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VPB-Sommerserie (5): VPB: Baufirmen geben nicht automatisch alle nötigen Bauunterlagen heraus

BERLIN. „Der Anspruch der Bauherren auf die Herstellung und Übergabe von Plänen und Bauunterlagen für ihr Bauprojekt gehört zu den zentralen Punkten des neuen Bauvertragsrechts. Es ist am 1. Januar 2018 in Kraft getreten und gilt für alle seit diesem Tag geschlossenen Bauverträge. Schlüsselfertigfirmen müssen seither jenen privaten Bauherren, die keinen eigenen Architekten beauftragt haben, alle nach öffentlichem Recht für den Bau nötigen Pläne und Berechnungen erstellen und sie den Bauherren übergeben“, erinnert Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren (VPB).

Private Bauherren brauchen Grundrisse, Ansichten, Schnitte, Details, Statik, Wärmeschutznachweis und vieles mehr aus zwei Gründen: Zum einen müssen sie im Vorfeld prüfen lassen können, ob ihr geplantes Haus überhaupt geltendem Recht, den anerkannten Regeln der Technik und den vertraglichen Vereinbarungen entspricht. Zum anderen müssen sie jederzeit, auch noch Jahrzehnte nach dem Einzug, den Behörden gegenüber belegen können, dass ihre Immobilie geltendem Recht entspricht. Dazu verlangt die Behörde bestimmte Unterlagen. „Viele Bauherren hatten nicht einmal diese früher in ihrem Besitz, jetzt stehen ihnen wenigstens solche Unterlagen rechtlich zu, die zum Nachweis der Einhaltung öffentlicher Anforderungen an das Haus nötig sind“, erläutert Rechtsanwalt Freitag.

Dieser Anspruch auf Unterlagenherausgabe findet sich allerdings nur selten in den aktuellen Vertragsmustern, wie der VPB feststellt. „Das ist auch nicht nötig“, erläutert Holger Freitag“, denn der Anspruch steht im Gesetz und ist damit zwingendes Recht. Keine vertragliche Vereinbarung kann ihn ausschließen oder vom Umfang her begrenzen.“

Bedenklich sind allerdings deswegen vertragliche Regelungen, die zwar einige konkrete Unterlagen aufzählen, die die Bauherren erhalten sollen, aber nicht alle nötigen Unterlagen auflisten. „Sofern diese Listen abschließend gedacht sind und Unterlagen ausschließen, auf die Bauherren Kraft Gesetz einen Anspruch haben, verstoßen sie gegen zwingendes Recht“, kritisiert der VPB-Anwalt und rät angehenden Bauherren dazu, sich schon vor den Vertragsverhandlungen vom Bausachverständigen beraten zu lassen, welche Planungsunterlagen der Experte zur Prüfung des Bauvorhabens benötigt und wann er sie vorliegen haben muss.

Sind die vertraglich erwähnten Unterlagen nämlich nicht ausreichend, kommt es nach den Erfahrungen der VPB-Sachverständigen erst einmal zum Streit mit den Firmen und dann zu erheblichen Verzögerungen bis die benötigten Unterlagen vorliegen. Erst dann können die Experten sie prüfen und erst danach beginnt der Bau. Solche Verzögerungen kosten die Bauherren unnötig Nerven, und um die Mehrkosten wird anschließend auch noch gestritten.

„Es gibt noch einen weiteren Problempunkt“, warnt Holger Freitag: „Der Anspruch ist auch nicht allumfassend. Wer beispielsweise einen Altbau saniert und belastbare Bauausführungsdokumentationen haben möchte, um bei späteren Instandhaltungen, Erweiterungen, Umbauten und Sanierungen auch sicher zu wissen, welche Leitungen wo liegen, muss im Vorfeld besprechen, ob es diese noch gibt und es dann gegebenenfalls vertraglich entsprechend regeln.“

„Und das Gesetz sieht noch eine weitere Pflicht für Baufirmen vor, wenn die Bauherren Fördermittel nutzen möchten“, erklärt Holger Freitag. „Weckt der Bauunternehmer nämlich die Erwartung, dass er die Forderungen des Darlehensgebers, beispielsweise der KfW, erfüllt, dann schuldet er den Bauherren – die ohne eigenen Architekten mit ihm schlüsselfertig bauen – auch jene Nachweise, die die Förderbank verlangt.“ Auch hier sind Bauherren gut beraten, sich im Vorfeld zu informieren, welche Unterlagen sie später benötigen.