparverordnung (EnEV). Im Paragraph 10 Abs. 4 der EnEV heißt es dazu: Bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, sind die Pflichten … im Falle eines Eigentümerwechsels nach dem 1. Februar 2002 von dem neuen Eigentümer zu erfüllen. Die Frist zur Pflichterfüllung beträgt zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang, also der Eintragung ins Grundbuch.

„Kaufinteressenten müssen genau hinsehen“, rät Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren (VPB). „Denn für die Nachrüstpflichten gibt es bei Wohngebäuden mit einer oder zwei Wohnungen eine Ausnahme: Wer sein Haus vor Februar 2002 selbst nutzte, musste nichts tun. Damit wollte der Verordnungsgeber 2002, als er die Nachrüstung einführte, vor allem ältere Eigentümer finanziell schonen. Aber die Pflicht zur Nachrüstung ist nur aufgeschoben und trifft den nächsten Eigentümer – eventuell die jetzigen Kaufinteressenten.“

„Käufer älterer Häuser sollten deshalb immer konkret nachfragen“, empfiehlt der VPB-Vertrauensanwalt: „Wann haben die Verkäufer selbst die Immobilie übernommen, vor oder nach dem Stichtag? Mussten sie entsprechend nachrüsten oder nicht? Und falls ja, sind sie ihren Pflichten auch nachgekommen? Längst nicht alle haben das getan, weil es niemand kontrollierte. Manche haben nur auch teilweise nachgerüstet, etwa die veralteten Heizungskessel ausgetauscht. Darauf hatten die bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger meist ein Auge. Wem sein Haus schon vor dem Stichtag 2002 gehörte, musste aber nicht einmal das erledigen.“

Käufer, die die Immobilie nach dem 1. Februar 2002 erworben haben oder jetzt erwerben, mussten und müssen folgende Nachrüstpflichten erfüllen: Den veralteten Heizkessel erneuern. Darunter fallen alle Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden, keine Niedertemperatur-Heizkessel oder Brennwertkessel sind, deren Nennleistung weniger als vier Kilowatt oder mehr als 400 Kilowatt beträgt, und die nicht nur Warmwasser bereitstellen oder hauptsächlich den Raum heizen, in dem sie aufgestellt sind. Sie alle müssen grundsätzlich nach Ablauf von 30 Jahren erneuert werden. Wurde der Kessel im Haus vor dem 1.1.1990 eingebaut, darf er ab 1.1.2020 nicht mehr betrieben werden. „Weil die Tauschpflicht jedes Jahr neue Anlagen betrifft, ist das Alter der Heizung bei einem Eigentümerwechsel immer ein Thema, das besprochen werden sollte“, gibt Holger Freitag zu bedenken.

Unter die Nachrüstpflichten fallen auch die nachträgliche Dämmung nicht gedämmter Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, die in unbeheizten Räumen liegen, wie etwa im Keller. Auch nicht gedämmte oberste Geschossdecken, sprich klassische Speicherböden, müssen ebenfalls gegen Wärmeverluste nachgerüstet werden – oder das Dach. Ist das noch nicht geschehen, müssen die neuen Eigentümer das innerhalb von zwei Jahren nach Eintragung im Grundbuch erledigen lassen.

Nachrüstpflichten betreffen im Übrigen nicht nur Käufer, sondern auch Erben und Kinder, die eine Immobilie von ihren Eltern übernehmen. Sobald sie offiziell neue Eigentümer sind, läuft die Uhr.

Wer sich für einen Altbau interessiert, sollte also früh über vorgeschriebene und sinnvolle Sanierungsmaßnahmen nachdenken und diese eventuell sogar kombinieren. Bei der Beurteilung der Substanz und sinnvoller Sanierungsmaßnahmen berät der VPB-Berater die Käufer. Oft lohnt es sich, nicht erst den alten Speicherboden zu dämmen, sondern gleich das ganze Dach zu sanieren und zum zusätzlichen Wohnraum auszubauen. Bei der energetischen Sanierung helfen ab 2020 voraussichtlich auch die geplanten Steuererleichterungen.

Altbausanierung mit System: VPB plädiert für laufende Instandhaltung der eigenen Immobilie

BERLIN. Neubauten sind teuer, deshalb schauen sich viele junge Bauherrenfamilien zurzeit im Bestand um. „Aktuell fließen enorme Summen in den Kauf von Altbauten“, beobachtet Dipl.-Ing. Reimund Stewen, Sachverständiger und Vorstandsmitglied des Verbands Privater Bauherren (VPB). Im Bereich Köln, in dem der Experte private Bauherren und Kaufinteressenten betreut, beobachtet er immer wieder Käufer, die sich bis ans Limit verschulden, um eine gebrauchte Immobilie zu erwerben. „Dabei lassen die Käufer den Zustand des Hauses oft völlig außer Acht. Sie bauen allein auf den zukünftigen Wertzuwachs.“

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