Tag: Verband Privater Bauherren


VPB: Eigentümergemeinschaften brauchen fachlichen Rat

BERLIN. Viele Senioren geben im Alter ihre Häuser am Stadtrand auf und ziehen in eine Eigentumswohnanlage. Dort müssen sie sich um wenig kümmern. Sie müssen allerdings auch mehr Rücksicht auf ihre Miteigentümer nehmen. Das gilt besonders, wenn ein Bewohner eine Rollstuhlrampe am Haus anbauen möchte. Möglicherweise werden ihm das seine Miteigentümer nicht verwehren, aber sie müssen im Vorfeld umfassend über die geplanten Maßnahmen sowie mögliche bauliche Alternativen informiert werden, erläutert der Verband Privater Bauherren (VPB). Dies hat das Amtsgericht München (AG München) vom 5. Juli 2017 entschieden (Az.: 482 C 26378/16). Wohnungseigentümergemeinschaften müssen in der Lage sein, die Bauarbeiten und deren Konsequenzen zu beurteilen. Andernfalls entspricht der Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und kann gerichtlich anfechtbar sein. Weil Wohnungseigentümer in der Regel Baulaien sind, können und müssen sie nicht wissen, wie sich zum Beispiel Rollstuhlrampen technisch anbauen oder ins Gebäude integrieren lassen. Sie brauchen dazu aber vorab sachliche Informationen, damit sie das Für und Wider einzelner Vorschläge kennen und entsprechend abstimmen können. Dabei unterstützen sie die Sachverständigen des VPB.

VPB rät: Vor dem Kauf Bauvoranfrage einreichen

BERLIN. Weil freies Bauland rar ist, suchen viele Bauherren Bestandsobjekte. Sie brechen die alten Häuser ab und bauen neue. Große Grundstücke lassen sich manchmal sogar parzellieren und in Tranchen verkaufen. Das hilft bei der Finanzierung des eigenen Neubaus. Der Verband Privater Bauherren (VPB) rät, vor dem Grundstückskauf zu prüfen, ob der gültige Bebauungsplan Abbruch, Parzellierung und den Neubau mehrerer Häuser überhaupt zulässt. Während der Altbau – sofern rechtens errichtet – Bestandsschutz genießt, muss jeder Neubau komplett genehmigt werden. Mitunter fallen dann Größen, Höhen und Abstände zum Nachbarn ungünstiger aus, als beim Vorgängerbau. Auch die Teilung ist längst nicht überall machbar. Der VPB rät: Wer sich für ein Grundstück interessiert und darauf bauen möchte, sollte im Vorfeld eine Bauvoranfrage einreichen. Das kann jeder machen, auch wenn ihm das Grundstück nicht gehört. Die Bauvoranfrage kostet zwar Gebühren, aber sie schafft Klarheit und verhindert eventuelle Fehlkäufe.

VPB rät: Ungebetene Haustiere fernhalten!

BERLIN. Die Großstadt lebt! Nicht nur auf dem Lande tummeln sich Marder, Füchse, Ratten und Waschbären. Die Tiere fühlen sich auch in den Städten wohl und besetzen Gärten und Häuser. Besonders unangenehm ist der Befall des Dachs mit Mardern, so der Verband Privater Bauherren (VPB). Haben sie sich in der Dachkonstruktion festgesetzt, darf nur ein Jäger sie fangen oder gar zur Strecke bringen. Um Marderschäden am Haus zu vermeiden, rät der VPB, das Dach von vornherein sorgfältig gegen tierische Untermieter zu sichern. Aber nicht nur auf dem Dach, sondern auch im Keller sollten Bauherren lieber Metall statt Kunststoff wählen, speziell für die Rückstauklappen. Sie sind ansonsten ein beliebtes Einfallstor für Ratten.

VPB empfiehlt: Handwerker mit Sorgfalt aussuchen

BERLIN. Der Bau boomt, Handwerker sind schwer zu bekommen. Trotzdem sollten Hausbesitzer, die zum Beispiel ihr Dach sanieren lassen möchten, nicht jede erstbeste Firma nehmen, die gerade Zeit hat, rät der Verband Privater Bauherren (VPB). Auftraggeber sollten sich Referenzen einholen, auf Zuverlässigkeit achten und Qualität – und sie sollten immer nach der Versicherung der Firma fragen. Das wird wichtig, wenn etwas schief geht. Ist die Firma dann nicht oder unterversichert, bleiben Hausbesitzer auf dem Schaden sitzen. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 9. Februar 2018 (Az.: V ZR 311/16). Bei der Dachsanierung war das Dach in Brand geraten. Der Brand hatte das Nachbargebäude beschädigt. Der Nachbar klagte auf Schadenersatz. Das Gericht gab ihm recht und urteilte: Der Auftraggeber trägt die Verantwortung. Gut, wenn der Handwerksbetrieb dann solvent und versichert ist und den von ihm verursachten Schaden auch bezahlen kann.

VPB: Wohnräume müssen der Landesbauordnung entsprechen

BERLIN. Viele Bauherren schieben den Dach- oder Kellerausbau auf für später. Schließlich muss nicht alles mit dem Einzug picobello und fertig sein. Mitunter wird das Dach erst ausgebaut, wenn die Kinder größer sind und sich ein eigenes Reich wünschen. Dann aber muss das Dach auch als Wohnraum genehmigt sein, erinnert der Verband Privater Bauherren (VPB). Je nach Bundesland schreiben die Landesbauordnungen (LBO) zum Beispiel unterschiedliche Mindesthöhen für Wohnräume vor. Auch ein zweiter Fluchtweg ist nötig. Mancherorts muss für die neue Wohnung ein zusätzlicher Stellplatz nachgewiesen werden. Wichtig wird das alles schon dann, wenn die eigenen Kinder unterm Dach hausen und nicht erst, wenn der Wohnraum dort offiziell vermietet wird, beispielsweise an eine Pflegekraft. Die baurechtlichen Bedingungen müssen mit dem Beginn der jeweiligen Nutzung erfüllt sein. Der VPB rät: Bauherren, die ihre Dach- oder Kellerräume später einmal bewohnen oder vermieten möchten, sollten sie von Anfang an entsprechend planen, genehmigen lassen und bauen. Sie sparen sich damit später unter Umständen viel Ärger.

VPB rät: Beim Altbaukauf auch Sanierungskosten einkalkulieren

BERLIN. Auf dem Markt werden aktuell viele Immobilien aus den späten 1950er und 1960er Jahren angeboten. Diese Immobilien haben Vorzüge und Nachteile. Als Minuspunkte werten die Bausachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB) zum Beispiel die oft veraltete Haustechnik und schlechte Wärmedämmung. Als Bonus verbuchen Besitzer meist die Lage: im Grünen und dabei doch zentrumsnah sowie infrastrukturell bestens angeschlossen. Wer ein älteres Haus kaufen möchte, sollte sich Zeit nehmen und das Objekt vor dem Kauf unbedingt vom Sachverständigen begutachten lassen. Nur so erhalten Käufer verlässliche Auskunft darüber, was die Immobilie wirklich wert ist, was an Sanierungskosten und Nachrüstpflichten auf sie zukommt, und was eventuelle Umbauten, die sich viele Käufer ja auch noch wünschen, am Ende kosten. Die Modernisierung von Altbauten kommt nach VPB-Erfahrung immer teurer als Laien ahnen. Je älter die Immobilie ist, umso höher liegen diese notwendigen Investitionen. Ab wann sich Abbruch und Neubau lohnen, können erfahrene Sachverständige einschätzen. Denn auch der Abbruch und die Entsorgung der alten Baustoffe gehen inzwischen ins Geld.

VPB: Individueller Fahrplan erleichtert bautechnische Sanierung

BERLIN. In Deutschlands Wohnungen steckt reichlich Sanierungspotenzial. Laut Statistischem Bundesamt stammt gut die Hälfte (52 Prozent) der Gebäude aus der Zeit zwischen 1949 und 1990. Der Rest wurde je rund zur Hälfte vor 1949 und nach 1990 gebaut. Ungefähr drei Viertel aller Gebäude sind also älter als 28 Jahre! Viele Hausbesitzer möchten energetisch sanieren, sind aber unsicher, wie sie an die große Aufgabe herangehen sollen, so die Erfahrung der Sachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB). Sanierungswillige beschäftigen sich oft mit Einzelkomponenten und nicht mit dem gesamten Haus. Sie lesen Testberichte, studieren Förderrichtlinien und überlegen, wo sie aus dem unübersichtlichen Angebot Nutzen ziehen können. Dabei ist die umfassende Bestandsaufnahme die Basis jeder Sanierungsberatung. Erst im zweiten Schritt, wenn die bauphysikalischen Besonderheiten der Immobilie bekannt sind, folgen die Empfehlungen. Und die müssen nicht immer zwangsläufig auf eine umfangreiche Fassadendämmung hinauslaufen. Es gibt sehr unterschiedliche Möglichkeiten, Energie zu sparen und den individuellen CO2-Ausstoß zu reduzieren. Hausbesitzer sollten sich zunächst unabhängig und ergebnisoffen beraten lassen. Im Idealfall arbeitet ein produkt- und firmenunabhängiger Energieberater einen individuellen Sanierungsfahrplan aus, nach dem im Laufe der Jahre alles Wichtige erledigt wird – stets technisch aufeinander abgestimmt und in finanziell überschaubaren Etappen.

VPB: Algenbefall an Fassaden vermeiden

BERLIN. Jeder hat die hässlichen grünlichen Schlieren auf Fassaden schon einmal gesehen: Algenbefall kommt nicht nur an gedämmten, sondern auch an ungedämmten Fassaden vor, erläutert der Verband Privater Bauherren (VPB). Zum Beispiel an den Fassaden vor ungedämmten Dachräumen. Die Ursache ist meist einfach: Wird die Wand nicht von innen her durch Heizen immer wieder ausgetrocknet, dann wird der Putz feuchter und es entsteht Algenbefall. An gedämmten Fassaden passiert das vor allem dann, wenn der Putz nur wenige Millimeter dick ist, wenn die Fassade tagsüber im Schatten liegt und wenn nur ein geringer Dachüberstand die Fassade schlecht schützt. Das Problem ist in diesen Fällen die sogenannte Strahlungstemperatur des Nachthimmels: Das Weltall ist eiskalt, und sogar in klaren Sommernächten kann die Strahlungstemperatur des Nachthimmels unter den Gefrierpunkt sinken. Steht die ungeschützte Fassade nun im direkten Austausch mit dem kalten Nachthimmel, sinkt die Temperatur der Fassade unter Umständen noch unter die Lufttemperatur ab. Auf der kalten Fassade schlägt sich Feuchtigkeit nieder und Algenbefall kann entstehen. Verhindern lässt sich das Phänomen zum einen durch eine dickere Putzschicht, einen Dachüberstand von 60 bis 80 Zentimetern oder durch spezielle Farben. Auf diesem Gebiet wird zunehmend experimentiert. Der VPB rät: Bauherren sollten einen entsprechend dicken Putz und einen größeren Dachüberstand beim Neubau oder Sanierungen gleich vorsehen.

VPB: Rauchwarnmelder sind jetzt flächendeckend Pflicht

BERLIN. Fast in allen Bundesländern sind Rauchwarnmelder nun auch im Altbau Pflicht, im Neubau sowieso. Nur in Thüringen haben Bewohner und Vermieter Zeit noch bis Ende des Jahres, die Rauchwarnmelder nachzurüsten, erinnert der Verband Privater Bauherren (VPB). Zuständig für den Einbau der Rauchmelder ist immer der Eigentümer, auch in Mietwohnungen. Eine Ausnahme macht dabei lediglich Mecklenburg-Vorpommern: Dort muss der jeweilige Besitzer die Rauchmelder installieren, also eventuell auch der Mieter. Wie so oft im föderalen Deutschland sind die Pflichten zur Montage von Rauchmeldern in den einzelnen Landesbauordnungen jeweils leicht unterschiedlich geregelt, im Wesentlichen fordern aber alle Landesbauordnungen die Raumwarnmelder in allen Schlaf- und Kinderzimmern sowie in Fluren, die als Rettungswege gedacht sind. Die Landesbauordnungen regeln keine Details zu den Rauchwarnmeldern, jedoch gibt es mit der DIN 14676 eine Norm, die zum Beispiel die Montage in Raummitte empfiehlt und weitere Hinweise gibt. Experten raten darüber hinaus sogar zu erhöhtem Schutz: Alle Räume sollten mit Brandmeldern ausgestattet sein. Probleme gibt es dabei allerdings häufig in der Küche, wenn Küchendämpfe zu Fehlalarmen führen. Für die Küche eignen sich spezielle, temperaturempfindliche Brandmelder. Bauherren und Käufer von Altbauten sollten fehlende Rauchwarnmelder zur eigenen Sicherheit schnell nachrüsten, empfiehlt der VPB.

VPB: Alte Heizungen müssen ausgetauscht werden

BERLIN. Die Energieeinsparverordnung (EnEV) fordert den Austausch alter Heizungen. Betroffen sind, mit wenigen Ausnahmen, jeweils Öl- und Gasheizungen, die 30 Jahre zuvor eingebaut wurden. 2018 müssen also die alten Konstanttemperaturkessel von 1988 raus, erinnert der Verband Privater Bauherren (VPB). Wer noch so eine Heizung im Keller hat, der sollte sich bald um Angebote und Handwerker kümmern, denn die beste Zeit für den Heizungstausch ist der Sommer. Auch alle, deren Heizung 1989 eingebaut wurde, können sich langsam mit dem Gedanken an die größere Investition im kommenden Jahr vertraut machen. Oft lohnt sich aber schon ein früherer Austausch. Wer den Heizungstausch gleich mit einer energetischen Sanierung verbinden möchte, braucht dazu unabhängige Energieberatung, um aus der enormen Bandbreite der technischen Möglichkeiten das für ihn Passende und finanziell Vernünftige herauszufiltern. Hausbesitzer müssen deshalb besonders darauf achten, wen sie mit der Energieberatung beauftragen. Seit Ende 2017 sind auch solche Energieberater zur staatlich geförderten energetischen Beratung zugelassen, die selbst hinterher die Arbeiten ausführen. Viele nutzen das logischerweise zur Akquise. Bauherren müssen das wissen und sollten entsprechend kritisch fragen, welche Interessen der einzelne Energieberater verfolgt.