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VPB erläutert Bauvertragsrecht (4): Ab 2018 haben Bauherren das Recht auf die Herausgabe von Bauunterlagen

BERLIN. Das neue Bauvertragsrecht tritt am 1. Januar 2018 in Kraft und gilt für alle Verträge, die ab diesem Tag geschlossen werden. Das Bauvertragsrecht ist Teil des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Das BGB behandelte einen Bauvertrag bislang als normalen Werkvertrag. Weil privates Bauen aber erheblich komplexer ist, als beispielsweise eine Schuhreparatur, hat der Gesetzgeber das Werkvertragsrecht neu strukturiert und in den Paragrafen 650a bis 650v „Bauvertrag“, „Verbraucherbauvertrag“, „Bauträgervertrag“ und „Architektenvertrag“ erstmals geregelt. Der Verband Privater Bauherren (VPB) informiert in dieser Serie über die Reform und ihre Vor- und Nachteile für private Bauherren.

Das neue Bauvertragsrecht enthält Verbesserungen für private Bauherren. Die wichtigsten davon sind im Verbraucherbauvertrag geregelt. Das ist ein Vertrag, durch den der Unternehmer vom Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. Eine Verbesserung davon ist das Recht auf die Herstellung und Herausgabe von Bauunterlagen. Für alle Bauverträge, die ab dem 1. Januar 2018 geschlossen werden, gilt: Schlüsselfertigfirmen müssen für Bauherren, die keinen eigenen Architekten beauftragt haben, die für den Bau nach öffentlichem Recht nötigen Pläne und Berechnungen erstellen und sie den Bauherren übergeben.

Warum ist die Neuregelung gut für private Bauherren?

Private Bauherren brauchen Grundrisse, Ansichten, Schnitte, Details, Statik, Wärmeschutznachweis, Baugrundgutachten und vieles mehr aus zwei Gründen: Zum einen müssen sie im Vorfeld prüfen (lassen) können, ob ihr geplantes Haus überhaupt geltendem Recht, den anerkannten Regeln der Technik und den vertraglichen Vereinbarungen entspricht. Zum anderen müssen sie jederzeit, auch noch Jahrzehnte nach dem Einzug, den Behörden gegenüber belegen können, dass ihre Immobilie geltendem Recht entspricht. Dazu verlangt die Behörde bestimmte Unterlagen. Viele Bauherren hatte diese bislang nicht in ihrem Besitz.

Wo steht das im Gesetz?

Geregelt wird das neue Recht auf die Herausgabe der Bauunterlagen im Paragrafen 650n BGB. Demnach haben private Bauherren, die einen Verbrauchervertrag abschließen, der Baufirma gegenüber einen Anspruch auf Herstellung und Herausgabe von Unterlagen für ihr Bauprojekt. Selbst wenn dazu nichts im Vertrag steht, greift das neue Gesetz; der Anspruch lässt sich vertraglich weder einschränken noch ausschließen. Diese Regelung zur Unterlagenherausgabe gilt im Übrigen auch für den Bauträgervertrag.

So war das bisher …

Bislang hatten Bauherren und Käufer von schlüsselfertigen Häusern oder Eigentumswohnungen keinen rechtlichen Anspruch, die Planunterlagen einzusehen, nach denen ihr Haus entsteht. Auch die spätere Übergabe der Pläne und Berechnungen war oft dem Wohlwollen der Baufirmen überlassen. Bauherren hatten den Behörden gegenüber damit schlechte Karten. Auch elementare Dinge, wie die Statik oder der Wärmeschutznachweis bekamen Bauherren bislang so manches Mal nicht in die Hand. Sie konnten dann selbst vom eigenen Sachverständigen nicht prüfen lassen, ob die Bewehrung der Stahlbetondecken ausreichend dimensioniert war. Oder ob die Berechnungen zum Wärmeschutz überhaupt zum Haus passten. Eine Kontrolle der Planungen und damit auch der Arbeit der Baufirmen war so nicht möglich. Und das, obwohl es bei der Statik beispielsweise um Leben und Tod gehen kann.

Darauf müssen Bauherren in Zukunft achten

Paragraf 650n BGB regelt nun die Herausgabe der Planungsunterlagen sowohl vor dem Bau als auch nach Bauabschluss. Auch Letzteres ist wichtig, weil Bauten manchmal anders ausgeführt werden müssen, als ursprünglich geplant. Bauherren müssen dann natürlich später belegen können, dass auch die Änderungen geltendem Recht entsprechen. Es gibt also zwei Zeitpunkte, an denen Unterlagen übergeben werden müssen: Einmal vor Vertragsabschluss, einmal nach Baufertigstellung.

„Das Recht auf Unterlagenherausgabe hat allerdings auch seine Grenzen“, erläutert VPB-Vertrauensanwalt Holger Freitag: „Die Baufirmen müssen nur Unterlagen für öffentlich-rechtlich geforderte Nachweise herausgeben.“ Konkret sind das sämtliche Unterlagen, die die Einhaltung der Landesbauordnungen belegen, ferner Nachweise zur Energieeinsparverordnung (EnEV) und dem Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG), die demnächst in einem Gebäudeenergiegesetz (GEG) zusammengefasst werden sollen. „Der Gesetzgeber erstreckt den Anspruch auch auf die Unterlagen, die die KfW vom geförderten Verbraucher verlangt“, erklärt Rechtsanwalt Freitag, „sofern der Bauunternehmer die berechtigte Erwartung des Verbrauchers geweckt hat, sein Haus werde die entsprechenden Bedingungen einhalten. Dasselbe gilt für alle anderen Förderdarlehensgeber, die Nachweise über Planung und Bauausführung verlangen.“

Nicht zur Verfügung stellen und übergeben müssen die Baufirmen alle anderen Pläne und Unterlagen. Das können zum Beispiel Bestandspläne für einen frisch sanierten Altbau sein. „Bauherren sollten deshalb im Vorfeld gut überlegen, welche Unterlagen sie noch benötigen könnten und dies in den Vertrag aufnehmen“, rät VPB-Anwalt Freitag. „In solchen Fällen ist es ratsam, den unabhängigen Sachverständigen hinzuzuziehen. Er weiß, welche zusätzlichen Unterlagen sinnvoll sind.“ Prüfen lassen, ob tatsächlich nach den Plänen und Berechnungen gebaut wird, müssen die Bauherren allerdings nach wie vor selbst – leider ist dies allzu oft nicht der Fall und kommt die Bauherren dann eventuell am Ende teuer zu stehen.

Die VPB-Serie zum „Bauvertragsrecht“ wird fortgesetzt. Teil 1 zum Thema „Baubeschreibung“, Teil 2 zum Thema „Widerrufsrecht“ und Teil 3 zum Thema „Abschlagszahlungsraten“ finden Sie hier: http://www.vpb.de/bauvertragsrecht.html. Hier finden Sie auch alle „FAQs zum Bauvertragsrecht“.